상반기 주택매매 30%…특례보금자리론으로 채웠다 [나기자의 데이터로 세상읽기]

특례보금론 상반기 28조 집행
신규주택 대출만 15조원 몰려
1건당 평균 대출액 2.5억원
일반 주담대(1.2억) 대비 2배
특례에도 거래액 10년내 최저
하반기 특례 총탄 9조원 남아
시장 살리려면 특례연장 필요
반대측 “가계부채 관리해야”

9억원 이하 주택을 대상으로 최대 5억원을 빌려주는 정책금융상품 특례보금자리론이 출시 사흘 만에 약 7조원 공급됐다. 3일 서울 중구 한국주택금융공사에 특례보금자리론 포스터가 붙어있다. [김호영기자]

‘조정대상지역 해제·보유세 및 양도세 한시완화·특례보금자리론’

윤석열 정부 들어서 부동산 시장 경착륙을 막기 위해 위와 같이 대대적인 부양책을 내놓았습니다. ‘부동산 가격의 급격한 하락→ 금융권 부실 → 소비심리 위축 및 기업 줄도산 → 경기악화 → 자산가격 추가하락 → 경제성장 악화’라는 악순환을 막기 위한 조치였죠.

그렇다면 정부 부동산정책 중 한 축인 특례보금자리론은 어떤 역할을 했을까요? 특례보금자리론은 2023년 1년간만 한시적으로 소득을 안보고 매매가 9억원 이하 아파트에 대해 ‘LTV 70%(DSR은 적용 안되고 DTI만 60% 적용)’까지 빌려주는 정책을 말합니다. 최대 5억원까지 대출을 해주죠.

이번 화에선 특례보금자리론이 올해 상반기 국내 주택시장에 어떤 영향을 미쳤는지 살펴보겠습니다.

국내 주담대 가구, 평균 1.2억 대출

우선 전반적인 주택담보대출 상황을 봐보겠습니다.

우리나라 가구수는 2022년 기준 2177만3507가구입니다. 지난 2020년 한국주택금융공사가 발표한 주택담보대출 이용 가구수는 38.7%입니다. 현재 약 39%가 주담대를 이용한다고 가정할 경우, 약 850만 가구가 주택담보대출을 받고 있습니다.

지난 2분기 기준 가계대출(부채) 총 규모는 1748조원입니다. 이 중 주택담보대출 규모는 1031조원입니다. 850만 가구가 1031조원의 주담대 대출이 있습니다. 이를 감안하면, 주담대를 일으킨 가구는 1가구당 평균 1억2000만원의 주담대 대출이 있습니다.

이에 더해 통계청 2022 가계금융복지조사(2022년 가구의 평균자산과 2021년 가구의 평균소득·지출) 수치까지 포함해봤습니다. 참고로 2022년 가구 평균자산은 5억4772만원 평균 부채는 9170만원입니다. 아울러 2021년 가구당 평균소득은 年 6414만원이었고, 이자비용은 年 209만원입니다. 그러면 아래와 같은 결론이 도출됩니다.

한국은행이 지난 7월 발간한 이슈 보고서. 한국은행은 가계부채가장기성장세 제약 및 자산불평등 등 부정적인 외부효과를 낳고 있다고 진단했다. <한국은행>

첫째, 국내 10가구 중 4가구가 주택담보대출을 받고 있다. 주담대를 받은 가구를 기준으로 보면, 1가구당 평균 1억2000만원의 대출을 받았다.

둘째, 국내 가구의 가계 금융부채를 살펴보면, 70%가 주담대, 30%가 비주담대 대출이다.

셋째, 기준금리가 1%였던 2021년 기준 가계대출의 평균 이자금리는 3.1%(금융부채/이자비용)였다.

특히 셋째와 관련해선, 2023년 현재는 가구 이자비용이 더 늘어났을 것으로 보입니다. 2021년 말 1%였던 기준금리가 현재 3.5%까지 올랐기 때문입니다. 이자비용이 상승하게 되면 가계의 가처분소득(소득에서 세금·보험·이자비용을 제외한 실소득)이 줄어들게 됩니다. 한국은행이 가계대출이 추가로 더 증가할 경우 소비여력이 줄어들어 장기성장에 악영향을 미친다며, “가계부채 연착륙이 필요하다”고 최근 보고서를 쓴 이유이기도 합니다.

특례보금자리론, 일반 주담대 대비 2배 대출

지금부턴 특례보금자리론을 살펴보겠습니다.

한국주택금융공사에 따르면, 지난 6월말 기준 특례보금자리론은 총 28조2360억원이 집행됐습니다. 신규주택 구입(15조9191억원), 기존대출 상환(10조1382억원), 임차보증금 반환(2조1787억원) 입니다.

특히 이 중 가장 많은 비율을 차지하는 신규주택 구입의 경우 지난해 상반기까지 총 6만4309건이 승인됐습니다. 대출 1건당 평균 대출액은 약 2억4700만원입니다. 전체 국민 평균(주담대 일으킨 가구 기준 평균 1억2000만원)의 2배에 달하는 수치입니다.

여러기관의 자료를 대조해본 결과, 특례보금자리론 대출액이 일반 주담대 대출액 대비 2배 가량 많은 것으로 드러났다. [자료=주금공, 한국은행, 통계청]

부동산 중개플랫폼 직방에 따르면, 올해 상반기 주택매매거래액은 약 85조입니다. 특례보금자리론의 평균 LTV는 공개가되지 않았습니다만, 기존 보금자리론의 평균 LTV가 58%인 것을 감안하면 특례보금자리론도 평균 LTV가 60% 내외일 것으로 추정됩니다. 이를 대입해보면 특례보금자리론을 통한 신규주택 구입의 주택매매거래액은 약 26조원(LTV 60%·16조원 대출 가정)입니다. 올해 상반기 주택매매 거래액(85조원)의 약 30%에 달하는 수치입니다.

직방에 따르면, 올해 상반기 주택매매거래액 85조원도 10년 내 최저치입니다. 특례가 없었을 경우, 85조원은 커녕 50조원대에 머물면서 ‘최악의 상황’이 됐을 수도 있습니다. 그나마 특례를 통한 부동산 부양책이 최악의 상황은 면하게 하면서 주택거래를 이끌었다고 볼 수 있습니다.

부동산 중개플랫폼 직방이 추산한 전국 주택매매거래액 반기별 추이. 올해 상반기 주택매매거래액은 85조원으로 10년내 최저치를 기록했다. [자료=직방, 국토교통부]

국토교통부 실거래가 시스템 통계를 봐본 결과, 올해 상반기 9억원 이상 고가 주택(아파트, 빌라, 단독)의 거래액은 약 24조원입니다. 이는 특례보금자리론 대상이 아니었죠. 이를 제외하면, 9억원 미만 주택중 특례보금자리론이 차지하는 비중은 무려 42%에 달합니다. 무시못할 수치였다는 이야기이죠.

그럼에도 불구하고 주택매매거래액이 10년내 최저치를 기록했습니다. 우리 주택시장이 특례라는 스테로이드를 처방했음에도 불구하고 생각외로 전국적으로 살아나진 못하고 있는 것으로 추정됩니다.

이 때문에 지방정부 입장선 재정운용에 악영향이 있는 상황입니다. 부동산 취득세가 지방정부의 중요한 재원이기 때문이죠. 한국지방세연구원은 올해 취득세 세입전망을 하면서 부동산 거래절벽 때문에 취득세수가 올해만 최대 9조원이 감소(2021년 세수 33조원 → 22023년 세수 24~26조원할 것이라 했습니다. 전체 지방세수(111조원)로 봤을 때도 상당한 감소폭입니다.

9조원 남은 특례론, 제도연장 vs 유동성 중단

더 큰 문제는 가계부채입니다. 앞서 밝혔듯이 한국은행은 장기성장을 위해 가계부채 연착륙 (점진적 줄이기)가 필요하다고 했죠.

가계신용(가계부채) 전체규모는 올해 2분기 1748조원으로 3분기 만에 다시 부채가 늘어났습니다. 그 대부분은 특례 등 주택담보대출 증가 때문이고요.

1031조원 규모의 주담대이 있고 30년 만기라고 가정한다면, 매년 주담대 잔액이 34조원(1031조원/30년)이 줄어들어야 정상입니다. 그럼에도 주담대 총액이 늘고 있는 것은 특례보금자리론 등으로 신규 유동성을 공급하고 있기 때문입니다.

금융위원회는 올해 특례보금자리론 공급규모를 39조6000억원으로 설정했다. [자료=금융위]

문제는 특례보금자리론이 올해 한시적으로 총 ‘39조6000억원’만 배정됐다는 겁니다(금융위 보도자료 참고). 지난 7월까지 특례보금자리론 승인금액이 총 31조원입니다. 남은 8~12월 5개월 간 총알은 약 9조원 남짓밖에 안남았습니다.

특례보금자리론 금액 중 신규주택 구입이 약 52%(절반)를 차지하는 것을 감안하면, 주택매매거래 시장에 특례를 통해 신규로 공급되는 유동성은 약 대출 5~6조원, 실제 금액으로 치면 10조원 남짓입니다. 주택시장을 살리기에는 부족하죠. 이 때문에 국토연구원은 주택시장을 살려야 한다며 최근 보고서를 통해 특례보금자리론 연장을 주장했습니다.

주택시장만 놓고 봤을 땐, 경착륙 방지 및 신규 유동성 공급을 위해 특례보금자리론을 연장하는 것이 맞습니다. 하지만 한국은행 경고를 보면 이미 GDP(국내총생산) 대비 100%가 넘을 정도로 가계부채가 한국경제를 짓누르는 상황입니다. 특례보금자리론 연장은 가계부채 70%를 담당하고 있는 주담대 규모를 더욱 키울 가능성이 높습니다. 향후 금리가 확 떨어지지 않는 한 주택구입에 쓰는 이자비용이 계속 늘어날테고 그렇게 되면 국내 가구의 가처분소득 역시 떨어지게 됩니다. 이는 소비여력 감소로 인해 국내 경제성장에 악영향을 미치는 구조이죠. (실제로 올해 2분기 가구의 실질소득은 3.9% 하락했는데 이는 17년만의 최대폭의 하락입니다)

과연 정부는 ‘특례 연장 vs 가계부채 줄이기’ 라는 두 가지 선택지 중 어떤 것을 선택할까요? 가장 이상적인 것은 경제를 대폭 성장시켜서 주택시장에 공급되는 막대한 유동성을 가구가 감당할 수 있게끔 하는 겁니다. (소득 증가율 > 부채 증가율). 하지만 정부가 추진하는 각종 개혁정책(노동 교육 공공)은 모두 좌초되고 있고 1%대 성장률을 반등시킬만한 여당·정부의 리더십 역시 부재한 상황입니다. 그렇다면 부동산 가격하락에 따른 충격파를 어느정도 감수하면서도 가계부채를 줄이는 ‘긴축정책’이 중장기적으로 더 나은 선택지가 될 수도 있습니다.

과연 정부는 어떤 선택을 하게 될까요? 하반기 주택시장은 정부가 특례요금자리론 한도를 높이면서 더 적극적인 부양책을 펼치느냐, 아니면 중장기적으로 부채 감소가 중요하다는 것을 인정하고 더 이상의 추가 유동성 공급을 자제하느냐에 따라서 성패가 갈릴듯 합니다.