임대사업자 보증도 '공시가 150→126%' 강화…내년 7월 시행

주택임대사업자가 필수로 가입해야 하는 임대보증금 보증보험의 전세금 기준이 공시가의 150%에서 126% 이하로 낮아집니다. 앞서 5월 먼저 개편됐던, 임차인들이 가입하는 전세보증금 반환 보증보험과 같게 조정된 셈입니다. 

오늘(31일) 국토교통부는 무자본 갭투자 근절을 위해 이 같은 내용을 담은 민간임대주택법 시행령 개정안을 내일부터 40일간 입법예고합니다. 

먼저 임대보증 가입요건인 전세가율을 현행 100%에서 90%로 조정합니다. 

전세가율 산정 기준이 되는 주택가격 산정방법도 강화합니다. 

감정평가액은 공시가와 실거래가가 없는 경우에만 사용합니다. 현재는 감정평가액, 공시가격, 실거래가격 중 선택적으로 적용하고 있습니다. 그나마 주택가격을 높게 책정 받을 수 있는 감정평가액이 가장 후순위가 되는 셈입니다. 

공시가격은 140%만 인정하고, 신축 연립‧다세대의 경우 감정평가액은 90%만 인정합니다. 현재는 주택의 유형‧가격에 따라 공시가격의 130%~190%을, 감정평가액의 100%를 주택가격으로 반영하고 있습니다. 

이로써 아파트의 임대보증 가입을 위한 전세보증금 기준이 공시가격의 126%(공시가 적용 비율 140%X전세가율 90%)로 낮아집니다. 임대차 계약을 맺기 위해선 전셋값을 공시가의 126% 이하로 낮춰야 한다는 뜻입니다.

국토부는 "임대인들이 전셋값을 올려 받아 무자본 갭투자에 활용하거나, 전세사기를 벌이는 일을 차단하기 위한 조치"라고 밝혔습니다.

집주인들은 반발하고 있습니다. 

보증보험 가입 기준이 강화되면 매매가 대비 전셋값이 높은 빌라와 같은 비아파트의 보증 가입이 더 어려워진다는 주장입니다.

성창엽 대한주택임대인협회장은 "전세계약 갱신이나 새로운 계약 체결 시 보증금을 기존보다 낮춰야 한다"며 "역전세 대출 조치가 나왔더라도 최우선변제금액만큼 대출에서 제하는 '방 공제'를 적용해 보증금 미반환 위험이 높은 비아파트 집주인들이 차액 전세금을 마련하기 쉽지 않은 경우가 많다"고 말했습니다.

정부는 시장 충격 완화를 고려해 내년 7월 1일부터 시행할 예정입니다.

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