올 상반기 서울 지식산업센터 거래액 54% '뚝'

알스퀘어 리서치센터, 2Q '서울 오피스∙지산 매매지표' 발표

[아이뉴스24 김서온 기자] 올해 상반기 서울 지식산업센터(이하 지산) 거래액이 지난해 같은 기간의 절반 수준에 그친 것으로 나타났다.

1일 상업용 부동산 데이터 전문 기업 알스퀘어 리서치센터가 발표한 '2023년 2분기 서울 오피스∙지식산업센터 매매지표' 보고서에 따르면 올해 상반기 서울 지산 거래액은 계약 시점 기준으로 3090억원에 그쳤다. 이는 지난해 같은 기간보다 54.4% 감소한 수치다.

매매지표는 류강민 알스퀘어 리서치센터장이 미국의 케이스 실러 주택매매지수를 산정하는 데 활용하는 반복 매매 모형 등을 활용해 만들었다.

2분기 지산 매매지수는 199.3으로, 전분기보다 4.2%, 지난해 같은 기간보다 14.5% 내렸다. 양호한 임대시장 덕분에 금리 상승과 경기 둔화에도 선전하는 오피스와 달리 지산은 금리 영향을 매우 크게 받고 있다.

류강민 리서치센터장은 "지난해 2분기를 기점으로 지산 매매지수는 하락세를 보인다"며 "특히 2023년 2분기 매매지수는 고점 대비 15%가량 내려 지식산업센터에 관한 지속적인 모니터링이 필요하다"고 말했다.

경기 성남 분당구를 포함한 서울 오피스 상반기 거래 규모(계약 시점 기준)는 3조4000억원을 기록했다. 지난해 같은 기간보다 30.6% 줄었다. 서울 오피스 2분기 매매지수는 483.1로 전분기보다 0.9%, 전년 같은 기간보다 1.0% 내렸다.

캡레이트(Cap. Rate) 상승 폭은 역대 최대치를 기록했다. 하지만, 렌트프리(무상임차) 기간이 줄고 임대료는 오르면서 서울 오피스 가격 하락 폭은 크지 않았던 것으로 나타났다.

캡레이트는 빚 없이 부동산을 샀다고 가정했을 경우 1년 동안의 수익률을 의미한다. 순운영이익(NOI)을 부동산 매매가로 나눈 것으로, 캡레이트는 통상 매매가격과 반비례 관계다.

서울 오피스 실질 캡레이트는 지난해 2분기 3.5%에서 올해 2분기 4.3%로 1년만에 0.8%포인트 상승했다. 이는 관련 조사를 시작한 지난 2001년 이후 가장 장기간 오른 것이다. 상승 폭도 역대 최대치다.

이전에는 2008년 3분기~2019년 1분기와 2016년 1~4분기 사이에 캡레이트가 각각 0.4%포인트 오른 게 최대 상승 폭이었다. 반면, 캡레이트와 반비례 관계인 서울 오피스 2분기 매매지수는 483.1로 고점(2022년 3분기)보다 4.2% 내리는 데 그쳤다.

류강민 리서치센터장은 "캡레이트 상승이 매매가격 하락보다 렌트프리 기간 감소와 임대료 인상에 따른 NOI의 상승에 기인했기 때문"이라고 분석했다. 서울 오피스 렌트프리 기간은 지난해 2분기 연간 1.79개월에서 올해 2분기 0.46개월로 크게 줄었다.

고금리로 오피스 매매가격이 제자리 수준이고, 임대료까지 오르면서 캡레이트는 당분간 상승할 것으로 전망된다.

류 센터장은 "캡레이트와 국고채 금리와의 스프레드는 2010년부터 최근까지 장기적으로 250~300bps(1bps는 0.01%포인트)를 기록했지만, 올해 2분기는 100bps 수준으로 나타나고 있다는 점도 향후 캡레이트가 상승할 것으로 보이는 이유"라고 말했다.

/김서온 기자(summer@inews24.com)

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