`50년 주담대` 40년 DSR 적용… 대출금 확 줄어든다

당국, 산정만기 10년 단축
월 상환부담·대출한도 ↓

연합뉴스

이르면 다음주부터 50년 만기 주택담보대출(50년 주담대)의 대출 한도가 줄어든다. 금융당국이 50년 주담대의 총부채원리금상환비율(DSR) 산출 기준을 바꾸도록 한데 따른 것이다. 실제 만기는 50년이라도 DSR 산정 과정에서는 '40년'에 걸쳐 갚는 것으로 계산하는 것이다.

이렇게 되면 대출원리금은 종전대로 50년간 나눠 갚을 수 있어 상환 부담은 낮아진다. 대출한도는 40년 주담대 수준으로 제한해 'DSR 40% 우회' 꼼수를 막을 수 있다. 50년 주담대는 최근 가계대출 급증의 주범으로 지목돼 금융당국이 기준 변경을 검토해왔다.

31일 금융권에 따르면 금융위원회와 금융감독원은 다음주 행정지도를 통해 50년 주담대의 산정만기를 40년으로 줄일 계획이다.

DSR은 연간 갚아야 하는 대출 원리금이 연소득에서 차지하는 비율로, '연간 원리금 총액을 연소득으로 나눠' 계산한다. 정부는 가계대출 관리를 위해 차주별 DSR 한도를 40%(은행권 기준)로 제한하고 있다.

50년 주담대는 원리금을 50년에 걸쳐 상환할 수 있는 대출 상품으로, 지난 1월 수협은행이 선보인 뒤 5대 은행 등도 지난달 이후 줄줄이 내놨다. 만기가 길어질수록 대출자가 갚아야 할 전체 원리금은 늘어나지만, DSR이 1년 단위로 소득 대비 원리금 감당 능력을 보기 때문에 당장 현재 대출자 입장에서는 전체 대출 한도를 늘릴 수 있는 이점이 있다. 이번 지침대로 은행이 DSR 산정 과정에서 50년이 아닌 40년 상환 시나리오를 적용하면, 지금까지 50년을 모두 적용하는 경우보다 전체 대출 한도는 상당 폭 줄어들 수밖에 없다.

예를들어 연 소득이 6500만원(2023년 4인 가구 중위소득)인 대출자 A씨의 경우 'DSR 40% 이하' 규정에 따라 연간 원리금 상환 가능 금액은 2600만원이 최대 수준이다.

A씨가 50년 주담대를 받고 기존 방식대로 DSR 산정 과정에서 만기 50년이 모두 인정되면, 대출 금리 4.5%를 기준으로 빌릴 수 있는 50년 주담대는 최대 5억1600만원이다. 이때 월 상환액은 216만4051원, 연 상환액은 2596만8612원으로 DSR은 약 40%가 된다.

그러나 A씨가 50년 주담대를 받더라도 새 방식에 따라 만기가 40년이 적용될 경우 같은 금리에서 대출 최대한도는 4억8100만원으로 줄어든다.

기존 방식보다 약 7%, 3500만원 한도가 깎이는 셈이다. 새 방식에서 월 상환액은 201만7265원, 연 상환액은 2420만7180원으로 역시 DSR은 약 40%로 같다.

이처럼 DSR 계산방식 변경이 예고되면서 시중은행에는 막차수요가 더욱 몰릴 것으로 보인다. 실제로 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 시중은행의 50년 주담대 잔액은 이달 들어서만 2조원 이상 급증했다.

이미선기자 already@dt.co.kr