“실거주한다던 임대인이 집을 다른 사람에게 임대했어요”[로앤톡]

법무법인 길도 윤예림 변호사

내 집 하나 마련하는 것이 서민의 평생 꿈이고, 이 꿈이 이루어지기 전까지는 임차인으로 집을 빌려 거주할 수밖에 없다. 보통 임대차기간은 2년으로 정하고, 이제 짐 좀 정리하고 살만하다, 싶을 때 임대차기간이 끝나는데, 이때부터는 임대인의 처분만을 바라보게 되고, 계약 연장이 되지 않으면 새집을 구하러 또 발품을 팔아야 한다. 임차인으로서는 이 상황이 서럽다.

주택임대차보호법은 임차인의 주거 안정을 위해 계약갱신청구권을 규정하고 있다. “임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인이 계약갱신을 요구할 경우, 정당한 사유 없이 거절하지 못한다”라고 정하고 있다. 단, 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우와 같이 임차인이 임대인과의 신뢰 관계를 해할 행위를 하였다면 임대인은 임차인의 계약갱신청구를 거절할 수 있고, 임대인이나 임대인의 직계존속, 비속이 거주해야 할 경우에도 거절할 수 있다.

만약 임대인이 실거주하겠다고 하면서 임차인의 계약갱신청구를 거절하였는데, 알고 보니 다른 임차인에게 임대하였다면 임차인은 손해배상을 청구할 수 있는데, 손해배상액은 1) 갱신 거절 당시 월 차임의 3개월분에 해당하는 금액 2) 임대인이 제삼자에게 임대해 얻은 환산 월 차임과 갱신 거절 당시 환산 월 차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 3) 갱신 거절로 인해 임차인이 입은 손해액 중 가장 큰 금액으로 한다. 계산 시 전세보증금만 있고, 월 차임이 따로 없다면, 전·월세 전환율에 따라 보증금을 월세로 전환해야 한다. 법정 전·월세 전환율은 대통령령으로 정하는 비율(10%)과 한국은행에서 공시한 기준금리(1.25%)에 대통령령으로 정하는 이율(2%)을 더한 비율(3.25%) 중 더 낮은 비율에 따른다. 그렇다면 3.25%를 적용해 월세를 계산하게 되는 것이다. 전세보증금 × 3.25% × 1/12을 하면 월 차임을 산정할 수 있고, 위 3가지 금액을 모두 계산하여 그중에서 가장 큰 금원을 손해배상액을 구할 수 있는 것이다.

예를 들어 4억 원에 임차인 A가 임대인 B의 집에 임차하여 살고 있었는데, 임대인 B가 실거주를 이유로 임차인 A의 계약갱신청구를 거절하였고, 그 뒤 새로운 임차인에게 5억 원에 전세를 주었다면, 임차인 A의 월 차임은 약 108만 원(4억 원×3.25%×1/12), 새 임차인은 약 135만 원(5억 원×3.25%×1/12)이고, ① 324만 원(108만 원×3개월)과 ② 648만 원[(135만 원–108만 원) × 24개월]과 ③ 갱신 거절로 입은 손해(이사비용, 이자 납부 등) 중 가장 큰 금액으로 손해배상을 청구할 수 있는 것이다.

이러한 손해배상은 임차인이 명확하게 계약갱신청구를 하였는데, 이를 임대인이 실거주를 이유로 거절하였을 경우 이러한 손해배상이 가능한 것이지, 임차인의 계약갱신청구가 불명확하다거나, 임대인이 실거주가 아닌 다른 사유로 거절하였다면 이와 같은 손해배상은 성립되지 않는다.

주택임대차보호법 시행령에 따르면 임대인의 실거주 때문에 계약이 갱신 거절된 임차인은 해당 임대차 목적물의 임대차계약 체결 여부 등에 관한 사항을 열람할 수 있다. 주민센터 등과 같이 확정일자 부여기관에 방문해 임대차 정보제공 요청서를 작성하여 임대인 또는 가족의 실거주 여부를 확인할 수 있는 것이다.

임대인으로서는 임차인이 계약갱신청구에 대해 정당한 사유 없이 거절하였다가 꽤 큰 손해를 입을 수 있다. 임대인이 피치 못할 사정이 발생하였을 때는 적당한 선에서 보상을 하고 계약갱신을 거절할 수도 있으니, 임차인을 속이면서까지 괜히 새로운 임대차계약을 맺는 우를 범하지 말아야겠다.

윤예림 변호사(법무법인 길도)