사정 생겨 전세만기 못 채우면…잔금 받기 '하늘의 별따기'

[역전세 고착화가 부른 기현상]
임차인이 중도에 계약 해지하면
집주인, 보증금 돌려줄 의무없어
전세금 하락에 전액 못받기 일쑤
"짐빼기 전 임차권등기명령 필요"

[이데일리 김아름 기자] 1년6개월 전 세종시 아파트를 3억 3000만원에 전세계약 맺은 A씨는 최근 불가피한 사정 때문에 만기 2년을 못 채우고 이사해야 하는 상황이 발생했다. 새로운 세입자를 구했지만 전셋값이 3000만원 하락해 3억원으로 새로운 계약을 체결했다. 내달 이사를 앞두고 집주인이 잔금일에 새로운 세입자로부터 3억원을 받아 주고 기존 전세계약 만기일인 내년 4월에 3000만원을 돌려주기로 했다. A씨는 짐을 다 빼고 전입신고까지 하고 나서도 전세보증금 3억3000만원을 모두 돌려받지 못하고 6개월을 기다릴 생각에 불안해 밤잠을 이루지 못하고 있다.

[그래픽=이데일리 이미나 기자]

4일 부동산 업계에 따르면 역전세 현상이 고착화하면서 임대인과 임차인 간 분쟁이 이어지고 있다. 실제 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 세종시 해밀마을1단지 전용 59㎡의 전세는 이달 2억2000만원에 실거래 됐는데 2년 전인 지난 2021년 9월에는 2억8000만원에 실거래가 이뤄져 2년 새 6000만원이나 전셋값이 하락했다.

계약 중도해지는 쌍방이 합의해야 하는 사안으로 보증금을 모두 돌려달라고 한다고 해서 임대인이 이에 응해야 할 의무는 없다. 한국공인중개사협회 한 관계자는 “내년 4월이 계약만료시점이고 임대인이 보증금을 계약만료시점인 내년 4월에 돌려주겠다고 한다면 강제로 회수할 방법은 없다”며 “공인중개사가 ‘이렇게 하시면 어떨까요’라고 권유할 수 있겠지만 계약기간을 위반하는 쪽은 임차인이어서 임대인의 요구사항을 들어주는 방법 외에는 별다른 방법이 없다”고 말했다.

이에 일선 공인중개사들은 중개보수를 임대인 대신 임차인이 낸다든지, 임대인이 돌려줘야 하는 임차보증금 중 일부를 나중에 준다든지, 이에 따른 이자를 부담한다든지 등의 중재안을 제시하고 있다. 임대인으로서도 당장 3000만원이라는 목돈을 마련해 돌려주기가 어렵다. 이 같은 현장에서의 목소리를 반영해 정부에서도 전세보증금 반환 대출이 필요한 집주인에게 대출 규제를 풀었다. 현재 금융권 대출을 받을 때 적용되는 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 대신, 상대적으로 느슨한 기준인 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용하고 집주인이 임대사업자라면 임대업 이자상환비율(RTI)을 현 1.5배에서 1배로 적용받는다. 또 집주인이 직접 가입할 수 있는 전세보증금 반환 특례보증 상품을 이달부터 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI)에서 판매한다.

대출 상품이 있어도 A씨는 세입자가 계약을 중도해지하는 것이어서 집주인이 이자 부담을 지면서까지 3000만원을 먼저 내줄리 없다. 이에 A씨의 보증금을 보호하려면 법원으로부터 임차권등기명령 결정을 받거나 나머지 잔금에 대해서 근저당권 설정을 하는 방법이 있다.

김예림 법무법인 심목 대표변호사는 “계약기간이 끝나지 않았으면 내년 만기 때 나머지 돌려주는 것으로 합의 해지하기로 한 것으로 볼 수 있다”며 “다만 세입자가 짐을 먼저 빼주면 이 부분에 대해서 우선변제권과 대항력을 상실할 수 있기 때문에 임차권등기명령결정을 받고 나가는 것이 좋다”고 설명했다.

김아름 (autumn@edaily.co.kr)