역전세 집주인 '특례 반환보증' 신청할 수 있다… 보증금 한도 완화

31일 한국주택금융공사(HF)는 전세보증금 반환을 위해 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 완화 대출을 받은 주택 임대인을 대상으로 특례 전세보증금반환보증 상품을 출시한다고 밝혔다. HF뿐 아니라 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SGI)에서도 가입이 가능하다./사진=뉴시스

역전세 집주인이 신청하는 특례 전세보증금반환보증이 출시됐다. 2021년 집값 상승기 당시 고점에 체결된 전세계약이 올해 하반기 대거 만료를 앞둔 탓에 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 역전세난 우려가 커지자, 후속 세입자를 보호하기 위해 집주인이 직접 가입할 수 있는 상품을 마련한 것으로 보인다.

31일 한국주택금융공사(HF)는 임대인이 신청할 수 있는 특례 전세보증금반환보증(이하 '특례 반환보증')을 출시한다고 밝혔다. 전세보증금 반환을 위해 총부채 원리금상환비율(DSR) 규제완화 대출을 받은 주택의 후속 세입자를 보호하기 위해서다. 앞서 HF는 지난달 역전세난 대책의 일환으로 역전세 주택의 보증금 반환을 보장하기 위해 후속세입자가 신청하는 특례 반환보증 상품을 출시한 바 있다.

정부는 지난 7월27일부터 내년 7월31일까지 전세금 반환 목적의 주택담보대출 이용자에 대해 한시적으로 DSR 40% 대신 DTI 60%를 적용하기로 했다. DSR 규제완화를 적용받아 전세금 반환대출을 이용한 임대인은 HF나 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI) 중 한 곳의 특례 반환보증에 의무적으로 가입하고 보증료도 납부해야 한다.

특례반환보증은 한시적 DSR 규제완화를 반영해 2025년 9월30일 이전까지 개시되는 임대차계약에 한해 신청할 수 있다. 여기에 가입된 주택 임차인은 임대차계약기간 종료 후에 임대인이 정당한 사유 없이 보증금을 반환하지 않는 경우 보증기관으로부터 보증금을 대신 지급받을 수 있다.

HF 특례 반환보증의 건당 보증한도는 현행과 같이 10억원이지만 동일 임대인당 보증한도를 30억원으로 늘려 다주택자 임대인과 임대차계약을 체결하는 임차인도 보호하기로 했다. 특례 반환보증은 보증 3사(HF, HUG, SGI)에서 모두 가입할 수 있으며 HF 특례 반환보증은 전산개발 등 준비가 완료 되는대로 위탁금융기관(시중은행)을 통해 순차적으로 취급을 개시할 예정이다. HUG는 인터넷·지사·위탁금융기관 방문을 통해, SGI는 지사 방문을 통해 각각 신청이 가능하다.

HF공사 관계자는 "역전세 주택에 새로 입주하는 임차인이 신청해야 했던 특례 반환보증을 임대인도 신청할 수 있게 되며 새로 들어오는 세입자의 불편을 덜고 임대인이 보다 손쉽게 특례 반환보증 가입의무를 이행할 수 있다"고 말했다. 다음은 특례 반환보증 주요 Q&A.

- 특례 반환보증과 일반 반환보증 요건의 차이점은.
"최대한 많은 세입자들이 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있도록 보증금 한도 요건 등을 완화했으며 세입자가 전세자금보증을 이용하지 않는 경우에도 특례 반환보증에 가입할 수 있다. 보증료율은 아파트 0.13%, 아파트 외 0.15%로 공적 보증기관(HF·HUG) 간 동일하게 운영되며 할인이나 할증은 적용되지 않는다. SGI는 주택담보대출비율(LTV)과 임차인이 개인인지 법인지에 따라 보증요율이 상이하다."

- HF 임대인용 특례반환보증과 임차인용 특례반환보증은 무엇이 다른가.
"전세금 반환을 보장하는 기능과 보증대상, 보증료율 등은 동일하지만 신청인과 신청시기 등은 다르다. HF 임대인용 특례반환보증의 보증신청인은 임대인, 보증한도는 임대인 동일인당 30억원이나 임차인용 특례반환보증은 임차인(후속임차인)이 신청 가능하며 임차인 동일인당 10억원까지 보증이 허용된다."

- 전세보증금 일부에 대해서만 보증보험 가입이 가능한가.
"불가하다. 보증 3사(HF·HUG·SGI) 모두 전세보증금 전액에 대해 보증보험을 가입해야 한다."

- 반환보증보험 가입 등 세입자 보호조치는 언제까지 완료해야 하나.
"후속 임대차 계약이 있는 경우에는 원칙적으로 후속 세입자의 전입일로부터 3개월 이내에 보증가입을 완료하거나 보증료를 납부해야 한다. 대출 실행 후 지체 없이 보증에 가입하는 것이 원칙이다. 대출 실행시 후속 임대차 계약이 없는 상황이라면 1년 내 후속 임대차 계약을 체결하고 후속 세입자의 전입일로부터 3개월 이내에 전세금 반환보증 보험 가입을 마쳐야 한다."

- 특례가 아닌 기존 반환보증이나 임대보증금보증에 가입해도 되나.
"집주인이 전세보증금 반환목적 대출을 받았다면 후속세입자와의 전세계약에 대해서는 특례 반환보증상품으로 가입해야 한다."

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr
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