50년 주담대 'DSR 산정만기' 40년으로 축소…대출한도 얼마나 줄어드나

실제만기는 유지하고 DSR 산정만기만 10년 단축
연봉 6000만원 차주 대출한도 3000만원 이상 줄어들듯

서울의 한 시중은행 영업점.ⓒ News1 장수영 기자

(서울=뉴스1) 국종환 기자 = 금융당국이 최근 논란의 중심에 선 50년 만기 주택담보대출의 '산정만기'를 축소하는 방식으로 대출한도를 조절하기로 했다. 실제 대출 약정만기는 유지한 채, 총부채원리금상환비율(DSR) 계산 땐 40년 축소된 만기를 적용하는 것이다. 이 경우 대출원리금은 종전대로 50년간 나눠 갚을 수 있어 상환 부담은 낮추면서, 대출한도는 40년 만기 주담대 수준으로 제한해 'DSR 40% 우회' 꼼수를 차단할 수 있게 된다.

31일 금융권에 따르면 금융당국은 50년 주담대의 대출규제 우회를 막기 위해, DSR 계산 방식을 바꾸는 방안을 은행권과 협의했다.

DSR은 연간 갚아야 하는 대출 원리금이 연소득에서 차지하는 비율로, '연간 원리금 총액을 연소득으로 나눠' 계산한다. 정부는 가계대출 관리를 위해 차주별 DSR 한도를 40%(은행권 기준)로 제한하고 있다.

DSR 규제하에서는 대출 만기가 길어지면 한도가 늘어나는 효과가 있다. 원금 분할기간이 길어지면서 연간 원리금이 줄어들기 때문이다. 50년 주담대가 DSR 규제 우회 수단으로 꼽히는 이유다. 당초 정부는 고금리시기 차주들의 원리금 부담을 낮추기 위해 50년 초장기 주담대를 내놨으나, 일부 차주들이 이를 대출한도를 늘리는 수단으로 악용한다고 보고 있다.

이에 금융당국은 50년 주담대의 실제 약정만기는 50년 그대로 두고 DSR 규제 계산시 사용되는 산정만기를 40년으로 축소하는 방안을 은행권과 협의해 적용하기로 했다.

산정만기는 DSR 산식에서만 사용하는 만기로, 실제 약정만기와 다를 수 있다. 대표적으로 실제 만기가 1년인 신용대출의 경우, 예전엔 DSR 산정만기를 일괄 10년으로 적용했다가 가계대출 관리를 위해 지난해 5년으로 줄인 바 있다.

고층 빌딩에서 바라본 서울 지역 아파트 단지 전경.ⓒ News1 구윤성 기자

당초 정부는 50년 주담대를 가계대출 증가의 주범 및 DSR 우회 수단으로 지목하고, '연령제한'을 도입해 수요를 차단하려 했다. 그러나 정부가 젊은 층만 혜택을 주려 한다는 '역차별 논란'이 불거지자, 일괄적인 연령제한은 두지 않고 은행권 자율에 맡기기로 했다. 대신 DSR 산정만기를 조절하는 방식 등으로 선회한 것이다.

금융권 관계자는 "50년 주담대의 나이 제한은 사실상 어려움이 있고, 대신 산정만기 조절을 논의했다"며 "산정만기를 축소하면 DSR 규제 우회는 차단하면서, 원리금 부담은 낮추는 만기 연장의 순기능을 유지할 수 있다"고 말했다.

예를 들어 연소득 6000만원인 차주가 50년 만기(현재 은행권 평균인 연 4.4% 금리, 원리금균등분활상환 조건)로 주담대를 이용할 경우 DSR 40% 적용 시 최대 4억8400만원까지 대출을 받을 수 있다. 이 상황에서 대출기간을 40년으로 줄이면 매월 갚는 원리금이 늘어나면서 대출한도가 4억5100만원으로 3000만원가량 줄어든다.

한편 금융당국이 이달 초부터 50년 주담대 규제를 미리 예고하고, 당국 압박에 일부 은행이 선제적으로 연령제한 등 대출 문턱을 높일 조짐을 보이자, 막차수요가 몰리면서 대출 문의는 더욱 늘어나는 분위기다. KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 시중은행의 50년 주담대 잔액은 이달 들어서만 2조원 이상 급증했다.

은행권 관계자는 "50년 주담대가 끊길 수 있다는 조바심에 대출 여부와 규제 가능성 등을 묻는 문의가 늘었었다"며 "가계대출 관리에 대한 긴급함은 이해하지만 당국이 규제에 대한 시그널을 명확한 지침 없이 섣불리 내면서 은행권과 차주들 모두 혼란스러운 부분도 있었다"고 말했다.

jhkuk@news1.kr