[법] 투기과열지구, 재건축 조합원 재당첨제한 규정의 문제점

서울 전지역에 지정되었던 투기과열지구도 대부분 해제되었고 이제 강남구, 서초구, 송파구, 용산구만 남았다. 압구정이나 서초동 등을 비롯하여 한동안 주춤했었던 재건축 현장의 정비사업들도 점점 박차를 가하고 있는 가운데 조합원 분양권에 대한 문의도 자주 받고 있다.

김정우 대표 변호사/사진제공=법무법인 센트로

특히 강남구 등 투기과열지구는 여전히 도시정비법상 재당첨 제한에 관한 규정이 적용되는 구역이다. 그런데 재당첨제한에 관한 규정 해석을 놓고 법원에서도 엇갈리는 판결을 하고, 규정 자체도 몇 가지 문제가 있어 보여 이에 대해 살펴보려 한다.

먼저 해당 규정의 내용을 살펴보자. 현행 도시정비법 제72조 제6항에 따르면 투기과열지구의 재건축, 재개발 정비사업에서 관리처분계획에 따라 조합원 분양 또는 일반분양을 받은 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일(조합원 분양분의 분양대상자는 최초 관리처분계획 인가일을 말한다)부터 5년 이내는 다른 투기과열지구 조합원 분양신청을 할 수 없고 현금청산이 된다. 다만 상속, 결혼, 이혼으로 조합원 자격을 취득한 경우 예외적으로 조합원 분양신청을 할 수 있다.

'분양대상자 및 그 세대에 속한자'의 해석상 문제점
분양대상자와 동일한 세대에 속한 자는 모두 5년 재당첨제한 규정의 적용을 받는다. 그런데, 도시정비법에 '세대'의 정의규정이 없을 뿐만 아니라, '동일한 세대'의 범위를 어떻게 해석해야 하는지에 관하여 명확한 규정이 없다보니 판사들 사이에서도 서로 다른 판단을 하였다.

수원지방법원은 '주민등록표 등재 사항을 기준'으로 형식적으로 결정해야 한다고 판시한 반면, 수원고등법원은 주민등록등재사항이 아니라 '현실적으로 주거 및 생계를 같이하는 사람'인지 여부에 따라서 결정해야 한다고 판시하였다. 동일한 규정에 대하여 법원 판사들도 서로 다른 판단을 하다보니 정비사업 현장에서도 분양신청권 인정 여부에 대하여 혼란과 분쟁이 발생하고 있다.

동일한 세대의 기준시점이 불명확하여 발생하는 문제점
또 다른 문제점은 동일한 세대의 기준시점을 언제로 해야 하는가이다. 실제로 필자가 상담했던 사례에 대해서 소개해 보고자 한다. 홍길동은 서울에 있는 A재건축정비사업구역에서 투기와 무관하게 오랫동안 거주하고 있었는데, 결혼으로 한세대를 이룬 며느리가 결혼하기 1년 전에 투기과열지구에서 일반분양에 당첨이 되었다. 며느리와 한세대를 이루고 난 후 2년이 되지도 않아서 A재건축정비사업의 조합원 분양신청기간이 진행되었다. 그런데 A조합은 갑자기 홍길동에 대하여 며느리 때문에 홍길동이 재당첨제한 규정의 적용을 받아 분양대상에서 제외한다는 통지를 하였다.

그런데 과연 홍길동이 현금청산을 받는 것이 타당할까? 필자는 그렇게 생각하지 않는다. 왜냐하면 분양대상자로 확정되거나 일반분양에 당첨되었을 당시에 동일한 세대원이라고 해석하는 것이 타당하기 때문이다. 만약 그렇지 않으면 위 사례와 같이 결혼이라는 우연한 사정에 의하여 동일한 세대가 된 홍길동의 분양신청권을 과도하게 제한하는 결과가 되기 때문이다.

위와 같은 해석상 다툼이나 문제가 발생하는 원인은 결국 위 법령규정이 명확하게 규정되지 않았기 때문이다. 조합원 분양권은 재산권과 직결되는 가장 중요한 권리이기 때문에 '세대'의 개념이나 그 시점 등에 대해서는 도시정비법에 명시적으로 규정할 필요가 매우 높다고 생각한다.

상속, 결혼, 이혼 등 예외 규정의 문제점
도시정비법 제72조 제6항 단서는 재당첨제한의 예외로 '상속, 결혼, 이혼으로 조합원 자격을 취득한 경우에는 예외적으로 조합원 분양신청을 할 수 있다'고 규정하고 있다. 그런데 예외가 인정되는 상속, 결혼, 이혼의 시기가 언제인지가 명확하지 않다. 그러다 보니 위 규정 본문에 따른 분양대상자 선정시점을 기준으로 하여 그 전이나 그 이후에 언제든지 위 상속등의 사유가 발생하면 예외가 인정될 수 있다는 견해가 있는 반면, 예측가능성을 이유로 하여 위 본문에 따른 분양대상자 선정시점 이후에 예외사유가 발생해야 분양신청권이 인정될 수 있다는 견해도 있다. 결국 이 부분도 법률에 그 시점에 대하여 좀 더 명확히 규정될 필요가 있다.

강남구, 서초구, 송파구, 용산구의 재건축사업이 최근 다시 속도를 내고 있다. 앞으로 조합원 분양권에 대한 거래도 증가하고 이에 대한 해석상의 다툼이나 분쟁도 더 많이 늘어날 것으로 보인다. 불필요한 분쟁을 사전에 예방하기 위해서는 조합원 분양권에 대하여 사전에 법률전문가의 상담이나 조력을 받을 것을 추천한다. 무엇보다도 선의의 피해자가 발생하지 않도록 재당첨제한에 관한 위 규정을 좀 더 명확하게 개정할 필요가 있다. /글 법무법인 센트로 대표 변호사 김정우

허남이 기자 nyheoo@mt.co.kr