50년 만기 주담대, DSR 산정 방식 변경…한도 수천만원 축소

DSR 계산 시 만기 40년으로 간주
나이제한 방식은 제외
금융 당국, 은행에 다주택자·집단대출 증가 관리 당부

일러스트=이은현

최근 가계대출 증가의 주요 요인으로 지목된 50년 만기 주택담보대출의 총부채원리금상환비율(DSR) 산출 기준이 변경된다. 실제 만기는 50년이어도 DSR 계산 과정에서는 40년에 걸쳐 대출을 상환하는 것으로 가정하는 방식을 적용한다. 그렇게 되면 실제 50년 만기 주담대의 한도가 줄어드는 효과가 발생한다.

31일 금융권에 따르면 금융 당국은 전일 카카오뱅크·NH농협은행·수협은행·KB국민은행·하나은행 등의 대출 담당 부행장과 은행연합회 임원 등이 참석한 가운데 50년 만기 주담대 관련 회의를 열었다.

금융 당국은 이 자리에서 50년 주담대의 만기는 유지하되 DSR 산정 시에는 만기를 40년으로 간주해 계산해 달라고 주문했다. 은행이 DSR 산정 과정에서 50년이 아닌 40년 상환 시나리오를 적용하면, 기존 계산법보다 전체 대출 한도는 상당 폭 줄어든다.

A 은행의 시뮬레이션(모의실험)에 따르면, 연 소득이 6500만원인 대출자가 50년 만기 주담대(금리 4.5%)를 통해 빌릴 수 있는 금액은 최대 5억1600만원이다. 그러나 새로운 계산식을 적용해 50년 만기 주담대를 실행하면 대출 최대한도는 4억8100만원으로 줄어든다. 기존 방식보다 한도가 7%가량 깎이는 셈이다.

지난 21일 서울의 한 은행 대출 창구 앞./연합뉴스

50년 만기 주담대는 원리금을 50년에 걸쳐 상환할 수 있는 대출 상품이다. 지난해 한국주택금융공사가 정책 모기지에 50년 만기를 적용한 이후 올해부터 은행권에서 50년 만기 상품을 연이어 선보였다.

금융 당국은 50년 만기 주담대가 DSR 규제를 우회해 가계부채 증가세를 견인하고 있다고 봤다. 대출자가 같은 조건에서 만기만 50년으로 선택하면 빌릴 수 있는 대출 금액이 더 커지기 때문이다. DSR은 1년 단위로 소득 대비 원리금 감당 능력을 따지기 때문에 만기가 길어질수록 전체 대출 한도를 늘릴 수 있다. 예를 들어 연 소득 5000만원인 사람이 금리 연 4.45%로 30년 만기 주담대를 이용하면 최대 3억3000만원까지 대출을 실행할 수 있다. 그러나 50년 만기 상품을 선택하면 대출한도는 4억원까지 늘어난다.

당초 금융 당국은 50년 만기 주담대 수요 억제 방안으로 일괄적인 나이 제한을 고려했다. 그러나 당국 내부에서 초장기 주담대라는 이유로 일괄적으로 가입 연령을 제한하는 것은 민간 금융에 대한 과도한 개입이자 형평성에 어긋난다는 것이라는 지적이 나오면서 해당 방안은 제외됐다.

금융 당국은 이날 회의에서 50년 만기 대출 기준 변경뿐만 아니라 금융권의 자율적 가계대출 관리 노력도 당부했다. 특히 다주택자·집단대출 등의 부문에서 대출이 크게 늘어나지 않도록 취급 과정에서 주의를 기울여달라고 당부했다.

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