상가 임대차계약 때 '제소 전 화해조서' 작성…법원 "판결과 동일한 효력"

곽종규의 자산관리 법률
임대차계약 종료되는 경우
임대인이 집행권 확보 위해 사용
정확하고 구체적으로 작성해야

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상가건물임대차에서 임대차계약을 체결할 때 제소 전 화해조서를 작성하는 경우가 종종 있다.

제소 전 화해조서는 지방법원 단독판사 앞에서 미리 제출한 화해조항대로 화해하는 절차다. 임대차계약에서 임대차계약이 종료되는 경우 임대인이 미리 건물의 명도를 위해 집행권원을 확보하기 위해 많이 사용된다. 제소 전 화해조서가 작성되면 화해조항에 기재된 내용에 대해 판결의 효력이 발생해 추후 분쟁 시 소송 절차 없이도 집행이 가능해지는 장점이 있다.

이에 대해 판례는 “제소 전 화해조서는 확정판결과 동일한 효력이 있어 당사자 사이에 기판력이 생기는 것이므로, 거기에 확정판결의 당연무효 사유와 같은 사유가 없는 한 설령 그 내용이 강행법규에 위반된다 할지라도 그것은 단지 제소 전 화해에 하자가 있음에 지나지 아니하여 준재심절차에 의하여 구제받는 것은 별문제로 하고 그 화해조서를 무효라고 주장할 수는 없다”고 판시해 강행법규와의 관계에서 제소 전 화해조서의 효력을 인정하고 있다.

예를 들어 임대인 A가 상가건물에 대해 임차인과 계약을 체결했는데 임차 기간 중 임차인의 사업 실패로 월세가 계속 연체되는 경우 임대인은 어떤 선택을 할 수 있을까.

상가건물임대차보호법에 따르면 월세의 연체 금액이 누적으로 3기의 차임액에 달하는 때는 계약을 해지할 수 있게 돼 있고 보통 계약서에도 3기 연체 시 해지가 가능하다는 문구가 있다. 이런 상황에서 임대인은 계약을 해지할 수 있으며 해지 시 곧바로 임차인에게 건물 인도를 요청할 수 있게 된다.

그런데 예를 들어 임차인이 사업 실패로 사무실 집기 등을 그대로 두고 문을 잠근 채로 연락 두절이 되는 경우 임대인은 계약을 해지하는 것뿐만 아니라 건물 인도에 대한 소송을 해야 건물을 돌려받을 수 있다. 즉, 사적으로 사무실 집기 등을 옮기고 건물의 점유를 회수하는 것이 사실상 어려워진다. 그런데 소송을 제기하면 이 기간 발생한 손해(원상회복비용 포함)에 대해 보증금에서 공제된다고 하더라도 그 시간과 비용이 많이 소요될 수 있고, 보증금이 이미 연체된 금액으로 모두 공제된 다음에는 임대인의 손실은 더 커질 수 있게 된다.

이런 점에서 제소 전 화해조서는 소송 없이도 바로 집행할 수 있어 임대인에게 시간과 비용 측면에서 도움을 줄 수 있기 때문에 많이 활용되는 방법이라고 볼 수 있다.

주의할 점은 이런 제소 전 화해조서의 효력은 화해 조항이 얼마나 구체적으로 쓰여 있는지에 따라 어떤 사항은 효력이 인정되지 않을 수도 있기 때문에 꼭 필요한 사항에 대해 정확하고 구체적으로 화해조항을 작성할 필요가 있다. 특히 상가처럼 갱신이 잦은 경우 갱신되는 임대차까지 효력을 미치도록 명시하는 것이 필요하다.

곽종규 KB증권 변호사

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