"임차인이 보증금 다 까먹고 도망갔어요" [한경부동산밸류업센터]

[이슈체크] 월세 미납 임차인이 폐업한 경우, 임대인의 대처 방안은?

고객 문의

안녕하세요. 저는 관악구에서 꼬마빌딩 임대업을 하고 있는 김판근(가명)이라고 합니다.
제가 소유한 건물에 입주한 임차인과 2021년 7월 1일부터 2024년 7월 1일까지, 3년 계약조건으로 임대차계약을 체결했습니다만 월세 납부를 차일피일 미루더니 급기야 보증금 다 까먹은 것은 물론 아무 얘기도 없이 도망가버렸습니다.
임차인을 소개한 부동산 중개사에게 연락해 해결 좀 해달라고 부탁했지만 나 몰라라 하는 상황이고요. 이럴 땐 어떻게 대처하는 게 좋을까요?

상황 분석

의뢰인께서 문의해주신 사례의 경우 선행 분석을 해야 하는 핵심 키워드는 다음과 같습니다.

1. 상가 임차인의 임대료 지급(이하, 차임지급 의무)
2. 임차인이 사용하던 공간의 원상복구(이하, 원상회복 의무)
3. 임차인의 임대료 3기 이상 체납으로 인한 계약 해지(이하, 귀책사유)
4. 특약사항에 중도해지 조항에 관한 문구 없음 (이하, 계약해지권 미보유)

대응 전략

의뢰인께서 임차인과 체결한 임대차계약기간이 존속되는 중에는 원칙적으로 임차인의 일방적인 의사표시 만으로 임대차계약을 해지할 수 없습니다.

즉, 계약이란 원칙적으로 그 기간을 엄격하게 준수해야 하고 당사자 일방의 요구에 의해 계약을 해지하기는 어렵다는 겁니다. 하지만, 현장에서는 임대차계약 기간 중 임차인의 다양한 요청(매출저하, 권리금 회수 청구 등)에 의해 임대차계약을 중도해지하고자 하는 경우가 종종 발생하고 있습니다.

이번 의뢰인의 사례를 살펴보면, 퇴거하겠다는 그 어떠한 협의과정이나 합의사항 없이 계약기간 도중 임차인이 일방적으로 퇴거를 한 사례이므로, 임차인은 계약만료시까지 계약서에 표시된 임대료를 지급해야 하고, 만기가 도래한 시점에는 임차인이 직접 사용·수익하던 공간을 최초 상태로 원상복구를 해놓고 나가야 합니다.

이 모든 것들은 금전적인 부분과 연계돼 있으므로 올바르게 대처하지 않으면 의뢰인께서 그 모든 비용들을 부담해야 할 수도 있습니다.

따라서, 임차인에게는 유선 통화 또는 문자메시지 발송보다는 ‘내용증명우편’을 통해 아직 임대차가 존속 중이므로 매월 임대료를 납부를 해야 하고 그동안 임대료를 미납해 보증금으로도 충당되지 않은 부분에 대해서는 미납된 임대료 전체 금액을 손해배상금으로 임차인에게 청구할 수 있습니다.

만일 전화 통화 밖에 할 수 없거나 직접 얼굴을 맞대고 얘기를 해야 하는 상황이라면 반드시 녹취를 해서 추후 분쟁에 대비한 입증자료를 만드는 것 역시 놓치지 말아야 합니다.

반면, 의뢰인께서 현 임차인과의 계약을 유지하고 싶은 생각이 없다면 임대료체납 3기 이상에 해당하는 귀책사유를 근거로 하여 ‘임대차계약해지통보’를 정식적으로 내용증명우편을 통해 송달하는 게 좋습니다.

기존 체납분까지의 임대료를 모두 받고 퇴거 시 최초 상태로의 원상복구 후 임차목적물을 반환 받아야 하며, 사업자등록증 말소·영업신고증 말소처리까지 완벽하게 처리됐는지 확인하는게 좋습니다.

배준형 수석전문위원 landvalueup@hankyung.com

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