오피스 공실 때문에 다들 난리라는데…‘이 지역’ 표정관리하는 까닭은

서울 노량진 방향에서 바라본 여의도 일대 전경. [사진 출처=매경DB]

높은 금리가 유지되고 있지만 서울 오피스 매매가격은 크게 떨어지지 않는 것으로 나타났다. 임대료가 오르고 무상임차 기간이 줄어든 데 따른 것으로 분석된다.

3일 상업용 부동산 종합서비스기업 알스퀘어는 ‘2023년 2분기 서울 오피스·지식산업센터 매매지표 보고서’를 이 같이 발표했다. 보고서에 따르면 올해 2분기(4~6월) 서울 오피스 매매지수는 483.1로 직전 분기 대비 0.9%, 전년 동기 대비 1% 소폭 내렸다.

보통 상업용 부동산 시장은 금리 영향을 많이 받는다고 평가된다. 고금리가 유지되는 데도 오피스 매매가가 크게 떨어지지 않는 건 임대료가 오르고, 무상임차 기간이 줄고 있기 때문이라고 알스퀘어 측은 설명했다.

덕분에 ‘캡레이트’ 상승폭은 역대 최대치를 기록했다. 캡레이트는 빚 없이 부동산을 샀다고 가정했을 경우 1년 동안의 수익률을 의미한다. 순운영이익(NOI)을 부동산 매매가로 나눠 측정한다.

서울 오피스 실질 캡레이트는 2022년 2분기 3.5%에서 올해 2분기 4.3%로 1년 만에 0.8%포인트 올랐다. 이는 관련 조사를 시작한 2001년 이후 가장 큰 상승 폭이다. 이전에는 2008년 3분기~2019년 1분기 사이 0.4%포인트 오른 게 최대 상승폭이었다.

서울·분당 오피스 거래규모와 서울 지식산업센터 거래규모

임대료, 무상임차 기간 등을 기반으로 하는 순운영이익은 오르는 반면 매매가격은 떨어지지 않아 캡레이트 상승폭이 커진 것으로 풀이된다. 실제 서울 오피스 무상임차 기간은 작년 2분기 연간 1.79개월에서 올해 2분기 0.46개월로 줄었다.

다만 서울과 경기 성남 분당을 포함한 오피스 상반기 거래 규모는 3조 4000억원을 기록했다. 이는 작년 같은 기간 보다 30.6% 줄어든 수치다. 지식산업센터는 상황이 더 좋지 않은 것으로 조사됐다.

올해 상반기 서울 지식산업센터 거래액은 계약 시점을 기준으로 3090억원으로 집계됐다. 이는 작년 같은 기간보다 54.4% 감소한 수치다. 2분기 지식산업센터 매매지수도 199.3으로 직전 분기 대비 4.2% 떨어졌다. 작년 같은 기간 보다는 14.5% 내렸다.

알스퀘어 관계자는 “양호한 임대시장 덕분에 금리 상승과 경기 둔화에도 선전하는 오피스와 달리 지식산업센터는 금리 영향을 매우 크게 받고 있다”고 설명했다.