[법률플러스] 임대인 체납 세금 확인 가능하다

김종훈 변호사. 법무법인 마당

조세채권은 일반 사권보다 우선함이 원칙이다. 여기서 ‘우선’이란 납세자의 재산에 대해 강제집행이 실시되는 경우 납세자에 대한 기타의 채권보다 조세채권을 우선하여 징수한다는 뜻이다. 다만, 이러한 조세우선의 원칙을 철저하게 관철함으로 인하여 많은 부작용이 생길 수 있으므로 법은 이 원칙의 예외 규정을 다수 마련하고 있다.

이러한 예외 규정 중의 대표 사례가 바로 임차인 보호를 위한 규정이다. 즉 대항요건(건물의 인도와 주민등록 또는 사업자등록)과 확정일자를 갖춘 주택이나 상가건물의 임차인은 그 재산의 매각 대금에서 위 요건의 구비 이후 법정기일이 도래하는 국세보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다(국세기본법 제35조 제1항 제3호 나.목).

따라서 집 주인에게 ‘임차인이 확정일자를 받은 날 이후의 날이 법정기일’인 체납 세금이 있어도 임차인은 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있지만, 반대로 임대인에게 ‘임차인이 확정일자를 받은 날 이전의 날이 법정기일’인 체납 세금이 있다면 임차인은 여전히 보증금을 회수하지 못할 위험이 있다. 따라서 임대차 계약을 맺고자 하는 임차인은 혹시 임대인에게 체납한 세금이 있는지 사전에 확인할 필요가 있다.

그런데 임대인이 체납한 세금이 있는지 확인할 방법이 있을까? 물론 그에게 직접 물어보는 방법이 있지만 건물주가 대답을 해주지 않거나 막연히 ‘밀린 세금 없다’라고 무성의하게 답변하는 경우 임차인은 그 진위를 확인할 수 없다. 이와 관련하여 국세징수법 제109조 제1항은 임차인이 ‘임대인의 동의를 얻어’ 임대인이 미납한 세금의 열람을 세무서장에게 신청할 수 있는 길을 열어주고 있다.

다만 이 방법은 임대인의 동의를 전제하므로(세금체납 사실은 임대인의 비밀정보이므로 이를 확인하기 위해 그의 동의를 요구한 것이 부당하다고 볼 수는 없다), 만일 임대인이 동의를 거부하면 어떻게 할 것인가 하는 의문은 여전히 남는다. 임대인이 별 다른 이유도 없이 세금체납 여부를 확인해 주지 않는 것으로 미루어 볼 때 혹시 그는 거액의 세금을 체납하고 있는 것은 아닐까? 건물을 임차하고자 하는 분들은 다시 한 번 고민하시는 것이 좋을 것 같다.

한편, 최근 신설된 국세징수법 제109조 제2항은 일단 임대차계약을 체결한 임차인이라면 임대차 기간이 시작하는 날까지 임대인의 동의 없이도 그의 미납 국세를 열람할 수 있는 길을 열어주고 있다는 점도 알고 있으면 유익할 것이다. 다만 이 규정은 이미 임대차계약을 체결한 임차인에게만 인정되는 것이다. 만일 이러한 열람을 통해 임대인이 상당한 액수의 세금을 체납하고 있음을 발견하였다면 임차인은 어떻게 할 것인가? 미납 세금이 거액이라면 조금이라고 빨리 계약을 파기하는 것이 전세사기에서 벗어나는 방법일 수 있다. 물론 계약의 파기에 따라 계약 보증금을 돌려받지 못하는 피해를 입을 수는 있다. 이를 위하여 임대차 계약서에 미리 특약 사항을 마련하는 것도 방법이 될 수 있을 것이다.

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