옆동네는 텅 비는데…“이참에 집 사자” 3040 몰려가는 이유 따로있네 [매부리레터]

역대 최저 저출생 대한민국
학령인구 급감 ‘학군지’ 위상 여전
자녀있는 3040 세대에 물어봤더니
부동산 선택때 중요한것은 ‘교육환경’

1기신도시 평촌

“아내가 매일 ‘학군지’ ‘학군지’ 노래를 부릅니다. 인구절벽 시대인데 도대체 ‘학군’이 무슨 소용있나요.”

직장인 박모씨는 아내와 ‘주택 갈아타기’를 의논하다가 의견 대립에 난감했습니다. 서울 강동구 30평대 빌라에 살고 있는 박씨는 “주변에 음식점이 많아서 그렇지, 방이 넓고 역하고 가까워서 만족한다”며 지금 거주하는 곳에서 더 살기를 원했습니다. 그러나 아내는 2년후 초등학교에 입학하는 자녀를 생각해서 고덕 신축 아파트로 이사를 가자고 성화입니다. 강동구 고덕으로 이사를 가려면 박씨는 4억원가량은 더 대출을 받아야합니다. 박씨는 “공부를 할 아이면 알아서 한다”며 무리하지 말자고 아내를 달랬습니다. 그러나 아내는 “아이는 교육환경이 좋은 곳에서 키워야한다”며 무조건 이사를 가야한다고 주장하고 있습니다.

인구 절벽 시대, 우리가 집을 선택할때 중요시하게 생각하던 ‘교육환경’의 영향력이 10년뒤에도 여전할까요. 교육환경은 자녀를 안심하게 키울수 있는 환경을 뜻합니다. 한국에서는 학원과 학교가 밀집한 ‘학군지’가 대표적입니다.

그러나 인구감소가 가파르게 진행되면서 부동산 실수요자들은 부동산을 선택할때 중요한 요소로 영향력을 끼친 ‘학군’에 대한 엇갈린 의견을 내놓고 있습니다. 학령 인구 감소로 지방부터 초중고 및 대학교 폐교가 늘고 있는데 ‘학군’의 영향력은 작아질 것이라는 의견이 나옵니다. 그러나 한편에서는 인구가 줄어들수록 학군이 좋은 곳으로 몰리면서 학군지 쏠림현상은 가속화될 것이라는 반박도 나옵니다.

그렇다면 부동산 시장의 신규 수요층인 3040세대는 ‘학군지’에 대해 어떤 생각을 갖고 있을까요. 10년뒤 더 늙어진 대한민국을 경험할 이들은 여전히 부동산을 고려할때 ‘교육환경’을 중요하다고 생각할까요. 이에 대한 답을 찾을 수 있는 흥미로운 보고서가 나와 주목받고 있습니다.

자녀 낳고 보니 ‘내집마련’이 더 절실해진다

국토연구원이 최근 발행한 ‘3040 유자녀가구의 내 집 마련과 출산, 선택기준과 방해요인’ 보고서에 따르면, 3040세대는 집을 고를때 ‘교육 환경’을 제일 중요시하는 것으로 나타났습니다.

국토연구원은 전국에 거주하는 만 30세 이상 만 49세 이하의 가구 중 만 19세 미만 자녀를 양육하고 있는 3042가구를 조사했습니다. 조사는 2022년 10월 7일부터 10월 20일까지 웹과 모바일을 활용하여 진행됐습니다. 응답자의 62.6%가 자가에 거주한 상태였고, 전체 응답자의 77.8%는 아파트에 거주중이었습니다.

자녀를 낳은 후 내 집이 필요하다고 생각하는 사람이 증가했습니다. <자료=국토연구원 보고서>

흥미로운 부분은 3040은 자녀가 생긴 후 ‘집이 필요하다’는 인식이 높아졌다는 부분입니다. 응답자들은 생애최초 주택 마련 시점은 결혼 전 34.4%, 첫 자녀 출산 이후 29.3%, 둘째 출산 이후 28.7%로 아이를 낳을때마다 더 증가하는 경향을 보였습니다.

아이가 태어난후 집을 가져야겠다고 생각하고 집을 산 사람들이 늘었다는 겁니다. 내 집을 가져야 한다는 필요성은 결혼할 때(51.2%)보다 자녀 출산 이후(71.1%) 상승한다고 나와있습니다.

이러한 경향은 서울보다 수도권과 지방 광역시에서 더 크게 나타났습니다. 서울은 아무래도 집값이 비싸 자녀를 낳은 후에도 ‘서울에서 집을 사야겠다’는 생각을 못하는 반면, 수도권과 지방에서는 자녀 출산 이후에 ‘내집이 필요하다’고 생각한 사람들이 실제로 내집마련을 실행하는 것입니다.

3040이 집을 선택할때 가장 중요하게 영향을 미친 요인은 학교, 학원 등 자녀교육 여건이었습니다. 현재 거주 주택을 선택할 때, 가장 큰 영향을 미친 요인은 ‘자녀교육 여건(32.4%)’, ‘주택 및 임차료 (24.4%)’, ‘직장과의 거리(17.1%)’의 순이었습니다.

소득이 높을수록 주택 선택 시 자녀교육 여건의 중요도가 높아졌고, 소득이 낮으면 주택가격 영향력이 커졌습니다.

소득이 높을수록 교육환경을 더 많이 따진다

예를 들어 소득이 700만원 이상일때는 자녀교육이 중요하다는 비중은 34.9로, 주택 및 임차료, 직장거리, 주거환경, 양육도움 등 다른 가치에 비해 압도적으로 높았습니다. 그런데 소득이 300만원 미만일때는 자녀교육보다 주택 및 임차료가 더 중요한 요인으로 나왔습니다.

소득이 높은 3040은 집을 선택할때 자녀교육 환경이 좋은곳으로 몰리고, 소득이 낮은 집은 자녀교육보다 주거비를 아낄 수 있는 곳을 선택한다는 뜻입니다.

소득이 높을수록 부동산을 고를때 자녀 교육환경을 더욱 중요시 여겼습니다. <자료=국토연구원 보고서>

이처럼 소득이 높은 사람들은 교육환경이 좋은 곳으로 쏠리다보니, 교육환경도 양극화가 빠르게 진행되고 있습니다. 신축 대단지 아파트가 밀집한 곳은 초등학교에서는 ‘과밀학급’이 넘쳐나는데 구도심에서는 초등학생을 못구해서 폐교가 나오는 것입니다. 실제로 대구 수성구 범어동과 서울 강남구 대치동 등 일부 ‘명문 학군지’는 학교에서 ‘과밀현상’이 지속되고 있습니다. 그러나 같은 서울이어도 폐교되는 학교도 있습니다. 올해 초 서울 광진구 화양초는 문을 닫았습니다. 이 지역은 음식점이 몰려있는데 유자녀 가정들이 옆동네 신축 대단지로 이사를 가면서 학생수가 급감했다는 것입니다.

40대 직장인 김모씨는 “학군지 위상이 변하지 않는 것은 입시 영향도 있지만, 결국 좋은 친구를 만들어주고, 안전한 환경에서 키우고 싶은 부모 마음때문 아니겠냐”면서 “요즘처럼 한명만 낳는 시대에는 내자식이 더욱 귀해서 사람들이 아이를 안심하게 키우고, 잘 키울수 있는 곳으로 쏠릴 것”이라고 했습니다.

책 ‘부의 본능’(브라운스톤 지음)은 인구가 감소할수록 ‘안전한 동네’ 와 ‘교육환경’이 더 중요해진다고 말합니다.

“집은 무엇을 하는 곳인가? 애 키우고 잠 자고 밥 먹는 곳이다. 아이 잘 키우려면 학군이 좋아야 한다. 반드시 학군을 먼저 체크해라. 주변에 술집 있고 오락실 있는 유흥가가 있다면 아이 키우기 힘들다. 대치동이 집값이 비싼 이유 중 하나가 주변에 유흥가와 술집이 없다는 점이다. 집값에 가장 많은 영향을 주는 요소는 바로 교육환경이다.”

부동산에 대한 재미있는 이야기는 이메일 뉴스레터 매부리레터에서 확인할 수 있습니다. 인터넷에서 ‘매부리레터’를 검색하시면 구독할 수 있어요. 이메일로 부동산 소식을 전달해드립니다.