[5Q경제] 고금리에도 ‘천조국’ 집값 오르는 까닭은?

집주인들 집 안 팔아 5개월 연속 상승세
금리 쌀 때 받은 ‘30년 고정금리’ 주담대 매력 포기 못해
재택근무 확산으로 리모델링 열풍도 가세
물가 떨어져야 금리 낮출텐데 ‘월세 고공행진’ 변수

미국 집값이 이상하다. 미 중앙은행인 연방준비제도(연준)가 작년 3월부터 무려 11차례나 기준금리를 올렸는데도 집값이 고공행진하고 있다. 금리가 오르면 주택담보대출 원리금 상환 부담이 커져 수요가 꺾이고 집값이 안정되는 게 보통인데, 반대의 상황이 벌어지고 있다. 영국의 경제 주간지 이코노미스트는 지난달 30일 ‘어떻게 미국 집값은 아직도 오르나(How can American House Prices Still Be Rising)?’라는 제목의 기사에서 “놀랍게도, 주택담보대출 금리의 상승은 집값 하락으로 이어지지 않았다”고 했다.

작년초만 해도 연 0.25%였던 미 기준금리 상단이 올해 7월 들어 5.5%로 급등한 결과, 주택담보대출 금리(30년 고정금리 기준)도 3%대에서 7%대로 치솟았다. 통상적으로 금리가 올리면 주택 구입을 위한 대출을 받기 어려워지면서 집값이 하락한다. 하지만 워싱턴DC·뉴욕·로스앤젤레스 등 미국 20대 도시 주택가격 지수를 집계하는 ‘미 스탠다드앤푸어 케이스-실러 20대 도시 주택가격 지수’는 지난 6월 전월 대비 오히려 0.9% 상승했다. 고물가를 잡기 위한 연준의 매파적(통화 긴축 성향) 기조에도, 5개월 연속 상승세다. ‘인플레이션 파이터’를 자처하는 제롬 파월 연준 의장이 최근 “물가가 안정될 때까지 금리를 인상할 수 있다”고 밝혔는데, 연준의 매파 기조는 언제쯤 수그러들지 전세계 중앙은행장들과 투자자들이 주목하고 있다. 도대체 무슨 일이 벌어지고 있는 것일까. 미국 금리와 집값의 수상한 흐름을 둘러싼 궁금증을 5문답으로 풀었다.

작년 8월 미국 캘리포니아주 헤스페리아의 신축 주택들 주변에 매매 광고판이 세워져 있다. /연합뉴스

◇Q1. 금리가 높은데 집값 왜 오르나?

이코노미스트는 장기 대출, 예를 들어 ‘30년 고정금리’ 주택담보대출을 받아 주택을 구입한 주택 소유자들이 집을 내놓지 않기 때문이라고 분석했다. 다들 때가 되면 같은 지역에서 종전보다 넓은 면적의 주택으로 갈아타거나 새로운 지역으로 이사하면서 종전 주택을 팔기 마련인데, 긴 만기의 고정금리 주택담보대출 때문에 집을 팔지 않고 있다는 것이다.

30년 고정금리 주택대출은 30년 동안 금리가 유지된다. 만에 하나 경제 위기로 금리가 20%대로 치솟더라도 주택담보대출 금리에는 변함이 없다. 금리가 7%대로 치솟은 요즘 들어 미국 주택 소유자들 사이에서 30년 고정금리 주택담보대출의 매력은 철철 넘친다. 변동금리 대출자들은 향후 금리가 떨어지는 경우를 예상해 계획했던 내 집 갈아타기에 나설 수 있지만, 3%나 4%대 금리가 30년 내내 유지되는 대출을 이미 ‘득템’한 사람들은 그럴 유인이 작다.

미국의 경우 이례적으로 30년 고정금리 대출이 전체 주택담보대출의 대부분을 차지하기 때문에, 살던 집에서 버티는 경우가 많다. 외신에서는 이런 현상을 ‘스테이 풋(stay put·가만히 있음)’이라고 표현하기도 한다.

주택담보대출은 은행이 금고에 쟁여둔 돈을 꺼내서 빌려주는 게 아니라, 같은 금액의 채권을 발행한 후 채권 금리(조달 금리)에 가산금리를 붙여 판매한다. 변동금리나 고정혼합형(3년이나 5년간 고정금리 및 이후 기간은 변동금리) 주택담보대출은 6개월이나 3년, 5년 단위로 채권을 발행한다. 30년짜리 채권은 투자자들 입장에서 위험 부담이 크기 때문에 30년 동안 같은 금리가 유지되는 ‘30년 고정금리’ 주택담보대출은 정부 보증을 통해 판매된다. 정부가 국민의 주거권이라는 헌법적 가치를 실현하기 위해 재정을 투입하는 것이다. 미국은 프레디맥(연방주택저당공사)이라는 공공기관이, 한국은 주택금융공사(HF)가 각각 이 역할을 수행한다. 실제로 주택담보대출을 파는 시중 은행들은 실제 적용 금리보다 현저하게 높은 수준으로 시중 금리가 치솟는 경우 정부 보증에 따라 위험을 피할 수 있다.

차이가 있다면, 미국은 30년 고정금리 대출이 대표 주택담보대출인 반면, 한국은 5년 고정혼합형이나 변동금리 대출이 대부분이라는 점이다. KB금융연구소가 지난 4월 내놓은 ‘한·미 은행권 대출행태 비교’ 보고서에 따르면, 이런 고정금리 주택담보대출은 미국 은행 전체 주택담보대출의 77%에 달한다. 반면, 한국은 이 비율이 5%에 그친다.

연준이 물가와의 전쟁을 본격화하기 전에 3~4%대 금리로 주택담보대출을 받아 주택을 구입한 사람들이 지금 집을 갈아타려면 7%대 금리를 감수해야 한다. 프레디맥에 따르면, 지난달 30년 고정금리 주택담보대출 적용 금리는 7.18%로 작년 1월(3.55%)의 2배다. 가령 작년 1월 연 3.55% 금리로 3억을 빌린 사람(원리금균등분할·비거치 상환 기준)은 매월 135만5521원의 원리금을 갚으면 됐는데, 지난 8월은 금리가 7.18%로 치솟았다. 원리금은 금리 3.55% 기준 원리금의 1.5배인 203만2304원으로 껑충 뛴다.

그래픽=조선디자인랩 정다운

‘30년 고정금리’ 미국 주택담보대출 적용 금리 추이 엑셀 데이터➡️

새로운 주택이 건설되는 경우를 제외하면, 기존에 살던 주택을 누군가 내놔야 매물이 생긴다. 하지만 30년 고정금리 주택담보대출의 매력을 포기할 수 없는 기존 주택 소유자들이 버티기에 나서면서 매물이 나오지 않고 있는 것이다. 찰리 더허티 웰스파고 부사장 겸 이코노미스트는 최근 미국의 주택 상황을 두고 “일시 중단된 애니메이션 상태”라고 했다.

◇Q2. 팬데믹으로 떨어진다던 집값은 어떻게 됐나

2013년 노벨경제학상을 받은 로버트 실러 예일대 교수는 2020년 7월 CNBC 화상 인터뷰에서 “코로나 팬데믹을 계기로 앞으로 도시 집값이 떨어질 것”이라고 전망했었다. 사회적 거리두기의 일환인 재택근무 확산으로 도심 주택 수요가 줄어들 것이라고 했다.

하지만 실러 교수가 경제학자 칼 케이스와 함께 만든 ‘스탠다드앤푸어 케이스-실러 20대 도시 주택가격 지수’를 보면 상황은 반대다. 작년 7월(-0.8%)부터 올해 1월(-0.6%)까지 7개월간 전월 대비 하락세를 보이더니, 올해 2월(0.2%)부터 5개월 연속 상승세다.

그래픽=조선디자인랩 정다운

미국 20대 도시 주택가격지수 전월 대비 상승률 추이 확인하기➡️

이코노미스트는 오히려 원격 근무가 집값 상승세로 이어졌다고 분석했다. 원격 근무 확산으로 사무실로 쓸 수 있는 공간을 만들기 위해 리모델링이 확산하고 있다는 것이다. 또 고금리로 새로운 집을 거래하기 어려워졌기 때문에, 기존 집을 리모델링하는 데 더 많은 투자를 하고 있다고 이코노미스트는 분석했다. 내 집 갈아타기에 쓸 돈을 현재의 보금자리를 정성껏 가꾸는 데 썼다는 것이다. 하버드대 주택연구센터에 따르면, 작년 리모델링 비용은 국내총생산(GDP)의 약 2%인 약 5700억 달러(약 753조원)로 2019년의 1.4배라고 이코노미스트는 보도했다.

참고로, 실러 교수도 지난 7월 CNBC 방송에서 최근의 상황을 인정했다. 그는 “금리 인상 공포가 사람들의 생각에 영향을 미친 것 같다. 주택 보유자 뿐만이 아니다. 금리가 더 오르기 전에 주택시장에 진입해야 한다고 생각한 이들에게도 영향을 미쳤다. 이들은 금리를 고정하기를 원했다”고 했다.

◇Q3. 얼마나 더 오를까

30년 고정금리 대출자의 스테이 풋 현상과 이에 따른 공급 부족으로 집값 상승세는 한동안 이어질 것이라는 전망이 나온다. 미국의 온라인 부동산 중개사이트 질로우그룹은 올해말까지 지난달 대비 5.8% 오르고, 내년 7월까지 6.5% 상승할 것이라고 최근 마켓워치에 밝혔다. 이 경우 미국 주택 중위 가격은 지난달 기준 34만8125달러(약 4억6000만원)인데, 내년 7월 37만754달러(약 4억9000만원)까지 상승한다. 신규 주택 건설이 이어지고 있지만, 재고 부족 문제를 해결하기에는 역부족인 상황이라는 게 시장 전문가들 진단이다.

미국의 부동산 플랫폼 리얼터닷컴에 따르면, 7월말 기준 주택 매물 수는 2020년초 대비 46% 감소했다. 이런 가운데 생애 최초 내 집 마련이나 내 집 갈아타기 수요는 여전한 상황이다. 또 이들이 구매할 주택이 부족한 상황이다. 미국 5대 주택 건설업체 톨 브라더스의 더글러스 이어리 CEO(최고경영자)는 “아직 구매자들이 있다. 이들에게는 선택의 여지가 없다”고 분석했다고 이코노미스트는 보도했다.

◇Q4. 앞으로 금리가 낮아지면 어떻게 될까

결국 집값이 안정되려면 연준이 금리를 낮춰야 한다고 일부 전문가들은 보고 있다. 실러 교수도 7월 CNBC 인터뷰에서 “금리 인상 사이클의 종료와 함께 주택가격 상승 역시 종료될 수 있다”고 했다.

스테이 풋의 핵심 원인인 주택 시장 불균형 문제를 해결하려면 금리가 내려가야 한다는 것이다. 이로써 기존 주택 소유자들이 주택을 매물로 내놓고, 공급이 생겨 집값이 안정될 수 있다는 것이다. 마켓워치는 주택담보대출 금리가 5%대로는 내려가야 한다고 했다. 프레디맥 기준 30년 고정금리 주담대 적용 금리가 5%대로 올라선 시점은 작년 4월이다. 연준은 작년초 0.25%였던 기준금리를 같은 해 3월 0.5%로 올리기 시작한 이래 최근까지 11차례 금리를 올려왔다.

반론도 만만챦다. 부동산 전문가 배리 하비브는 7월 마켓인사이더에 “(집값이) 3년간 매년 1~3%씩 오를 수 있다”고 했다. 연준의 금리 인상이 종료되면 대출 원리금 상환 부담이 줄어 수요가 늘어나기 때문이다. 이는 주택가격을 끌어올리는 요인으로 작용할 수 있다. 경기 둔화 문제를 해결하기 위해 연준이 금리 인하 행보를 이어갈 가능성도 있다고 그는 분석했다.

◇Q5. 연준이 금리 낮추긴 낮출까

물가 상승세가 꺾일 경우 작년 3월부터 이어진 연준의 강력한 매파 행보는 수그러들 가능성이 크다. 제롬 파월 미국 연준 의장은 지난달 25일 전세계 중앙은행장 모임인 잭슨홀 미팅에서 “인플레이션이 여전히 연준 목표보다 높다. 필요 시 기준금리를 더 올릴 준비가 되어 있다”고 말했다. 작년 6월 9.1%까지 치솟았던 미국 소비자물가지수(CPI) 상승률(전년 동월 대비)이 올해 7월 3.3%로 떨어졌다.

제롬 파월 미 연준 의장

결국 물가 상승률이 연준 목표치인 2%로 떨어질지가 관건인데, 부동산 시장의 경우 최대 변수는 월세다. 월세는 식료품 구입비, 에너지 비용 등과 함께 CPI를 구성하는 핵심 항목인데, 스테이 풋 현상에서 비롯된 공급 축소가 임차료 상승으로 이어졌다. 이코노미스트는 “감당할 수 없는 주택 시장의 상황은 잠재적 주택 구입자들을 임대 시장으로 내몰고 있다. 이는 임차료를 상승시키고 인플레이션을 가중시킬 수 있다”고 했다. 미국의 부동산 전문 매체인 하우징와이어에 따르면, 지난 6월 세입자들의 희망 임차료 조사치(중위 가격)는 2029달러(약 267만8000원)으로 전월 대비 1.7% 상승했다. 역대 최고치인 작년 8월(2053달러)에 비해서는 다소 꺾였지만, 여전히 높은 수준이라고 하우징와이어 등은 보도했다.

우리나라 중앙은행인 한국은행도 기준금리 동결이나 인하 여부를 놓고 고심이 크다. 작년 7월만 해도 6.3%에 달했던 소비자 물가 상승률(전년 동월 대비)이 올 7월 2.3%로 떨어졌지만, 가계 부채 증가세라는 또다른 변수가 고민을 키우고 있다. 변동금리 주택담보대출 비중이 높은 한국의 경우 미국의 금리 인하 가능성, 또 그에 따른 한국은행의 금리 인하 가능성을 염두에 두고 주택 시장이 되살아나는 분위기다. KB국민은행 조사에 따르면, 지난달 전국 아파트 평균 매매가는 4억9644만원으로, 지난해 6월(5억6184만원) 이후 1년 2개월 만에 처음으로 상승 전환했다. 이창용 총재는 지난달 24일 금융통화위원회에서 기준금리를 동결한 직후 기자간담회에서 “가계부채가 지난 두 달 동안 예상보다 더 증가했다”며 “금리가 내려갈 것이라는 기대, 집값이 바닥이라는 인식 때문”이라고 했다. 또 “금리가 지난 10년처럼 연 1~2%대로 낮아질 가능성은 한동안 크지 않다”며 “낮은 금리로 갈 것으로 예상해서 돈을 빌려 집을 샀다면 상당히 조심해야 한다”고 했다.

이창용 한국은행 총재가 지난달 24일 서울 중구 한국은행에서 열린 금융통화위원회 직후 기자간담회에 참석하고 있다. /뉴스1