생숙 '벌금폭탄' 코앞으로…"준주택 인정" vs "형평성 어긋나"

"과도한 재산권 침해 우려도…이행강제금 유예 필요"
'연장 불가' 국토부 입장 확고…"애초 주거용 아니야"

2023.8.27/뉴스1 ⓒ News1 유승관 기자

(서울=뉴스1) 황보준엽 기자 = 생활형숙박시설의 이행강제금 부과 기간이 한달여 남은 가운데 오피스텔과 같이 준주택으로 분류할 필요가 있다는 의견이 제기됐다. 사실상 주거기능으로 활용되고 있는 만큼 건축상 용도로 구분할 것이 아니라 실제 사용용도를 반영해야 한다는 이유에서다.

다만 정부의 생각은 다르다. 안전과 관련한 건축 기준이 달라 주거용으로 활용하기 적절하지 않고, 애당초 숙박시설 용도로 허가됐던 만큼 주거용과는 달리 기반시설 기여 등이 없어 형평성에 어긋난다는 주장이다.

1일 부동산 업계에 따르면 다음달 14일 생활형숙박시설의 주거용 오피스텔 용도변경 유예기간이 종료될 예정이다.

이때부터는 오피스텔로 용도변경을 하지 않은 채 주거용으로 사용한다면 시세(공시가격) 10%의 이행강제금이 부과된다. 시세가 억대에 이른다는 점을 고려하면 이행강제금은 수천만원에 이를 것으로 보인다.

◇"생숙 '준주택' 인정 또는 이행강제금 유예 필요" 벌금을 피하기 위해서는 오피스텔로 용도변경이 필요하지만 요건이 까다로워 전환 건수는 많지 않은 상황이다. 용도변경을 하려면 수분양자의 100% 동의를 받아, 복도 너비를 넓히고 주차대수를 늘리는 등의 요건을 충족해야 한다.

전문가들은 용도변경 요건이 까다롭다며 이행강제금 부과 유예가 필요하다고 주장했다.

김지엽 성균관대 건축학과 교수는 지난달 31일 국회에서 열린 '생활형 숙박시설 당면문제와 관련제도 개선방안'에서 "사실상 법·제도 탓에 용도변경은 불가능하다"며 "실질적인 해결방안이 나올 때까지 이행강제금 부과 유예가 타당하다"고 했다.

특히 건축물은 건축 용도가 아닌 실제 사용 용도로 구분해야 한다고 강조했다.

그는 해외의 사례를 거론하며 "주거기능으로 활용되고 있음에도 주택으로 인정하지 않는 것은 불합리하다"고 말했다. 뉴욕시는 30일 이상 거주하는 숙박시설의 경우 주거용도로 인정하고 있다.

현행법이 과잉금지 원칙에 위배된다는 지적도 존재한다. 생활숙박시설은 이미 10년 가까이 허용돼 왔기에 그 규모나 분포 면에서 국민의 주거권과 관련 공익성이 인정되고, 재산권 행사에 과도한 제한이라는 이유에서다.

석호영 명지대 법무행정학과 교수는 "재산권의 내용을 결정하는 입법자의 형성권이 자의적으로 행사되지 않도록 헌법적 한계 내에서 재산권의 내용이 결정되도록 해야 한다"며 "유예기간이 2년으로 상대적으로 짧아 용도변경이 용이하지 않다는 점에서 재산권 행사에 대한 과도한 제한이 될 소지가 크다"고 지적했다.

소급적용도 적절하지 않다고 설명한다. 2021년 5월 개정된 건축법 시행령을 그 이전에 준공되거나 허가된 생숙까지 적용하는 것은 과도하다는 설명이다.

석호영 교수는 "소급적용을 배제해 헌법상의 불이익 변경 금지 원칙과 신뢰 보호의 원칙을 지켜야 하고 규제적용은 시행일 이후 건축허가를 받은 경우로 한정해야 한다"고 말했다.

전국레지던스연합회 관계자들이 지난달 국토교통부 세종정부청사 앞에서 집회를 벌였다./레지던스연합회 제공

◇"주거용과는 건축 기준 다 달라"…국토부, 불가 입장 고수

그러나 소관부처인 국토부의 입장은 확고하다. 생숙이 아파트처럼 주거용이 아니라 공공기여가 없었는데 이를 주거용도로 바꿔주면 형평성 문제가 불거질 수 있어 불가하다는 것이다.

원희룡 국토교통부 장관은 지난 30일 국토교통위원회 전체회의에서 "취지는 취사가 가능한 숙박업을 하도록 된 건데, 실제로는 집값이 폭등하는 시기에 주택을 확보하는 수단으로 쓰이다 보니까 그 과정에서 주차장 요건 학교부지 공공부담을 안 한채로 진행이 됐다"며 "누구는 시간이 지나면 합법화해 주는 거냐 하는 형평성 문제가 있다"고 했다.

특히 지구단위계획 상 생숙은 숙박시설로 학령인구 등에 포함되지 않아 주차장과 학교 등 도시기반시설이 턱없이 부족해질 수 있어 자칫 '특혜성 조치'라는 지적이 제기될 수 있다는 점도 고민거리다.

사람이 상시 거주하는 주거용 건축물과는 소방시설, 피난설비 등 안전기준이 다른 것도 문제다.

국토부 관계자는 "유예기간 연장과 규제 완화는 없다"며 "주차장이라든지 학교 등의 문제로 인근 주민들이 형평성 문제를 제기할 수 있다. 안전 문제도 배제할 수 없다"고 설명했다.

생숙을 아파트처럼 사용할 수 있다는 홍보물을 보고 입주한 것이란 수분양자들의 주장도 설득력이 떨어진다고 봤다.

국토부 관계자는 "(과장광고 등으로) 피해를 입었다고 주장하는 이들 대부분이 주거용이 아니라는 것을 알고 있었다"고 말했다.

wns8308@news1.kr