전세보증금이 집값의 90% 이하 주택만 임대 보증보험 가입 가능

국토부, 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 개정안 입법예고
내년 7월부터 본격 시행… 공시가 126%까지만 가입 허용하기로
주택가격 산정 땐 감정평가액보다 공시가·실거래가 우선 적용

앞으로는 전세보증금이 집값의 90% 이하여야만 임대 보증보험에 가입할 수 있다. 주택가격 산정 때는 공시가와 실거래가를 먼저 적용하는 한편 감정평가액은 뒷순위로 돌린다.

31일 국토교통부는 이 같은 내용을 담은 ‘민간임대주택에 관한 특별법 시행령’ 개정안을 9월 1일부터 입법예고 한다고 밝혔다. 이는 지난 2월 나온 ‘전세사기 예방 및 피해 지원 방안’의 후속 조치다. ‘무자본 갭투자’(전세를 끼고 집을 매수하는 방식)를 근절하는 한편 건전한 등록임대시장을 조성하는 것이 목표다.

법이 시행되면 우선 임대사업자는 임대 보증보험에 의무적으로 가입해야 한다. 또 개정안에는 전세보증금이 집값의 90% 이하인 주택만 임대 보증보험에 가입할 수 있도록 하는 조항이 포함됐다. 기존의 전세가율(집값 대비 전세보증금 비율) 기준은 100%였다. 만약 집값이 3억 원이라면 지금은 전세금이 3억 원이어도 임대 보증보험에 가입할 수 있지만 법 시행 이후에는 2억7000만 원 이하여야만 가입이 허용된다. 임대인들은 보증보험 가입 의무를 지키기 위해 전세금을 낮출 수밖에 없다.

거래 가능한 매물에 대한 문구가 부착된 부산의 한 공인중개사 사무소. 사진은 특정 기사와 관련 없음. 국제신문DB

이와 함께 국토부는 주택가격 산정 땐 공시가격의 140%까지만 인정해 주기로 했다. 현재는 주택 유형·가격에 따라 공시가격의 최대 190%까지 주택 가격으로 인정받는다. 이에 따라 앞으로는 세입자가 가입하는 전세 보증보험과 마찬가지로 임대 보증보험도 공시가격의 126%(공시가격 적용 비율 140%×전세가율 90%)로 가입 기준이 강화된다. 이는 임대인들이 전셋값을 올려 받아 무자본 갭투자에 활용하거나, 전세사기를 벌이는 일을 막기 위해 마련됐다.

국토부는 아울러 임대인이 감정평가사와 짜고 감정평가액을 부풀린 뒤 전세 보증금을 올려 받는 사례를 차단하고자 주택가격 산정 방법도 변경한다. 지금은 감정평가액을 1순위로 적용할 수 있다. 그러나 앞으로는 감정평가액은 뒷순위로 돌리고 전세 보증보험처럼 KB·한국부동산원 시세와 공시가격을 우선 활용한다. 신축 빌라(연립·다세대)는 감정평가액의 90%만 인정받을 수 있다. 감정평가액이 적용될 때는 공시가격 또는 실거래가가 없거나 시장 여건 변화로 다른 기준 채택이 어려운 경우로만 한정된다. 이 밖에 개정안에는 현재 2년인 감정평가액 유효 기간을 1년으로 단축하고, 임대 보증 기간과 임대차 계약 기간을 맞추도록 하는 내용 등도 들어 있다.

국토부는 임대 보증보험 가입 기준 강화 정책을 내년 7월부터 시행한다. 단 임대사업자들이 준비 기간을 가질 수 있게 이미 등록한 임대주택에 대해서는 2026년 6월 30일까지 적용을 유예하기로 했다.