이태원 크라운호텔 개발 높이 바뀐다…11월 초 서울시에 설계변경 제출

서울시 디자인공모 '조건부 보류'…설계변경 다시 내야
디자인 선정시 건축규제 완화…최대용적률 1.2배 이내
내년 3분기 건축심의 접수…2025년 상반기 착공 목표
PF 유동화증권 909억, 오는 19일 만기…BNK증권 주관

[이데일리 김성수 기자] 서울 용산구 이태원동 크라운호텔 개발사업이 잠시 재정비에 들어갔다. 서울시 용적률, 높이 기준에 부합하지 않아서 최근 발표된 서울시 디자인 공모에서 ‘조건부 보류’ 됐기 때문이다.

다만 보류됐다고 해서 탈락한 것은 아니다. 사업주체 측은 늦어도 오는 11월 초까지 서울시에 설계변경안을 보내서 재검토 받을 예정이다.

서울시 디자인공모 ‘조건부 보류’…설계변경 다시 내야

5일 건설업계에 따르면 서울 용산구 크라운호텔 개발사업은 지난달 31일 발표된 서울시 디자인 공모에서 ‘조건부 보류’됐다. 보류된 작품은 추후 논의를 거쳐 설계를 변경하면 6~8주 후 서울시에서 다시 검토한다.

사업주체 측이 늦어도 오는 11월 초까지 서울시에 설계변경안을 보내면 선정위원회(디자인혁신위원회)를 열어 심의할 예정이다.

(자료=사업주체 측, 서울시)

크라운호텔 개발사업은 이태원동 34-69 일대 크라운호텔을 헐고 지하 4층~지상 25층 규모 도시형생활주택 184가구, 오피스텔 10실, 근린생활시설(상업시설)로 이뤄진 주상복합 시설을 개발하는 게 골자다. 시행사는 케이스퀘어용산PFV(구 하나대체투자용산PFV), 시공사는 현대건설이다.

케이스퀘어용산PFV의 주주별 보통주 지분율은 △현대건설 49.5% △RBDK(알비디케이) 25% △코람코자산운용 19.5% △한국투자부동산신탁 6%다. 코람코자산운용은 PFV의 자산관리회사(AMC) 역할이며 사실상 현대건설이 사업을 주도하고 있다.

이 호텔 부지에 도시형생활주택 대신 ‘분양가 300억원 내외’ 초고급주택을 개발하는 안도 있다. 다만 설계변경 중이고 인허가도 진행 중이라서 구체적 방향은 확정되지 않았다.

서울시 디자인 공모 결과가 최종 확정돼야 설계가 확정되고, 인허가 신청도 그에 맞춰 진행할 수 있다. 크라운호텔은 한강변 중점경관관리구역에 해당하고 남산과 가깝다는 입지 때문에 이번 설계변경에서 높이 변경이 있을 것으로 보인다.

한강변 중점경관관리구역은 한강변에 있는 건축물 높이를 중점적으로 관리하도록 하는 경관계획이다. 이 구역에 있는 건축물, 개발사업, 사회기반시설사업은 경관심의를 받아야 한다. 경관심의 대상은 7층 이상 개별 건축물, 7층 이상 공동주택이다.

이번 서울시 디자인 공모에서는 6개 작품이 선정됐다. △어반테이블(종로구 관철동) △테라스형 도심 녹화 주거단지(강남구 청담동) △테라리움(강남구 청담동) △K-프로젝트 복합문화시설(성동구 성수동2가) △도화서길 업무시설(종로구 수송동) △서울 트윈픽스(강남구 역삼동)다.

선정된 6개 작품 모두에 대해 도시관리계획 변경 절차가 남아 있다.

PF 유동화증권 909억, 오는 19일 만기…BNK증권 주관

앞서 서울시는 ‘도시·건축 창의·혁신디자인 시범사업’ 대상지 공모를 진행, 지난 5월 19일부터 제안서를 접수받았다. 선정된 사업지는 조경, 건폐율, 대지안의 공지, 건축물 높이 제한 및 일조 등 확보를 위한 높이의 적용을 배제받을 수 있다.

또한 용적률의 경우 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법) 시행령 최대용적률의 1.2배 이내까지 완화될 수 있다.

선정된 기획디자인(안)은 향후 사업 시행을 위한 용적률, 높이 등 세부 인센티브 항목과 인센티브량을 건축위원회 심의를 거쳐 결정한다. 또한 도시관리계획 수립(변경)에 필요한 기획디자인(안)의 경우 관련 계획과의 정합성, 적정성 여부에 대한 검토 및 조정 절차를 밟을 계획이다.

서울 용산구 이태원동 34-69 일대 (사진=김성수 기자)

크라운호텔은 기존 건축물 지상 부분 철거가 완료됐다. 지하 부분은 착공 일정이 정해지면 착공시점 3~6개월 전 철거될 예정이다.

현재 일정으로는 내년 3분기 건축심의를 접수할 예정이다. 다만 일정이 변경될 수도 있다. 건축허가가 내년 4분기~2025년 1분기 중 완료되면 오는 2025년 상반기 착공할 예정이다. 2029년 하반기 초 준공을 목표로 진행 중이다.

앞서 케이스퀘어용산PFV는 이 사업 관련해서 지난 6월 19일 3400억원 브릿지론을 받았다. 브릿지론 기간은 1년 6개월(18개월)로, 내년 12월 19일이 만기다. BNK투자증권은 브릿지론의 단순 주선 역할을 맡았다.

또한 크라운호텔 개발사업 관련 유동화증권 909억원은 오는 19일 만기 도래한다. 특수목적회사(SPC) 비엔케이썸제사차는 유동화증권을 발행해서 조달한 자금으로 케이스퀘어용산PFV에 대출을 실행하기 위해 설립됐다.

비엔케이썸제사차는 케이스퀘어용산PFV와 체결한 대출약정에 따라 자산유동화 전자단기사채(ABSTB) 909억원, 자산유동화 기업어음(ABCP) 1억8000만원을 지난 6월 19일 발행했다. ABSTB 만기는 오는 19일, ABCP 만기는 오는 12월 19일이다. 둘을 합치면 총 발행금액은 910억8000만원이다.

비엔케이썸제사차는 조달한 자금으로 케이스퀘어용산PFV에 909억원 대출(한도 1396억원)을 실행했다. 이들 유동화증권의 기초자산은 케이스퀘어용산PFV에 빌려준 1396억원 한도의 PF 대출채권이다. 대출 만기일은 오는 18일이다.

BNK투자증권은 이 거래의 자산관리자 및 주관회사를 맡았다. 수협은행은 업무수탁자, 법무법인 유준은 법률자문기관이다. 현대건설은 이 유동화자산의 신용위험을 막기 위해 ‘자금보충 및 조건부 채무인수’ 의무를 맡고 있다.

일반적으로 부동산 PF사업 자금의 상환재원은 해당 사업으로부터 발생하는 현금흐름(분양대금)이다. 만약 사업 진행이 예상보다 늦어지거나, 사업수익이 예상보다 낮아지면 유동화자산의 회수 가능성에도 영향을 준다.

현대건설은 케이스퀘어용산PFV가 채무를 상환할 자금이 부족할 것으로 예상되는 경우 등 자금보충이행사유가 발생하면 비엔케이썸제사차에 자금을 보충할 의무가 있다. 만약 이 의무를 이행하지 않으면 케이스퀘어용산PFV의 대출채무를 인수해야 한다.

김성수 (sungsoo@edaily.co.kr)