집값 급등 근본 해법은 꾸준한 공급뿐[포럼]

이창무 한양대 도시공학과 교수

주택시장의 완만한 전환기 국내 아파트 시세지수들은 그 방향성 전환에 상당 기간 혼돈의 상태를 보여준다. 이런 현상은 2013년 상승 국면으로 전환될 때도 있었던 현상으로, 한국부동산원·국민은행·부동산114의 아파트 시세지수들이 2013년 중반부터 후반까지 저마다 상승으로의 전환 시기가 제각각이었다. 그때 가장 빠르게 시장의 전환을 보여준 지수는 국토교통부 아파트 실거래가지수로 그해 1월부터 상승세로 전환해 이후 꾸준한 상승세를 보여줬다.

10년이 지난 지금도 비슷한 현상이 반복되고 있다. 10년 전과 똑같이 국토부 아파트 실거래가지수는 지난 1월을 저점으로 반등하기 시작해 반년 이상의 꾸준한 상승세를 나타내고 있다. 이 정도의 지속적인 상승세라면 이미 국면의 전환이 이뤄졌다고 볼 수 있다. 미국 주택시장에서도 올해 1월을 기점으로 상승세로 돌아서는 똑같은 추이를 보이고 있다. 어쩌면 급속한 금리 인상에 대한 영향이 이미 시장에 충분히 흡수됐기 때문이라고 볼 수 있을 것이다.

문제는 2022년 중반 갑자기 발생한 국내 아파트 가격의 급락 현상은 가격 상승기 주택시장 자체에서 공급 과잉의 결과로 진행된 장기적인 사이클이라기보다는 코로나19 팬데믹(세계적 대유행)에 대응하는 초저금리와 이후 금리 인상이라는, 어찌 보면 외부적이고 단기적인 요인에 대한 반응이었다는 점이다. 사실, 팬데믹으로 인한 초저금리 이전 시점인 2019년까지는 서울만의 상승 독주가 이어지고 있었다. 이는 2013년쯤 가격 상승기에 역행하는 서울시의 뉴타운 출구전략으로 26만 가구의 아파트 공급 기회가 사라진 영향이 주효했다. 여기에 더해 이후 문재인 정부의 서울 강남과 재건축 아파트를 표적으로 시작된 규제 강화는 결국 서울의 아파트 공급을 위축시키고 풍선효과를 통한 수도권 전체의 가격 급등을 초래했다.

금리로 인한 외부 요인이 둔감해지는 지금, 잘못된 정책적 선택으로 필요한 곳에 충분한 공급이 이뤄지지 못한 상태에서 다시 가격 상승기를 맞고 있다. 불행하게도 지난 1일 국토부에 따르면 올해 1∼7월 누계 전국 착공 물량은 10만2299가구로 전년도 같은 기간에 비해 54.1% 줄었다. 전국 주택 인허가 물량은 20만7278가구로, 지난해 같은 기간보다 29.9% 줄었다. 가장 많은 시기에 수도권에서만 연간 40만 가구 이상의 인허가가 발생했었다. 심각한 장래 주택 공급 부족이 전망되는 상황이다.

원희룡 국토부 장관은 최근 시장 상황에 대해 “화살표 방향 자체를 꺾어 시장을 통제 할 수 있다는 오만한 접근은 하지 않겠다”고 했다. 원론적인 수사겠지만, 그 합리적인 시각을 응원하고 싶다. 시장 규제의 늪에 빠져 계속되는 풍선효과를 촉발한 문 정부 시기의 시장 상황을 재연하지 말아야 한다. 단기적인 가격 상승이 발생하더라도 가격을 꺾기 위해 싸우지 말고, 그 힘을 이용해 필요한 곳에 충분한 주택 공급을 만들어낼 수 있는 시장 정상화 방안을 꾸준히 진행하는 것이 장기적으로 이기는 싸움이다. 그 리스트에는 급등한 건설 비용을 감당할 수 있는 분양가의 자유로운 선택을 허용하고, 재건축사업의 진행을 촉진할 수 있는 재건축부담금의 완화, 그리고 합리적인 민간 임대사업자의 투자를 확대할 수 있는 대안도 포함돼야 한다.

이창무 한양대 도시공학과 교수