[성공예감] 부동산 바닥 찍었지만 대세상승 아니다 – 김인만 소장(부동산연구소)

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인터뷰 자료의 저작권은 KBS라디오에 있습니다.
전문 게재나 인터뷰 인용 보도 시,
아래와 같이 채널명과 정확한 프로그램명을 밝혀주시기를 바랍니다.
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- 아파트는 고점 대비 30% 정도 하락해 하락장 끝나
- 현재, 부산, 광주, 전남, 전부, 제부 빼고는 상승
- 아파트 매매가 상승에 따라 전세가도 회복
- 5번에 걸친 금리 동결과 정부 규제 해제 등으로 올 봄부터 상승
- 아파트값 1차 바닥 탈출했으나 대세상승은 아니야
- 2022년 이전 7년간의 대세 상승 같은 분위기로 가기는 쉽지 않아
- 마포, 판교, 동탄, 송도, 잠실 등 모니터링 결과 잠시 움츠려 들고 있음
- 금리, 중국 경기 등으로 추격매수 부담스러워
- 집값은 심리인데 공급이 적어도 수요가 못 따라오면 가격 상승 없어
- 부동산 시장은 너무 뜨거워도 안되고 너무 식어도 안돼
- 정부 270만 호 공급 계획은 입주/착공 물량이 아닌 인허가 물량
- 윤정부의 뉴홈은 입지 좋고 분양가 낮아 추천
- 청약시장에 신생아 특공 등 특별공급 항목 자꾸 늘어, 결국 경쟁률만 올라
- 금리의 변동이 부동산 시장 영향 줘, 총선 등으로 금리 변동 어려워
- 신도시, 재건축특별법 통과돼도 기간 단축 쉽지 않아
- 자금력 있으면 20% 정도 조정된 시점인 지금, 아파트 구입해도 돼

■ 프로그램명 : 성공예감 이대호입니다
■ 방송시간 : 8월 31일(목) 09:05-10:53 KBS1R FM 97.3MHz
■ 진행 : 이대호 편집장(와이스트릿)
■ 출연 : 김인만 소장(부동산연구소)

◇이대호> 성공예감 이대호입니다. 2부가 시작됐습니다. 지금부터는 부동산 시장 이야기를 좀 해보려고 합니다. 요즘에 언론 기사들을 보면 부동산 시장이 다시 완전히 살아난 것 같죠. 그렇죠. 그런데 또 한 곳에서는 여전히 냉랭한 기운이 또 이어지고 있고 여기서 어떻게 해야 될지 모르겠습니다. 이게 좋은 시장인지 여전히 안 좋은 시장인지 또 정부는 출산 가구에게 부동산 특별 공급을 하겠다는 정책을 또 내놨는데 이거는 우리가 어떻게 평가를 해야 될지 이슈가 많습니다. 오늘은 김인만 부동산 연구소의 김인만 소장과 함께합니다. 안녕하세요.

◆김인만> 안녕하세요.

◇이대호> 지금 부동산 시장이 그래도 뭔가 경착륙하던 시장은 그래도 좀 종결이 된 것 같습니다. 그렇죠.

◆김인만> 네, 맞습니다.

◇이대호> 하락장은 끝난 것 같고.

◆김인만> 일단 그렇죠. 하락장은 끝났죠. 하락장은 끝났고요. 기준에 따라서 좀 다른 것 같습니다. 작년에 금리 많이 올랐잖아요. 금리 많이 오르고 집값 폭락했죠. 작년 정도면 폭락입니다. 한 6개월 만에 고점 대비한 -30% 정도 하락을 했기 때문에 그 정도면 폭락이라고 저도 봐야 될 것 같고요. 그러면 작년 12월 올 1월이 가장 안 좋았던 시절입니다. 지금 생각해 보면 아마 기억나실 겁니다. 둔촌주공 올림픽파크 포레온이, 전용 84가 13억 대에 일반 분양 나왔는데요. 그 당시 미분양이 났잖아요. 그래서 미계약이 발생하고.

◇이대호> 계약률도 공개를 안 하고 말이 많았죠.

◆김인만> 그렇죠, 맞습니다. 그렇게 했는데 지금 생각해 보면요. 전용 84가 13억 대면 요즘 분위기 청약시장 분위기 생각하면 한 100대 1 이상 나와야 되는 분위기인데 그때는 미계약도 나오고 그랬습니다. 그 정도 분위기가 안 좋았는데 그러니까 1월 대비해 보면 분명히 올랐습니다. 쭉 회복세를 보이고 있고요. 우리나라의 자체 부동산 시장 흐름을 조사하는 기관이 세 군데가 있습니다. 한국부동산원이 있고요. KB부동산이 있고요. 부동산R114가 있는데 물론 표본이 다르고 조사 지역이 다르기 때문에 결과가 똑같이 나오지 않습니다. 숫자가 다르게 나오는데 3개 기관의 조사 결과의 공통점은 추이, 추세를 보면 1월보다는 꾸준히 올라가고 있다는 점은 3개 기관이 모두 다 공통점이고요. 부동산원 통계를 보면 6월부터 상승으로 전환이 됐는데 서울 수도권부터 이제 지방도 조금씩 넓어지고 있는데 전국적으로 보면요. 상승 지역 하락 지역으로 나눠지는데 하락 지역이 한 두 달 전만 하더라도 상승 지역이 어디지를 제가 먼저 봤거든요. 서울, 경기, 인천, 세종 그 정도였는데 지금은 하락 지역이 어디지라고 본다면 부산하고요. 광주광역시, 전남, 전북, 제주 빼고는 다 상승입니다.

◇이대호> 그 비율이 달라지는 거네요.

◆김인만> 비율이 달라졌죠.

◇이대호> 반년 사이에.

◆김인만> 반년 사이에. 그리고 우리 뉴스 보면 미분양의 무덤 대구광역시. 대구광역시 이야기 계속 나오잖아요.

◇이대호> 그렇죠, 항상.

◆김인만> 대구가 지금 상승으로 전환됐습니다. 통계적으로 보면.

◇이대호> 아, 그래요? 대구까지도요.

◆김인만> 그러니까 이런 통계의 뉴스를 보면 사람들이 부동산 이제 상승세로 전환이 됐다. 올라갈 일만 남았다라는 목소리에 힘이 실리고는 있는데요. 이게 또 미묘한 온도 차이가 있습니다.

◇이대호> 몇 가지만 진단을 하고 전망으로 넘어가 볼게요. 전세가격은 어떻습니까? 전세가격.

◆김인만> 전세가격도 똑같이 올라가고 있습니다.

◇이대호> 집값이 오르니까 전세가격도 같이 회복하네요.

◆김인만> 물론 그렇게 볼 수도 있는데요. 작년 다시 또 타임머신 타고 1년 전으로 돌아가 보면 작년에 매매 가격도 떨어지고 전세 가격도 떨어졌는데요. 통계나 실제 현장에도 그렇고요. 전세가 더 많이 떨어졌습니다. 우리는 자꾸 뉴스에 집값 떨어졌다는 것만 나오는데 사실은 전세 가격이 더 많이 떨어졌어요.

◇이대호> 그래서 역전세난이네 뭐네.

◆김인만> 그렇죠. 그래서 깡통 전세 역전세에 문제가 생기는데 전세 가격이라는 거는 매매 가격을 밀어올리기도 하고요. 매매 가격이 떨어지면 받쳐주는 버팀목 역할도 해주는데 전세가 떨어지면 매매 가격이 사실 속절없이 떨어질 수밖에 없는 상황입니다. 그래서 작년은 물론 원인은 기준금리죠. 금리가 갑자기 너무 많이 오르니까 현상은 좀 다릅니다. 왜냐하면 집주인 입장에서 우리가 생각을 해보자고요. 제가 집주인이면 갑자기 금리가 올라요. 그러면 우리 진행자님도 빨리 팔아야겠다. 집을 당장 팔까요?

◇이대호> 그러긴 쉽지 않죠.

◆김인만> 쉽지 않죠. 나의 전재산이나 다름없는데 무슨 상황인지는 모르겠는데 일단 좀 관망을 하게 됩니다. 그런데 전세 같은 경우는 세입자 입장에서 생각을 해보면 금리가 올라가서 대출 이자 부담이 늘어납니다. 그러면 계약 만기가 되면 어떤 선택을 할까요? 아니, 월세를 가든지. 아니면 다른 선택의 여지가 있겠죠. 지역을 옮기든지.

◇이대호> 그렇죠. 뭐 2년마다 선택할 수 있으니까요.

◆김인만> 그렇죠. 내 수입은 정해져 있는데 학원은 보내야 되고 굳이 대출 이자를 2배를 내면서까지 내가 이 집을 고집할 필요는 없는 거죠. 세입자 입장에서는. 다른 선택을 하기 때문에 전세 가격이 떨어집니다. 전세가격이 떨어지니까 역전세가 생기죠. 작년에 거래량이 굉장히 작았어요. 서울 아파트 같은 경우는 600개에서 800개 정도 보통 2021년 같은 경우는 5000건에서 1만 5000건이 나왔거든요. 올스톱인데 그중에서 집을 판 사람들은 어떤 사람일까? 세입자가 전세금을 돌려달라고 그런데 전세금이 떨어지죠. 집주인은 그 차액만큼 반환을 해줘야 되는데 이게 3000만 원 5000만 원이야. 어떻게든 예금을 좀 깨가지고 할 수 있는데 억 단위로 넘어가게 되면 현실적으로 힘들죠. 그러면 대출도 받아야 되는데 DSR 걸려서 안 되고요. 그런 분들이 급매물로 팔면서 집값 하락을 좀 주도를 했습니다.

◇이대호> 그래서 후두둑 떨어졌어요.

◆김인만> 후두둑 떨어졌는데 1월 넘어가면서 정부도 규제를 풀고요. 금리 인상 지금 5번 연속 동결을 했잖아요. 금리 당분간 안 오르겠지? 안 오르겠지라는 심리적 안정감, 거기에 급매물이 소화가 되면서 매매는 회복을 했고요. 대출 이자도 작년보다는 좀 줄어들었잖아요. 금리가. 그러다 보니까 최근에 전세 시장도 조금씩 안정을 찾으면서 가격이 올라가고 있는 상황입니다. 아파트 이야기입니다. 빌라, 오피스텔 같은 경우는 아직도 깡통전세 우려가 있기 때문에 오히려 빌라, 오피스텔 수요가 소형 아파트로 넘어오면서 소형 아파트는 전세 가격이 빠르게 올라가고 있습니다.

◇이대호> 그래서 역전세 때문에 전세 보증금 내줘야 되는 사람들의 급매물이 이제는 어느 정도 소화가 됐기 때문에.

◆김인만> 서서히 소화가 되고 있죠.

◇이대호> 집값이 후두둑 떨어지는 시기는 지나간 거고.

◆김인만> 한 3개월 전만 하더라도 하반기 되면 깡통 전세, 역전세 우려 때문에 더 떨어질 거라고 했는데 지금 그런 상황은 아니고요. 오히려 회복세를 보이고 있는 상황입니다.

◇이대호> 그러면 전세보증금 때문에 한숨 쉬셨던 분들도 이제는 조금은 상황이 달라진 거고.

◆김인만> 조금씩 달라지고 있고요. 한 1년 지나면 저는 전세시장은 회복이 될 것 같습니다.

◇이대호> 그 말인 즉슨 1년이 지나면 전세시장은 회복될 것 같습니다라는 거면 매매 시장은 회복이 잘 안 될 거라고 보시는 거예요?

◆김인만> 매매 시장은 회복이 안 된다기보다는 이번 국토연구원 조사 결과도 나왔거든요. 지금이 대세 상승 시작이 아니다. 1차 바닥을 찍고 회복을 했는데 우리가 바닥의 의미를 정확히 알아야 되는데요. 작년에 많이 떨어져서 그 바닥은 우리가 탈출을 했습니다. 패닉 탈출을 했는데 다시 말하면 바닥을 탈출했다는 얘기는 앞으로 계속 올라간다는 얘기거든요. 그러면 우리 서울 같은 경우는 2013년에서 2021년까지 7년 정도 올랐는데 1년 조정이 되고 다시 또 7년 올라간다는 이야기거든요. 그런데 그렇게 올라가기는 현실적으로 좀 쉽지 않다. 아직까지 조정장의 중간이다라는 의견이고요. 저도 그런 부분에 동의를 하고 있습니다.

◇이대호> 조정장의 중간 정도다. 그러니까 워낙 빨리 떨어져서 그 바닥에서 빠르게 뛰어올랐을 뿐이지 이게 대세 상승까지 가기는 어렵다.

◆김인만> 좀 쉽게 설명을 드리면 한 10년, 15년 전. 2018년? 2008년으로 돌아가면 좀 이해가 쉬울 것 같습니다. 2008년도에 글로벌 금융위기 있었잖아요. 미국에서. 2008년 이전에 노무현 정부 시절에 집값 굉장히 많이 올랐잖아요. 문재인 정부하고 비슷하게, 굉장히 뜨거웠죠. 그 당시는 미국이 글로벌 금융위기 때문에 집값이 떨어집니다. 이번에는 미국이 금리를 올려서 작년에 집값이 떨어졌죠. 한 6개월 떨어지고 반등을 했습니다. 그 당시로도. 지금도 반등을 했죠. 여기까지는 똑같습니다. 그러면 2009년 하반기부터 한 2012년, 2013년까지 어떤 상황이었을까.

◇이대호> 좀 어려웠었죠.

◆김인만> 를 보면 저는 앞으로의 3년에 힌트가 있다라고 저는 생각이 되거든요. 왜냐하면 계속 반복이 되기 때문에, 아파트 시장의 심리니까. 그때 분위기를 보면 올랐다 내렸다 올랐다 내렸다를 합니다. 2012년도에 한 번 더 떨어졌어요. 그렇게 본다면 저도 그게 꼭 3년인지 4년인지는 제가 예측할 수는 없습니다만 그런 상황이 좀 대잡이가 되지 않을까 하는 생각도 하게 됩니다.

◇이대호> 그러니까 전반적으로는 좀 횡보하는. 그런데 사실 그 사이에서 뉴스 헤드라인을 장식을 하는 건 어디 신고가, 평당 1억. 어디 완판.

◆김인만> 맞습니다.

◇이대호> 이런 게 나오다 보니까 사람들의 마음을 좀 조급하게 만들잖아요. 또 사람들은 거기에 혹해서 시장이 회복되나 보다 하면서 그 심리가 또 돈을 움직일 수도 있는 것 아닐까요?

◆김인만> 자극을 주죠. 자극을 주는데 저는 결국에는 그런 자극은요. 판이 형성이 됐을 때 충분히 저평가가 되고 올라갈 만한 시기가 됐을 때 그런 자극을 주면 제대로 된 상승을 하는 거고요. 완전히 무르익지 않았는데 자극을 주게 되면 단기 반등을 할 수 있겠으나 이게 장기 상승, 7년 상승으로 가기는 좀 쉽지 않다라는 생각이 듭니다. 그래서 그런 개인적으로 이해는 합니다. 저한테도 기자분들이 전화를 많이 오는데 유튜브하고 똑같잖아요. 뭔가 제목을 잘 뽑아야 되고 클릭수가 좀 나와야 되기 때문에 그런 시선을 끌 수 있는 헤드라인에 기사를 쓸 수밖에 없는 거고요. 지금도 서울은 상승으로 전환이 됐는데 따지고 보면 상승을 누가 주도하느냐라고 보면 압구정이나 여의도나 목동이나 재건축 호재가 있는 지역들 강남의 반포 일부 지역들이 상승을 주도하고 있는 거지 서울의 모든 지역들이 지금 2020년, 2021년 분위기처럼 지금 안 사면 안 돼. 빨리 막 해야 돼. 막 이런 분위기는 아니거든요. 그래서 제가 한 2주에 걸쳐서 시장 모니터링을 좀 하고 왔는데요. 마포하구 판교, 동탄, 송도, 잠실 쪽을 제가 좀 모니터링을 하고 왔는데 공통점이 있어요. 지역마다 물론 떨어진 폭도 다르고요. 올라가는 회복 속도도 조금씩 다를 수는 있는데 공통점이 뭐냐 하면. 상반기 2월, 3월, 4월, 5월은 거래도 좀 늘어나고 가격 회복도 빨랐고요. 보통 한 2~3억 정도 올랐는데 최근 7월, 8월 상황은 문의도 굉장히 줄어들었고 매물은 조금 늘어나고 있는데 집을 사려는 분들이 잠시 움츠려 들고 있다라고 공통적으로 말씀을 하고 계십니다.

◇이대호> 그 말인 즉슨 가격이 많이 떨어졌을 때는 그 저가 매수하려는 사람들의 문의가 있고 거래가 좀 이루어졌는데.

◆김인만> 맞아요.

◇이대호> 튀어오른 다음에는 이 가격은 좀 하면서 관망한다는 거죠.

◆김인만> 그렇죠. 이 가격에 내가 따라 들어가서 취득세 내고 대출 이자 내고 재산세 종부세를 내고 나중에 팔 때 양도세도 내야 되는데 얼마나 올라갈 수 있을까에 대한 계산을 하게 되거든요. 그런데 계산을 해보면 금리가 내려갔나요?

◇이대호> 그것도 아니죠.

◆김인만> 작년 말만 하더라도 2023년 하반기 되면 금리 내려갈 거야라고 금융권에서도 주식시장에서도 부동산 시장에서도 이야기를 했는데 지금 보니까 올해 하반기 얼마 남지도 않았지만 금리 내려갈까요? 저는 아무리 생각해도 내려갈 가능성은 없을 것 같거든요. 내년 상반기에는 내려갈까요? 한국은행 총재께서는 아직까지 그런 시그널을 주지 않고 있고요. 오히려 0.25 정도는 더 올릴 수도 있다라는 지금 이야기를 하고 있잖아요. 3.75까지는 생각해 볼 수도 있다라는 이야기를 하고 있는 상황이니까 금리가 다시 올라갈 수도 있겠다. 경기는 여전히 불확실성이 높다. 중국이 생각보다 좀 심각하다. 잘못하면 금융시장에 영향을 줄 수도 있겠다. 대출이자가 또 슬금슬금 올라갑니다. 기준금리는 그대로인데 대출 이자가 올라가요. 생각보다 기준금리가 안 떨어지니까 은행에서 선반영했던 부분을 다시 올리고 있거든요. 이런 상황을 종합해 보면 추격 매수하기가 좀 부담스러운 것 같습니다. 시장의 수요자들은. 그래서 조금 떨어지면 내가 사겠는데 이 가격은 좀 부담스럽다는 분위기가 지금 현장에서 형성되고 있습니다.

◇이대호> 그래서 대세 상승의 시작이라고 보기는 어렵다라는 거고요. 그 중간 어디쯤으로 보고 계시고 그런데 기본적으로 보면 모든 것이 수요와 공급을 빼놓고 이야기할 수가 없잖아요. 그런데 지금 우리 주택을 보면 신규 착공도 그렇고, 주택 인허가도 그렇고, 실제로 건설이 이루어지는 것, 원체 건자재도 많이 올랐고, 건축비 많이 올랐고 그러다 보니까 이러다가는 한 3~4년 뒤에는 공급 대란이 일어나겠는 걸 이런 우려들이 크지 않겠습니까? 그런 시각으로 봤을 때는 수급이 깨지면서 장기적으로 그래서 사람들이 집을 그럼 지금이라도 마련을 해놔야 되나? 이런 고민들을 좀 하실 수 있을 것 같거든요. 어떻게 생각하세요?

◆김인만> 충분히 일리가 있습니다. 충분히 일리가 있고요. 그런 마음 때문에 최근에 또 추경 매수를 많이 했는데 틀린 말은 아닙니다. 틀린 말은 아니고 충분히 일리가 있는데 우리가 생각해야 되는 거는 수요도 마찬가지고요. 공급도 마찬가지고 저는 두 종류가 있다라고 봅니다. 절대 공급, 절대 공급이라고 하면 말씀하신 것처럼 아파트가 입주하는 물량, 그러면 인허가 물량이 중요하고요. 착공 물량이 중요하겠죠. 수요 같은 경우도 마찬가지인데 인구가 늘어난다. 줄어든다 절대 수요가 있는데 또 하나 우리가 생각해야 될 게 심리거든요. 집주인들이 매물을 내놓느냐? 시장의 매수자들이 사고 싶은 마음이 드느냐? 이 심리인데 우리 2018년, 19년 생각해 보면 집값 많이 올랐잖아요. 그때 서울 아파트 입주 물량이 10년 내 가장 많았습니다. 4만 7000호 정도 나왔거든요.

◇이대호> 그럼에도 불구하고.

◆김인만> 집값은 올랐습니다. 왜? 절대 공급, 입주 물량은 4만 7000호가 나왔는데 불안한 수요자들이, 집을 사려는 수요자들이 더 많이 늘어났거든요. 갑자기. 그러면 3년, 4년 후에 입주 물량이 줄어들 수는 있습니다. 줄어들 수는 있는데 집을 사려는 수요자들이 여러 가지 요인 때문에 만약에 집을 안 사. 안 사도 되는 분위기. 나 지금 굳이 사야 돼라고 생각한다면, 수요가 더 줄어든다면 오히려 영향은 굉장히 제한적일 수도 있습니다. 우리 2012년, 13년 생각해 보면 그런 현상이죠. 그때도 입주 물량이 좀 부족했음에도 불구하고 집값은 떨어졌거든요. 그러니까 이게 절대 공식은 아니다. 여러 가지 요인 중에 하나의 영향을 줄 수는 있겠지만 우리 부동산은 경제잖아요. 여러 가지 요소들이 굉장히 많기 때문에 그거 하나만 가지고 3년 후에 집값이 오르니까 지금 무조건 사야 된다라는 논리를 접근하면 좀 곤란할 것 같습니다.

◇이대호> 그저께였나요? 원희룡 국토부 장관도 주택공급 부족문제가 심각해질 수 있다. 그런 발언을 했습니다. 그래서 공급과 관련해서 초기 비상을 걸어야 한다라고까지 언급을 했는데 그러면 공급이 지금 당장 어떻게 잘 될 수 있을까요?

◆김인만> 아마 그런 뉘앙스인 것 같습니다. 요즘 분위기가 조금 통계를 보더라도 좀 살아나고요. 지방도 좀 살아나다 보니까 제가 최근에 전화를 받았는데 대구에 계시는 분인데요. 집을 매수 대기자입니다. 집값이 떨어지니까 마음 놓고 있다가 최근에 수성구라든지 대구의 인기 지역들이 조금 오르나 봐요. 다시 조금 회복을 하고 있으니까 굉장히 불안해하시더라고요.

◇이대호> 지금이 그러면 내가 바닥을 잡을 수 있는 찬스인가요? 지금 안 사면 안 되나요? 이런 질문.

◆김인만> 찬스보다는 이걸 놓치게 되면, 더 올라버리면 어떡하지라는 두려움.

◇이대호> 일단 최저점을 잡고 싶은 거죠. 누구나.

◆김인만> 그렇죠. 그렇죠. 그러다 보니까 시장 분위기가 이러니까 원희룡 장관께서는 아마 정부 입장은 그런 겁니다. 너무 차가워도 안 되고요. 너무 그러니까 냉동실에 들어가도 안 되고, 너무 뜨거워져서 가열이 돼도 안 되고, 그냥 미지근한 상온 정도가 딱 좋은 상황인데 지금이 그런 상황이거든요. 그런데 혹시라도 여기서 다시 과열이 되서, 너무 뜨거워지게 되면 이거는 브레이크를 잡아줘야 되기 때문에 원희룡 장관께서도 최근에 그런 우려들이 있잖아요. 공급이 줄어들 수도 있다. 특히 LH 부실 문제 때문에, LH가 부실 문제고 저렇게 감사 들어가고, 조사 들어가면 공급이 차질이 생기는 거 아니냐라는 목소리가 나옵니다. 아마 그 부분을 좀 염두를 해둔 것 같고요. 차질 없이 공급을 하겠다라는 시그널을 주고 있고 두 번째는 시장에 아직 PF 대출이 해결이 안 되고 있습니다. 시장의 시행사나 건설사들이 자금난에 허덕이고 있거든요. PF 대출 받은 사업체들이 연장이 잘 안 되고요. 금융권도 리스크 관리를 해야 되기 때문에 연장이 안 되고 금리가 2배 정도 올랐으니까 뭔가 공급을 하려고 해도 사실 돈줄이 막혀가지고 공급이 안 되는 부분이 있으니까 아마 정부에서도 이런 금융 지원을 좀 염두에 두고 그런 말씀을 하신 게 아닌가 싶습니다.

◇이대호> 또 하나가 이게 장기적으로 어찌 됐든 간에 신규 주택에 대한 수요는 늘 있기 때문에 이번에 윤석열 정부에서도 250만 호 공급을 공약을 했고 또 계획도 밝히지 않았습니까? 물론 이게 다 100% 임기 내에 공급이 된다. 이렇게 볼 수는 없겠습니다만 250만 호 공급은 가능한 구조인지 어떻게 보세요?

◆김인만> 이게 우리가 좀 정확히 알아야 될 게 처음에 공약에서는 250만 호였고요. 나중에 270만 호로 계획을 바꾸긴 했는데 이게 어떤 의미냐면 저는 좀 상징적인 의미로 봐야 될 것 같습니다. 270만 호가 우리가 자칫 착각을 하게 되면 윤석열 정부에서 270만 호를 뉴홈 같은 공공분양 아파트로 다 공급한다라고 생각할 수도 있는데요. 그게 아니고 우리 일반적으로 공급하는 아파트들 있잖아요. 레미안, 힐스테이트, 푸르지오.

◇이대호> 민간.

◆김인만> 민간 아파트 공급까지 다 포함한 내용입니다.

◇이대호> 그렇죠. 그렇죠.

◆김인만> 공공분양은 50만 호고요. 또 이 270만 호 공급 계획을 보면 이게 입주 물량이 아니고요. 착공 물량이 아니고요. 인허가 물량입니다. 인허가는 5년 후에 입주를 할 수도 있고요. 중간에 30% 정도는 안 될 수도 있는데 그래서 그게 하나의 의지, 차질 없이 공급을 하겠다는 의지로 봐야지 270만 호면 1년에 한 40만 호씩은 공급이 돼야 되겠다라고 착각을 하시면 안 될 것 같습니다. 그냥 정부의 의지고요. 뉴홈 같은 경우는 다음 달이죠. 9월, 12월에도 사전 청약이 나오기 때문에.

◇이대호> 뉴홈.

◆김인만> 뉴홈. 윤석열 정부의 공공분양 브랜드인데 이게 분양가 저렴하게 나오니까 우리는 270만 호 공급이 되냐, 안 되냐를 가지고 너무 따지지 마시고 좋은 분양 물량들이 나오면 열심히 청약하는 자세가 필요할 것 같습니다.

◇이대호> 청약은 괜찮다고 보시는 거예요?

◆김인만> 청약 시장은 괜찮고요. 일단 가격을 봐야죠. 뉴홈 같은 경우는 시세의 한 70% 정도로.

◇이대호> 공공이니까.

◆김인만> 공공이 굉장히 낮게 분양하고 입지가 좋기 때문에 제가 추천을 드리는 거고요. 최근에 분양가가 좀 올라가고 있거든요. 분위기가 좋아지니까. 그래서 그런 걸 추격 매수하라는 의미는 아닙니다.

◇이대호> 요즘에 분양가가 계속 오르고 있는 게 원체 건자재, 건축비, 시멘트, 레미콘, 철근 다 올랐고, 그래서 철근도 빼먹고 그래서 분양가는 건축비 때문에라도 계속 오를 수밖에 없고 분양가가 오르고 신규주택 가격이 오르니 구축도 같이 오를 수 있는 것 아니냐? 이런 논리들도 따라붙고 있고 그런데 그거는 아직까지 추격 매수는 좀 하지 않는 게 좋겠다라고 소장님은 보시는 거고.

◆김인만> 저는 분양가가 천정부지는 올라가지 않을 것 같습니다. 물론 건축 자재비가 많이 오르긴 했는데 최근에 조금 안정세를 보이고 있거든요. 그래서 어느 정도 인상 압력이 있는 거는 사실입니다만 결국에는 건설회사들도 시장 상황에 맞춰서 올릴 수밖에 없으니까 천정부지 올라가지는 않으리라고 생각합니다.

◇이대호> 아까 말씀하신 그 뉴홈이라는 공공분양이 3기 신도시에 포함이 된 건가요? 아니면.

◆김인만> 3기 신도시가 있으면 뉴홈은 3기 신도시 중에 일부 블록, 일부 물량을 뉴홈으로 공급을 하는 겁니다.

◇이대호> 3기 신도시에는 또 민간도 같이 들어가고요.

◆김인만> 민간도 들어가 있고요. 본 청약은 2026년, 2027년에 나옵니다. 사전청약은 3년 정도 미리 한 10% 정도 물량을 미리 선정권을 주는 거죠. 그래서 아랫돌을 빼서 먼저 좀 주는 거고요. 4년 청약 당첨이 됐다고 해서 바로 계약금을 내는 건 아니고

◇이대호> 이게 분양가가 확정이 됐던 건가요?

◆김인만> 추정 분양가입니다.

◇이대호> 추정.

◆김인만> 네.

◇이대호> 그러니까 나중에 수정이 될 수도 있는 거네요.

◆김인만> 수정이 될 수도 있는데 저는 수정되기는 쉽지 않을 것 같습니다.

◇이대호> 아무래도 정부가 하는 거니까.

◆김인만> 약속을 해줬는데 정부가 건축비 올라간다고 해서 국민과의 약속을 저버리고 가격을 올리기에는 제가 국토부 장관이나 LH 사장이라면 그렇게 안 할 것 같습니다. 내 돈 들어가는 것도 아니고 세금으로 국민한테 혜택을 주는데 굳이 욕을 먹어가면서 가격을 올리기에는 굉장히 부담스러울 것 같습니다.

◇이대호> 그런데 소장님 같은 경우에는 그중에서 공공분양은 청약 분양가에 따라서 청약은 좀 유효한 전략일 것이다라고 볼 수 있나요?

◆김인만> 적어도 뉴홈에 대해서는 왜냐하면 MB 정부 때 우리 반값 아파트, 보금자리 주택 같은 거 있었잖아요. 저는 이런 건 특혜라고 보거든요. 정부에서 작정하고 세금을 투입을 해서 서민 무주택자들한테 저렴한 주택을 공급하기 위해서 물론 엄청나게 많은 물량은 아니지만 그래도 작정하고 혜택을 주는 저렴한 분양 물량이기 때문에 자격 요건이 되시는 분들이라면 굳이 혜택을 주는데 특혜를 주는데 안 받을 이유는 없을 것 같습니다.

◇이대호> 그중에 하나가 최근에 정책적으로 나온 게 있습니다. 이른바 신생아 특공이라는 건데 아이를 낳으면 특별공급 청약할 수 있는 자격을 주겠다. 이런 거죠.

◆김인만> 네, 네 맞습니다. 지금은 특별공급이 여러 종류가 있습니다. 생애 최초도 있고요. 처음으로 집 사는 분들한테 주는 생애최초, 결혼하신 분들, 또는 결혼 7년 이내 예비 신혼부부한테 주는 신혼부부 특별공급, 노부모 봉양, 최근에 청년특별공급도 나왔고요.

◇이대호> 거의 기억하지 못할 정도로 많아요.

◆김인만> 여러 가지가 많아요.

◇이대호> 7가지 특별공급도 엄청 많은데.

◆김인만> 굉장히 많은데, 결혼 안 했는데 아기가 있는 분들은 혜택이 없잖아요. 지금 출산율도 줄어드니까.

◇이대호> 그렇죠. 그렇죠.

◆김인만> 또 신생아 특별 공급을 만듭니다. 그런데 물량은 제한되어 있는데 이렇게 만들어버리게 되면 결국에는 피자는 하나인데 피자를 나눠 먹어야 되는 분들은 많아지는 거거든요.

◇이대호> 안 그래도 그거 여쭤보려고 했어요. 그러니까 저도 다자녀 입장이어서 그 특별공급 한번 알아본 적이 있는데 결국에는 피자 자르면 한 8조각 나오나요?

◆김인만> 네.

◇이대호> 8조각에서 한 조각 정도 물론 퍼센테이지로 한 10% 정도 된다고 하는데 그것도 특공 중에서 10%인가 아마 그렇죠? 전체 중에서 10%는 좀 헷갈리긴 합니다마는

◆김인만> 특공 중에서 신혼부부면은 그래도 한 20%, 25% 정도 나올 겁니다.

◇이대호> 신혼부부까지 다 합치면. 그런데 결국에는.

◆김인만> 다자녀는 10%입니다.

◇이대호> 네, 네, 네. 피자 한 판 원형이 크기는 정해져 있는데 그 안에서 노부모 부양, 다자녀, 신혼부부, 또 이번에는 신생아 특공, 결국은 나눠 먹어야 되는 거잖아요.

◆김인만> 나눠 먹는데 더 줄어들죠. 다자녀는 더 줄어듭니다. 제 후배 중에도 애 3명 있는 분이 있는데 굉장히 화를 많이 냅니다. 저만 보면 화를 냅니다.

◇이대호> 다자녀 기준을 두 자녀까지도.

◆김인만> 두 자녀까지로요.

◇이대호> 다자녀로 주면 결국 또 그 안에서 싸워라.

◆김인만> 그렇죠. 안 되는 거죠.

◇이대호> 그러니까 이게 그래서 뭔가 혜택이 좋아지는 건가? 오히려.

◆김인만> 세 자녀분들은 손해입니다.

◇이대호> 손해죠.

◆김인만> 손해죠. 왜냐하면 파이가 줄어들고 있기 때문에 지금도 신생아를 만들면 결국에는 파이가 줄어드는 거고요. 3명이었는데 2명으로 줄어들게 되면 두 자녀분들도 들어오잖아요.

◇이대호> 그렇죠.

◆김인만> 경쟁률이 올라가죠.

◇이대호> 이제 포기하는 거죠.

◆김인만> 포기해야죠. 이제 세 자녀의 청약혜택은 사실상 정책이 바뀌었다. 이제 세 자녀는 정부도 바라지도 않는다.

◇이대호> 기대도 안 한다.

◆김인만> 그냥 한 명이라도 제발 좀 낳아주라라는 쪽으로 지금 흘러가고 있습니다.

◇이대호> 그러니까 이래서 특별공급을 늘린다는 정책이 과연 우리 국민들한테 얼마나 와닿을 것이냐? 이게 정책을 이렇게 펼친다는 거는 그 효과를 이끌어내기 위한 거잖아요.

◆김인만> 네, 네.

◇이대호> 신생아 낳아라. 그런데 과연 그런 정책적인 효과를 이런 특별공급을 통해서 이루어낼 수 있을 것인가?

◆김인만> 이것 때문에 아마 애를 안 놓을 사람이 놓지는 않을 것 같습니다. 제 생각에는.

◇이대호> 그렇죠.

◆김인만> 저라도 제가 타임머신 타고 20년, 30년 전으로 신혼으로 돌아가더라도 아파트 분양받으려고 애 낳고 싶지 않거든요. 그러니까 하나의 그냥 혜택 정도로 생각할 수 있겠지만 이게 출산율을 올리는 데는 큰 도움은 안 될 것 같습니다. 그래서 정부 입장에서는 최선을 다한다. 어떻게든 출산율을 올리기 위해서 최선을 다하는 거지만 출산율은 사실은 우리 사회 문제하고도 맞물려 있는 거고요. 교육, 노후 문제, 모든 문제의 총집결체이기 때문에 이게 단순히 특별공급 하나 한다고 해서 될 문제는 아닌 것 같습니다.

◇이대호> 그렇죠. 저도 오늘 오프닝 때도 정말 심각하게 말씀을 드렸습니다마는 출산율 이게 대한민국에서 가장 중요한 정책 하나만 꼽으라고 하면 저는 이거 꼽거든요. 저출산 대책, 그런데 답이 없죠. 그래서 어떻게 보면 그냥 정책을 위한 정책을 자꾸 내놓는 것 아닌가?

◆김인만> 정책을 만드는 분들은 뭔가를 해야 되니까 자꾸 이게 책상에서 고민을 해서 대책이 나오는데 왜 애 안 낳냐라고 하면 사실은 저는 이해는 되거든요.

◇이대호> 이건 굉장히 복합적인 문제죠.

◆김인만> 맞벌이도 옛날처럼 혼자 벌어서 사는 시대도 아니고 맞벌이해야 되죠. 아기 또 잘 키워야 되죠. 봐줄 사람은 없죠. 그러면 결국 어린이집, 유치원, 학원 문제, 사교육 문제, 주택 문제, 노후 문제까지도 연결되기 때문에 저는 이거는 사회적 공감대가 필요하고요. 진짜 총체적으로 모든 분야가 다 합심해서 뭔가 대책을 만들어야 될 것 같습니다.

◇이대호> 그 얘기 10년 전에도 했고, 20년 전에도 했는데 계속 지금 공회전만 하고 있습니다.

◆김인만> 더 심각해질 것 같습니다.

◇이대호> 다시 집 이야기로 넘어가 볼게요. 금리 이야기. 아까 잠깐 해 주셨는데 작년보다는 좀 떨어졌다. 그런데 그렇다고 해서 이 고금리 상황이 갑자기 저금리 상황으로 갈 것 같지는 않다. 내년 초까지도. 그렇게 보셨는데 이거 대출을 받으시는 분들 입장에서는 지금도 여전히 부담이 큰 상황이라고 봐야 될가요?

◆김인만> 부담 크죠. 최근에 금리가 또 올랐습니다. 대출 금리 올랐어요. 한 5월, 6월까지만 하더라도 내려갔거든요. 그러면 3%대 대출이 나왔습니다. 3%, 3.8% 정도 나왔는데 지금은 3%대 대출 찾아보기 어렵고요. 4.5% 뭐 이렇게 나오거든요. 다시 좀 올라가고 있는 점은 굉장히 부담스럽고 대출받은 분들의 80%가 변동금리거든요. 그러면 앞으로 언제 떨어질까라고 생각하면 생각보다는 이게 떨어지는 인하시기가 예측하지 못하는 상황으로 내년 상반기도 될까, 내년 하반기에는 될까에 대한 의구심이 점점 커지고 있죠. 미국도 멈췄다라는 시그널이 나오지 않고 있고요. 저는 가장 문제가 중국이라고 보는데 중국이 부동산이 지금 중국 정부에서 통계도 저는 솔직히 잘 못 믿겠습니다만 중국에서 문제가 생기면 이게 글로벌 금융시장에 영향을 줄 수밖에 없거든요. 그러면 우리나라 같은 경우는 미국에 외국 투자 자본들이 많이 들어와 있는 상태에서 자금 유출 문제. 지금 또 금리가 2% 이상 벌어졌잖아요. 미국하고. 지금도 굉장히 위험도가 높은 상황에서 저는 한국은행이 인하보다는 오히려 인상 압력이 더 높은 상황 아닌가 싶은 생각이 듭니다. 물론 올리기도 쉽지 않습니다. 지금 한국은행 입장에서는 올려도 문제, 내려도 문제. 올리면 집값 다시 하락으로 전환되고요. 내리면 지금 안 사면 안 돼.

◇이대호> 막 꿈틀대겠죠.

◆김인만> 또 큰 폭으로 올라갈 수도 있는데 내년 4월 총선이거든요. 한 번 흐름이 결정되면 주택시장은 6개월, 최소 6개월은 흐름이 그대로 이어지기 때문에 총선 앞두고 금리 올리거나 내리기는 현실적으로 어려울 것 같습니다.

◇이대호> 물론 한국은행은 독립된 기관입니다.

◆김인만> 독립 기간입니다만 한국은행 또 이거를 생각 안 할 수는 없을 것 같습니다.

◇이대호> 그런 것도 있습니다. 항상 보면 소형이냐, 대형이냐. 1인 가구가 많아지고 가구 수가 쪼개지면서 소형 평형이 더 나을 것이다라고 보시는 분들. 또 코로나19 상황을 겪으면서 그래도 역시 집에 있는 시간. 그러다 보니까 대형 평형에 대한 수요가 더 많아질 것이다라고 보시는 분들. 어떤 쪽을 조금 더 좋게 보세요. 물론 이건 수요자마다 다 니즈는 다르겠습니다만.

◆김인만> 저는 소형에 조금 더 무게 중심을 두고 싶습니다. 소형을 원하는 분들이 많고요. 우리 경제가 계속 성장하고요. 막 좋아지고. 자금력이 좋아지면 또 모르겠는데 물론 대형이 좋죠. 살기는 편한데 아무리 3.3제곱미터당 평당 가격으로 따지면 요즘 대형이 조금 더 저렴하게 나오긴 합니다. 소형이 더 인기 있으니까. 하지만 면적이 크니까 절대 금액 자체가 크고요. 같은 3.3제곱미터당 4000만 원이라도 우리가 일반적으로 말하는 25평 아파트가 10억이라면 34평 아파트는 12억, 13억이 가는 거잖아요. 대출을 더 받아야 되고요. 관리비도 더 나와야 되고요. 세금도 더 내야 되고요. 전체적으로 부담이 굉장히 큰 상황입니다. 그래서 그리고 2008년도인가요? 2009년도부터 발코니 확장이 합법화됐기 때문에 과거하고 다르게요. 요즘 전용 59. 25평 아파트도 구조 잘 나옵니다. 과거에 한 30평 이상 구조가 나오기 때문에 굳이 뭐 자금력이 되시는 분들 아니라면 저는 전용 59면 충분하다고 생각합니다.

◇이대호> 그리고 지역별로 한번 볼까요? 특히 1기 신도시. 분당, 일산, 평촌, 산본 이런 1기 신도시. 여기가 한데 리모델링 추진 이야기가 나왔습니다. 그런데 지금은 좀 분위기가 달라졌어요?

◆김인만> 지금 1기 신도시 재건축 특별법이 시작은 안 했고요. 지금 용역 들어갔거든요. 뭔가 기대감이 커지고 있다는 얘기죠.

◇이대호> 그러면 리모델링보다는 아예 재건축하는 게 더 나을 수도 있다. 그런데 그거는.

◆김인만> 당연히 좋기는 하죠. 좋기는 한데 이게 이제.

◇이대호> 사업성을 봐야 되잖아요.

◆김인만> 사업성도 봐야 되고요. 어느 단계까지 갔느냐. 1기 신도시의 대표인 분당 신도시 같은 경우는 정자역 앞에 느티마을이라는 아파트가 있습니다. 공무원 아파트가 있는데. 거기 느티마을 3단지, 4단지는 지금 리모델링 진행을 했고요. 이미 이주까지. 이주를 지금 하고 있습니다.

◇이대호> 그래요?

◆김인만> 돌이킬 수 없어요.

◇이대호> 아, 리모델링이 끝난 거네요?

◆김인만> 거의 끝났습니다. 10년 동안 해서 아재 이주하는 상황에서 재건축특별법이 언제 나올지도 모르겠고. 다시 재건축으로 가게 되면 여기서 15년, 20년이 걸릴 수도 있는데 돌이킬 수는 없죠. 그래서 상당히 진행된 단지들은 리모델링으로 갈 수밖에 없는 거고요. 그렇지 않은 단지들은 야, 재건축 한번 기다려보자라는 심리가 커지고 있는데 생각보다 시간 오래 걸립니다. 제가 항상 말씀드리는 건 강남에 대치동의 은마아파트 있잖아요. 은마아파트도 이제 조합원, 조합장 선정을 하고 이제 조합 설립하려고 하거든요. 제 생각에는 15년이 걸리는데 1기 신도시는 아직 아무것도 아니거든요. 이제 특별법 만들고 특별법이 만능 열쇠는 아니잖아요. 그리고 물량이 너무 많습니다. 30만 호, 29만 호 정도 되기 때문에 순환 개발을 하면 20년, 30년이 걸릴 수도 있는 장기 프로젝트입니다.

◇이대호> 일단 규제 자체를 놓고 보면 여기도 사업성이 좀 나오고 어찌 됐든 간에 재건축 특별법이라는 게 재건축을 빨리빨리 많이 많이 하십시오라고 유도를 하기 위해서 만드는 거니까 그 효과가 나오려면 우리가 용적률이라고 표현하는 얼마나 높이 올릴 수 있을 것인가 이걸 따져봐야 되는데요. 지금 1기 신도시는 거의 용적률이 막 250% 가까이 되지 않나요?

◆김인만> 200% 플러스, 마이너스 알파입니다. 물론 200% 안 되는 단지들도 있습니다. 180%, 170%, 150%도 있고요. 220%, 230% 단지들도 많은데 어떻게든 높죠. 우리 개포 저층 재건축 단지들이나 목동 같은 경우는요. 목동 신시가지가 110에서 150% 정도. 그러니까 목동이 1기 신도시보다는 사업성이 훨씬 더 좋고요. 상계주공도 마찬가지고요. 1기 신도시는 그쪽보다는 용적률이 높기 때문에 특별법을 통해서 용적률을 올려준다고 하는데 이것도 굉장히 논란이 될 수도 있습니다. 똑같이 올려주는 게 아니라 용도지역에 따라서, 지역에 따라서 이게 좀 차이를 두는 거거든요. 용적률을 너무 많이 올리게 되면 또 주민들이 반대해요.

◇이대호> 고밀화가 되니까.

◆김인만> 고밀화가 되니까. 그러니까 적당히 올려야 되는데 주민들 의견이 다 다르고요. 단지마다 의견이 다르기 때문에 아마 저는 상당한 진통이 있을 것 같습니다.

◇이대호> 상당한 진통. 그렇죠. 그것도 이해관계에 따라서.

◆김인만> 왜 저기부터 먼저 하는 거야. 저기는 용적률 500%인데 우리는 왜 300%야부터 시작을 해서요. 주민들 안에서도 내부적으로도 야, 500% 하면 안 돼. 너무 고밀화대라는 의견도 나오기 때문에 아마 여러 가지 진통이 있을 것 같습니다.

◇이대호> 물론 뭐 지상주차장을 지하로 돌리고 어떻든 방법은 있겠습니다만 단순히 봐도 거의 높이가 2배.

◆김인만> 그렇죠. 2배는 돼야 되죠.

◇이대호> 그러면 거기 사는 사람들도 2배. 그러면 교통. 그것도 한두 아파트, 한두 동이 아니라 그런 20만 가구 이상을 많이.

◆김인만> 그게 교통만의 문제는 아니고요. 하수관. 따지고 보면 전기. 모든 기반시설을 업그레이드 해야 되는 상황입니다.

◇이대호> 혹시 그러면 앞에서도 우리가 미래 공급에 대해서도 우려가 된다 이야기를 했는데 이건 굉장히 장기적인 과제입니다만 1기 신도시 같은 경우에는 어느 방향으로 좀 가는 게 맞을까요?

◆김인만> 1기요?

◇이대호> 네.

◆김인만> 1기 신도시 같은 경우는 저는 어차피 해야 될 일이라고 생각합니다. 이제 노후화가 시작이 됐고요. 사실 우리 신도시잖아요. 신도시가 노후화돼 가지고 재건축을 해야 된다는 생각을 아마 아무도 못했을 겁니다.

◇이대호> 30년 전 신도시.

◆김인만> 그러니까 그런데 어느덧 30년이 지나서 더 이상 신도시가 아닌 게 됐거든요. 그런데 따지고 보면 강남도 신도시잖아요. 70년대, 80년대 용동 개발하면서. 목동도 신도시였고요. 그런 신도시들이 개포, 둔촌. 서울의 고덕. 여기도 다 결국에는 신도시였는데 세월이 지나서 지금 재건축이 쏙쏙쏙쏙 진행되고 있단 말이에요. 그러면 다음 단계는 목동, 상계동. 80년대에 지은 대단지 아파트들이고요. 그 단계가 지나면 1기 신도시입니다. 순서대로 가기 때문에 저는 필연적인 상황이라고 보여지고요. 계속 내버려 둘 수는 없잖아요. 지금부터 특별법이든 뭐든 추진을 해야 지금 당장 입주하는 건 아니잖아요. 15년, 20년, 30년이기 때문에 저는 지금부터 준비하고 추진은 해야 된다고 생각합니다.

◇이대호> 장기적으로 봐야 되니까. 마지막으로 좀 고민이 많은 분들을 위해서 이게 전략이랄까. 그런데 아까 분명히 말씀해 주신 거는 공공 부문에서 분양가가 싼 곳은 계속해서 청약을 해보는 게 맞다라는 아이디어는 주셨고 전반적으로 좀 조언을 해주신다면요?

◆김인만> 전반적으로 본다면 저는 그렇게 생각합니다. 앞서서도 제가 말씀드렸듯이 국토연구원에서도 이야기를 했듯이 지금이 바로 대세 상승으로 이어진다는 데는 동의하지 않습니다. 그렇다고 해서 올 하반기나 내년에 폭락한다는 얘기는 절대 아니고요. 지금은 당분간 이런 분위기로 이어지다가 또 살짝 조정이 되다가 마라톤으로 따지면 42.195 뛰고 하루, 이틀 쉬고 다시 또 뛰라고 하면 사실은 말이 안 되는 거잖아요. 그러니까 7년 올랐거든요. 서울 기준에서 2015년에서 2021년까지 7년이 올랐으면 적어도 3~4년은 조금 숨고르기 해야 되는 거 아닌가 하는 생각이 들고요. 그렇게 바라본다면 필요하신 분들 있잖아요. 자금력이 되고 결혼이나 자녀 교육이나 부모님 봉양이나 여러 가지 이유 때문에 사려고 생각하셨던 분들이라면 어떻게든 고점보다는 좀 떨어진 상황이거든요. 2021년보다는 한 10%에서 20% 정도. 한 30% 떨어졌다가 조금 올라왔으니깐요. 떨어졌기 때문에 저는 한 20% 정도 조정된 매물을 잡을 수 있다면 필요하고 자금 되시는 분들이라면 하셔도 괜찮다고 생각합니다. 단, 전제조건은 내가 사서 2019년, 2020년처럼 계속 올라가기를 바란다. 그렇게 안 될 수도 있다는 거죠. 그러니까 조금 더 길게 좀 보셨으면 좋을 것 같고요. 혹시라도 최근 뉴스를 보고 불안한 마음에 나 지금 안 사면 안 되는 거야? 약간 영끌이라고 하죠. 무리한 대출을 받든지 신용대출을 많이 받아가지고 좀 추격 매수를 할 마음이라면 저는 굳이 그렇게까지 무리수를 던질 필요는 없을 것 같습니다.

◇이대호> 영끌이라든지 무리수는 금물.

◆김인만> 네.

◇이대호> 그리고 실수요가 있더라도 이거를 조금 더 길게 천천히 좀.

◆김인만> 3년 이상 조금 더 길게 보시면 좋을 것 같고요. 한 가지만 더 말씀드리면 그런 질문 많이 받거든요. 집 하나 있는데 팔고 현금 가지고 있다가 너 말 들으니까 그럴 듯하네. 한 3년 있다가 떨어지면, 한 번 더 떨어지면 나 그때 살래라고 물어보시는 분들이 있는데요. 절대 반대합니다.

◇이대호> 그래요?

◆김인만> 왜냐하면 집 하나 가지고 계시는 분이 팔고 현금을 가지고 있으면 그날부터 굉장히 심리적으로 불안하거든요. 이게 3년이 될지 2년이 될지 4년이 될지 아무도 모르는 거잖아요. 저라고 어떻게 알겠습니까. 그러면 과거 사례를 보면 결국에는 엉뚱한 타이밍에 또 잘못 들어가는 경우들이 있기 때문에 1주택은 보험이라고 생각하시고요. 막상 떨어지면 또 겁이 나서 못 들어갑니다. 그러니까 그냥 집 하나 가지고 계시는 분이라면 그냥 일상생활에 충실하시면서 좀 너무 너무 집 하나 가지고 일희일비 안 하면 좋을 것 같습니다.

◇이대호> 그렇죠. 주식도 그렇고 부동산도 그렇고 타이밍을 잡으려고 하는 거는 사실은.

◆김인만> 현실적으로 어렵습니다.

◇이대호> 김인만 부동산 연구소, 김인만 소장에게 오늘 들어봤습니다. 감사합니다.

◆김인만> 감사합니다.

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