[뉴스라운지] 반등장 속 매물은 적체...하반기 부동산 시장 향방은?

■ 진행 : 함형건 앵커

■ 출연 : 한문도 서울디지털대학교 부동산학과 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스라운지] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]

올해 상반기 이후 부동산 시장이 회복 국면으로 들어섰다는 지표들이 나오고 있습니다. 정말 바닥을 찍고 상승국면에 들어간 건지, 일시적 반등인지 여러 분석이 나오고 있는데요.

하반기 부동산 시장의 전망은 어떨지 한문도 서울디지털대학교 부동산학과 교수와 함께 짚어보겠습니다. 어서 오세요.

최근 부동산시장의 지표를 보면 부동산시장에 온기가 돌고 있다는 징후는 여러 군데에서 확인되고 있습니다.

일단 거래량도 연속으로 증가했고요. 전반적으로 매매가격도 상승세를 보이고 있는데 물론 거래량은 7월 거래량이 전달보다는 주춤한 것 같긴 한데요. 추이를 어떻게 보고 계십니까?

[한문도]

지금 말씀하신 대로 7월까지 심리나 또 정부의 대책의 긍정적인 효과들이 시장에 녹아났습니다. 실제로 많이 서울에서 많이 하락했던 송파나 강동지역들은 거의 한 30~35%까지 하락했다가 지금 85~90%까지 회복을 했습니다. 많이 회복했죠. 그런데 지금 말씀 주신 거래량이 약간 변화가 있다고 말씀주셨잖아요. 거래량의 상승추세가 이어지려면 가격의 상승뿐만 아니라 거래량의 증가의 볼륨과 속도가 같이 추세로 이어져야 되는데 그게 갑자기 7월에 약간 꺾였습니다.

그런데 이게 서울만 그런 것이 아니고요. 서울은 이번에 꺾였는데 다른 6대 광역시와 일반 지방들은 6월에 이미 거래량이 정점을 찍고 조금 꺾였습니다. 7월이 중요한데. 서울이 7월에 이어서 약간 힘을 잃은 거예요. 그건 제가 판단할 때는 그러면 정부의 대책으로 인한 대출 확대 이런 부분들을 활용해서 주택을 마련하겠다는 수요자들이 어느 정도 소진이 되지 않았나라는 생각을 할 수도 있습니다. 만약에 8월에 거래량마저 받쳐주지 않는다면 일단은 유효수요라고 그랬죠. 정부의 대출확대를 활용해서 내집 마련에 들어가는 유효수요가 소진이 돼가기 시작한다는 의미가 되거든요. 그러면 가을부터는 다른 양상이 표출될 수 있다는 것을 우리가 미리 예측할 필요성이 있는 것 같습니다.

[앵커]

거래량은 시장가격에 일종의 선행지표로 우리가 참고할 수 있으니까요. 아까 화면에 나왔었던 7월 거래량은 7월 30일까지 집계된 건데 하루 정도 더 추가하더라도 추세에 큰 변화는 없을 것 같은데요. 일단 말씀하신 대로 그동안 몇 개월째 상승하다가 살짝 주춤하는 모양새인데 8월을 좀 더 주목해 봐야 될 것 같고요.

[한문도]

8월은 아마 잠시 늘 수도 있습니다. 그리고 9월에 다시 제 색깔이 나올 텐데. 왜냐하면 50년 만기 주담대 대출을 7월 5일부터 풀었잖아요. 그게 한 달 정도 이따가 실행이 되거든요, 대출이. 그게 8월에 조금 상승폭을 늘릴 수는 있지만 9월의 거래량이 결국 앞으로 시장 향방을 결정할 거라고 보시면 될 것 같아요. 만약에 9월에 다시 꺾인다 이러면 소진이 다 됐다고 보시는 게 합리적일 것 같습니다.

[앵커]

그런데 매물은 계속 쌓여가고 있더라고요.

[한문도]

쌓여가는 수준이 빠릅니다. 역대 통계를 낸 이후에 일단 기억하시겠지만 2020년도 8월에 실거래 매물에 대해서 허위매물 규제책이 들어오면서 그때부터 집계가 정확하게 됐거든요. 공동으로 중복된 물건들이 다 제거되고 실매물 거래 집계를 아실이라는 앱에서 잘하고 있는데요. 역대 그 기준으로 해서 오늘 현재 시점에서 볼 때 역대 최고치를 찍었습니다. 그 당시 3만 6000~7000건이었거든요. 지금 7만 1000건에 가깝습니다.

[앵커]

거래량이 늘어나는 속도에 비해서 매물은 훨씬 빠른 속도로 많이 쌓여가고 있다.

[한문도]

이 부분에 대해서 시청자분들이 다른 면을 생각해 보셔야 될 것 같아요. 왜냐하면 주택가격이 앞으로 또 미래에도 계속 오를 거라고 판단된다면 굳이 이렇게 매물이 많이 늘어날 이유가 없거든요. 기억하시겠지만 2020년도 9월 이때 기사에서 많이 보셨잖아요. 매물이 씨말라, 이런 것들. 지금 그것과 정반대의 양상을 보이고 있거든요. 그게 뭐냐 하면 다른 요인들, 심리적인 요인, 경제적인 펀더멘탈 여러 가지 요인들이 예전보다는 뭔가 안 좋으니까 수요자들 입장에서 시장에 대해서 장밋빛보다는 보수적으로 대처하다 보니까 지금 팔아야겠다는 분들이 많이 나오게 된 거죠. 그러니까 이런 부분을 시장에서는 매수자든 매도자든 잘 판단하셔서 대처하셔야 될 것 같습니다.

[앵커]

매물이 쌓여가고 있지만 지금 시장 상황을 보면 집주인들의 심리를 보면 급매물로 내놓는 것보다는 호가는 여전히 비싸게 나오는 것 같아요. 어떻습니까?

[한문도]

호가가 계속 경합중입니다, 매수자하고. 매수자들이 그 호가를 따라줘야 되는데. 지금 약간 이번 달 8월 들어오면서부터 경합을 벌이고 있는데요. 실제 직전 거래, 그러니까 올해 벌어진 거래들의 직전 거래와 비교해 보면 5:5의 비율입니다. 상승해서 거래된 게 50%고 하락 거래도 50%입니다. 그래서 팽팽히 맞서고 있는데 시장 상황이 말씀드린 대로 9월 되면 색깔이 바뀌면서 추석 마치고 나면 심리들이 정리되잖아요. 그때 대중들의 방향성이 정해질 것 같습니다.

[앵커]

심리적으로 줄다리기를 벌이고 있는 상황이다. 그렇다면 상반기 이후에 부동산시장의 가격이 상승하고 거래량도 늘고 그랬던 기저에는 과연 어떤 분들이 뛰어들었던 건지, 어떤 분들이 주로 집을 샀던 건지 이걸 우리가 판단해 봐야 될 것 같은데 어떻게 분석하고 계신지요?

[한문도]

일단 상반기까지의 연령별에 따른 구매의 패턴을 보니까 3040세대가 매수한 비율이 전체 매수 중에 서울 아파트 기준으로 63%가 매수했습니다. 예전에 보통 통상적으로 갭투기 활성화 시절에도 한 30%선이었거든요. 잘해야 40%. 그런데 63%나 된다는 건 3040세대들이 적극적으로 시장에 들어섰다고 보고 있는데요. 거기에는 정부의 특례보금자리론이 가장 컸습니다. 특히 거래된 물건들의 50% 이상이 다 9억 이하의 물건들이 많았습니다. 거기가 받쳐줬고.

그다음에 그 상승세에 힘입어서 아시겠지만 9억 초과 주택을 보유한 분들에 대해서 전세대출을 추가했어요. 그런데 이분들이 그걸 활용해서 주택 매입에 들어왔어요. 그리고 또 아시겠지만 지방 소멸 기사가 있었잖아요. 이런 부분들 때문에 지방 자산가들이 서울의 주택가격이 하락한 강남 4구 일대에 대해서 이번에 입성해야겠다는 수요가 이번에 붙었습니다. 그럼에도 불구하고 전체 거래량은 아까 말씀 올린 대로 예년에 비하면 적고 추세가 지금 약간 정체되고 있다. 이런 부분들을 종합해 보시면 시장이 계속 상승하기는 힘들고 203040이 어느 정도 소진이 되고 나면 506070은 경험이 있기 때문에 더 쉽게 공격적으로 못하거든요. 그러면 203040들이 정체된 모습을 보게 되면 약간 주춤한다면 시장 방향성이 정해지는 거죠.

이 부분에서 또 하나 여담으로 드릴 말씀이 요즘 주위에 203040세대들이 이런 얘기를 서로 나눈답니다. 내가 어디를 투자했는데 5000만 원 투자했는데 1억이 오르면 200% 수익률이다. 미분양아파트 사라. 이런 권유들을 한답니다, 요즘 들어와서. 저한테 상담이 들어오는데 제가 심도 있게 고려하시라고 하는데. 그 패턴이 영끌 때 패턴이 약간 다시 살아난 거예요. 살아났는데 그때는 아시겠지만 유튜브가 발전을 안 했잖아요. 그러니까 판단할 수 있는 소스가 주로 언론이었는데. 지금 유튜버들이 팩트를 많이 전달하다 보니까 중화되는 효과가 있는 것 같습니다.

예전처럼 지금 상황이면 사실 대출 확대와 젊은이들의 부동산을 투자 매개체로 생각한다는 심리들이 작용한다면 사실 거래량이 많이 올라왔어야 되는데 제가 봐도 약하거든요. 그런 면을 봤을 때는 시장이 합리적으로 판단하고 보수적으로 판단하는 사람들이 많아졌다 이렇게 보기 때문에 예전처럼 폭등장 이런 거는 기대하기 힘들 것 같고 203040세대들의 여력이 소진이 마무리되면 그다음에는 시장이 약해질 거라고 저는 예측하고 있습니다.

[앵커]

아무튼 최근까지 회복 국면을 끌었던 매수자들은 주로 실수요자라고 보면 되는 건가요?

[한문도]

실수요자가 체크해 보니까 70% 이상이 실수요자고 20~30%가 약간 투자 수요, 이렇게 돼 있더라고요.

[앵커]

시장 가격이 상승하려면 이른바 가수요가 많이 들어와야 되지 않습니까?

[한문도]

가수요가 원래 리딩하고 실수요가 따라붙어줘야 되는데 이번 상반기 시장은 반대입니다. 실수요가 일단 대출 확대로 인해서 들어오고 가수요가 그걸 보고 따라붙은 형태거든요. 그러니까 이게 추세의 패턴도 예전과 좀 다르고. 그러다 보니까 거래량도 예전과 다르거든요. 거래량이 쭉 늘지 못해요. 이런 부분에서 매물은 많은데 거래량이 받쳐주지 않는다는 건 시장이 공백상태거든요, 경합상태. 그러니까 이 부분이 어떻게 진행될지를 가을이 분수령 같습니다. 그래서 서울 같은 경우에는 가을 이후에 입주물량이 많아요. 그러니까 이런 부분도 고려하셔서 시장에 대비하시는 게 좋을 것 같습니다.

[앵커]

말씀하신 대로 지금이 굉장히 미묘한 시점이고 어떻게 보면 갈림길에 서 있다고 할 수도 있는데. 시장을 신중하게 봐야 된다 그런 의견을 잠깐 말씀해 주셨습니다마는. 부동산 전문가들 사이에도 의견이 엇갈리는 부분이 있는 걸로 알고 있습니다. 최근 들어서 작년에 부동산 가격이 많이 하락한 이후에 다시 반등했는데 반등폭이 생각보다 많이 컸거든요. 이걸 보고 우리가 어떻게 판단할 것인가. 일시적 반등이다, 기계적 반등이다 이렇게 과연 볼 수 있을 것인가. 그렇게 보기에는 너무 상승폭이 큰 거 아닌가. 이미 바닥을 다진 게 아닌가 이런 의견들도 있는 것 같습니다. 여기에 대해서는 어떻게 보시는지요?

[한문도]

바닥을 다지기 위해서는 거래량이 제일 중요합니다. 바닥을 다지고서 일정 기간이 지나면 다시 거래량이 확산되는 경향이 있거든요. 그런데 지금은 약간 그 초입이라고 보기 때문에 제가 볼 때 다시 한 번 재조정될 가능성이 높다고 봅니다. 그 이유는 뭐냐 하면 일단 대출 확대가 일어난 것을 떠나서 기본 수요자 입장에서 부담 능력이 더 좋아질 때 집을 사겠죠. 그러면 최근에 발표된 통계청 자료를 보시면 가처분소득도 0.8% 감소했지만 실질소득은 -3.9%입니다. 주택가격이 작년 하반기에 하락했을 때는 주택구입부담지수라는 게 있지 않습니까? 그 부담률이 조금 낮아졌는데 다시 서울 아파트 기준으로 하면 거의 200 수준으로 올라갔어요.

이 얘기는 소득의 50% 이상을 대출원리금 상환에 투입됐다는 이야기니까 거기에 해당하는 유효수요가 작습니다, 제한적이에요. 그러니까 제가 볼 때는 이 부분에 대해서 데드 캡바운스라는 개념이 이거죠. 올라갔는데 주식에서 쓰는 말이지만 부동산시장이 2009년에도 똑같은 현상을 빚었습니다. 2009년도에 1월에 1.3 대책이 나왔는데 지금 1.3대책하고 거의 유사합니다. 쭉 올라가서 그때도 90% 회복했습니다. 회복했다가 한 9~10개월 정도 그게 유지됩니다. 유지되다가 그다음에 힘을 잃었습니다. 그게 4~5년 박근혜 정부 때 15년도에 활성화됐던 것까지 횡보를 했거든요. 그런 장사가 일어날 가능성이 있다고 보는 것이 여러 가지 부분에 유사한 부분이 많습니다.

한 95% 정도가 정책적인 부분, 대출 확대 부분 또 수요패턴을 봤을 때 수요패턴도 그때보다 약해요. 그런 걸 봤을 때는 힘이 약하다, 펀더멘탈이. 결정적으로 경제적인 환경도 좋지 않습니다. 왜냐하면 저성장에다가 여러 가지 안 좋은 신호들이 많잖아요. 그때에 비하면 지금 볼 때 악재가 더 많다고 보여지니까 이거는 추세적 상승을 하기는 힘이 약하다. 그러니까 정부에서 연착륙을 위해서 정책을 던졌지만 그 연착륙의 힘이 하향조정을... 일단 숨을 고르지 않았습니까? 골랐기 때문에 균형점을 찾아가려면 당연히 더 올라간다고 생각하기에는 좀 버겁거든요. 그러면 조금씩 하향안정화될 가능성이 높다고 보는 게 저의 생각이고 또 모든 데이터들도 그쪽을 가리키고 있다고 보고 있습니다.

[앵커]

그런데 심리적 지표를 보면요. 주택가격 전망지수라든가 이런 걸 보면 계속 연속으로 상승하고 있거든요. 이건 어떻게 봐야 됩니까?

[한문도]

주택가격전망지수는 사실 시청자분들이나 일반 소비자들한테 혼동을 주는 지수입니다. 왜냐하면 제가 이렇게 말씀드리겠는데 2021년도 12.10대책 던질 때 2019년도 그때 전망지수가 85였습니다. 85였는데 2020년도에 폭등했잖아요. 그리고 2022년도 5월에 전망지수가 117입니다. 그런데 폭락했잖아요. 이 전망지수가 6개월 뒤에 주택가격이 어떻게 될까를 물어보는 건데 그 답변의 성격이 어떻게 빚어지냐면 현재 시점에서 보고 있는 현상들을 보고 답변하시는 거예요. 그런데 지금 올라가고 있잖아요. 좋게 말씀하시는 거예요.

[앵커]

지금 화면에는 안 나오고 있습니다마는 방금 말씀하신 내용이.

[한문도]

지금 107인데 시장이 상승세를 보인다고 하니까.

[앵커]

과거에 이 심리지표가 일정 기간 쭉쭉 올라가는 듯 보이다가 일순간 꺾이면서 폭락하기도 했다, 가격은.

[한문도]

그러니까 이게 시차의 문제인데요. 막 올라가니까 다들 내려갈 거라고 생각하지 않습니까? 그러니까 이렇게 답을 해요. 그게 2021년 5월 얘기입니다. 그때 117이었어요, 수치가. 5월 이후에 어떻게 됐어요? 많이 내려왔잖아요. 역으로 또 2019년도 1월에는 85까지 내려왔어요, 심리지수가. 그러면 올라가면 안 되잖아요. 20년도에 쭉 올라갔습니다. 그게 뭐냐 하면 후행성이다, 이거죠. 전망지수 자체가 현재에서 6개월 뒤에 주택가격이 어떻게 될 것인가를 묻는 거예요.

그러다 보니까 현재 상황에서 미래를 예측하니까 현재 시점에서 시장이 좋으면 좋게 보고 나쁘면 나쁘게 보는 거예요. 오판을 할 수 있는 지수가 됩니다. 그래서 이것이 확실한 지수로 받아들이기에는 제가 볼 때는 문제가 조금 있다고 봅니다.

[앵커]

부동산 시장을 가늠하는 데 중요한 지표가 미분양 물량인데요. 미분양 물건은 지금 감소하고 있는데 또 반면에 준공 후 미분양 물건들, 이른바 악성 미분양이라고 하는 건 조금씩 증가하고 있다고 하고요. 지금 상황 어떻게 봐야 합니까?

[한문도]

제가 볼 때는 악성 미분양은 이미 시장에서 외면받았다고 보면 되겠죠. 가격이 높거나 입지가 떨어지거나. 그런데 공급물량이 입주물량이 많이 나오고 있잖아요. 기존 주택도 말씀드린 것처럼 매물도 많고 소비자들 입장에서 굳이 악성 미분양을 가서 매입할 이유가 없는 거죠. 그러니까 그 부분들은 계속 증가할 거라고 저는 보고 있고.

[앵커]

악성 미분양 물량은 위험수준 아닙니까?

[한문도]

충분히 감내할 수준입니다. 예년에도 호황기에도 악성 미분양은 몇 천째씩 있었습니다. 그래서 크게 걱정할 수준은 아닌 거고요. 다만 신규 분양에 대한 미분양이 늘어나는 것들이 조금 경제나 건설산업에 부동산에 영향을 미치겠죠.

[앵커]

서울의 청약시장은 상당히 뜨거운 것 같아요.

[한문도]

당연히 뜨겁습니다. 앞으로도 청약시장은 뜨거울 것 같습니다. 제가 볼 때는 청약시장이 장점이 있거든요. 중도금 대출을 일단 풀어줬고요. 또 분양권 전매제한 완화하는 당근을 정부에서 제공했기 때문에 제가 볼 때는 충분히 실거주뿐만 아니라 투자선까지 고려한 분들이 특히 3040세대들은 그동안 오르는 것만 봤잖아요. 그러니까 중장기적으로 보면 상향을 하기 때문에 제가 볼 때 청약시장에 충분히 들어가고 또 이런 개념들이 등장하더라고요.

청약시장에 들어가서 주택에 당첨된 후에 나중에 분양권 전매기간을 계산한 다음에 그거에 들어갈 이잣돈이 있지 않습니까? 대출이자에 대한 금액에 대해서 만약에 주택가격이 5000이 투입됐는데, 2년 동안 입주 전에 만약에 주택가격이 1억만 올라도 200% 수익률이다. 2억이 오르면 400%다. 이런 마인드가 있는 분들이 계세요. 정 아니면 들어가서 살고. 이러다 보니까 청약시장은 젊은층들이 주도하면서 제가 볼 때는 내년 초반까지는 서울지역은 특히 흥행을 일으킬 것이고 수도권은 차별화될 것 같습니다. 지방도 마찬가지로 냉정하게 스마트해지셔서 소비자들이 가격이 높거나 입지가 떨어지면 철저히 외면받는 시장이 형성될 것 같습니다.

[앵커]

그런데 지금 향후 부동산시장의 변수를 보면 역시 금리를 우리가 말하지 않을 수 없는데. 이창용 한국은행 총재가 얼마 전에 젊은 세대를 향해서 경고성 메시지를 던진 게 있었습니다. 금리가 연 1%에서 2%대로 낮아질 가능성이 그리 크지가 않다. 본인이 감당할 수 있는지 고려하면서 부동산 투자를 하라. 이런 얘기를 했는데요. 어떻게 전망하고 계신지요.

[한문도]

일단 미국의 파월 장관이 했던 얘기를 시차만 두고 우리 한은 총재께서 하셨잖아요. 그 얘기가 뭐냐 하면 기준금리와 별도로 시장 상황을 아시는 거죠. 아시니까 앞으로 기준금리가 내려갈 가능성이 적다는 것을 우회적으로 표현하신 거예요. 그 얘기는 뭐냐 하면 대출시장에서는 기준금리도 중요하지만 시장금리도 중요하잖아요, 대출금리. 그것이 제가 알기로 CD성 양도성 예금증서에 가산금리가 2.5% 정도 되더라고요. 그럼 3.5에 2.5면 기본이 6%인 거예요. 그러니까 지금 시중은행에서 주택담보대출 정책지원대출도 있고 4.5에서 5%면 좋은 거고 정상적인 중산층 3~4등급 이후로 들어가면 5% 이상을 다 넘거든요.

그럼 그 금리가 앞으로 낮아진다면 미래를 보고 들어갈 텐데. 한은 총재께서 보실 때 환율 문제라든지 경제상황을 다 돌아보니 금리를 낮추는 건 바꿔 말하면 제가 의역하건대 위기가 오지 않고는 당분간은 특별히 금리를 안 낮추겠다는 의지를 돌려서 말씀하신 거예요. 그 얘기는 뭐냐 하면 지금 집을 사서 현재의 대출금리가 앞으로 최소한 2년 정도는 갈 거라고 예측하고 사라는 얘기 같아요. 그러니까 자기가 부담이 가능하다면 살 수 있지만 아까 말씀드렸던 약간 투자성까지 가미한 건 위험하다는 얘기죠. 그런 부분을 갖다가 우회적으로 경고를 해 주신 것 같습니다.

[앵커]

지금 이게 중국발 부동산 위기도 우려가 되고 있는데 그런 외부 변수도 어느 정도 영향을 줄 것 같습니까? 어떻게 보시는지요?

[한문도]

중국발 외부 변수는 지금 바로 올 것 같지는 않습니다. 일단 중국 자체에서 지자체가 어떤 부동산발 재정위기가 있을 것 같고. 그것이 터지려면 1년 정도 걸릴 것 같고요. 일단 최근에 벌어진 위기 같은 경우에는 아직 디폴트 유예기간이 30일 남았어요. 9월 7일날 결정되는데 여하튼 심리적으로 부동산 버블은 약간 조정되는 국면이고 그러면 간단하면 생각할 수 있는 건 소비가 줄 것이고 그 얘기는 뭐냐 하면 우리나라의 수출액이 준다는 거고 수출액이 준다는 얘기는 수입이 적어진다는 얘기니까 우리한테도 영향은 있겠지만 직접적으로 부동산 시장에 영향을 주기보다는 경제에 펀더멘탈 쪽으로 서서히 시간이 가면서 조금 영향을 줄 것 같습니다. 좋은 소식은 아니죠, 사실 대한민국에도.

[앵커]

역시 국내적으로 보면 정책 변수가 클 것 같은데요. 올해 들어서도 사실 특례보금자리론 이게 사실상의 시장 부양 수단으로 쓰인 측면도 있는 것 같고. 그런데 언제까지 이것을 가져갈 것인가. 만약에 이것을 더 이상 연장을 안 할 경우에 그리고 또 이미 9월 정도면 고갈될 가능성이 있다고 얘기도 되고 있고. 그러면 이것의 효과가 끊기게 되면 시장에 바로 영향을 주게 될까요, 어떻게 전망하시는지요.

[한문도]

바로 영향을 미칠 것 같지는 않고요. 정부에서 여러 가지 시나리오를 생각하셨을 텐데 이 40조라는 거대한 자금도 사실은 MBS을 발행해서 조달했기 때문에 추가적으로 다시 한 번 고갈됐을 때 시장을 유지하기 위해서 다시 40조를 투입한다 이건 조금 세수가 부족한 상황에서 조금 정부의 면이 안 서는 것 같고요. 제가 볼 때는 어느 정도 조정할 텐데. 문제는 역전세난에 대한 다른 방법의 우회적인 지원책이 나왔기 때문에 사실 그 대책이 전체적인 시장의 하향 안정화를 연착륙을 위해서 던진 대책인데 그 부분이 소진이 된 상태인데 현재 회복을 많이 했잖아요. 그러면 여기에서 정부가 바라보는 어떤 기준선이 있을 겁니다. 발표는 안 하셨는데. 적정선. 그런 부분을 볼 때 제가 볼 때 국민들이 받아들일 수 있는 주택가격 수준이 돼야 또 내년 선거라든지 이런 것들이 연결되지 않습니까?

그러면 전반적으로 볼 때 최근 원희룡 장관께서 주택 공급에 대한 확대신호를 또 말씀하셨잖아요. 그런 걸 보면 지금 공급이 확대될 때 그걸 같이해서 주택구매를 촉진할 수는 있겠지만 공급확대 없이 만약에 대출확대나 이런 재원을 더 추가한다면 지금도 50년 만기가 나왔다가 여론에 밀려서 접지 않았습니까? 그런 부분은 아마 충분히 고려할 것 같은데. 제가 볼 때 예측하는 것은 다시 한 번 특례보금자리론 같은 대출 재원이 투입되기에는 여러 가지 환경이 녹록이 않다. 그러면 결론은 이렇게 이어갈 텐데. 중요한 것은 역전세난의 부분이 연말에 있거든요. 서울 같은 경우는 강남 일대가 하반기 12월 말쯤에 DH파크 6000세대가 좀 큰데 그 물량이 나왔을 때 시장이 어떻게 반응하는가 보고 아마 추가적인 대책을 하기 전까지 조금 볼 것 같아요, 시장을. 9~11월까지 보다가 시장에 하방경직성이 나타난다면 조금 지원책이 나올 수 있겠지만 당분간은 없을 것이고 그렇다고 하면 시장이 차근차근 스텝바이스텝으로 하향 안정화되기를 바랄 것 같습니다. 왜냐하면 하향 안정화돼서 연말이나 연초에 주택가격이 펌핑이 안 됐다. 하향 연착륙으로 가고 있다는 신호를 줘야지만 제가 볼 때는 정책적 면에서도 성공한 것이고 또 내년에 정책적인 선거 부분에서도 도움이 될 것이기 때문에 2030세대들은 집을 원하고 있지 않습니까? 여러 가지 삼박자가 맞기 때문에 무리하게 대출을 확대하는 것은 이미 지양할 것 같고. 공급확대를 통하면서 문제가 생겼을 때는 대처방안이 미시적으로 추가적으로 나올 것 같습니다.

[앵커]

정부 정책 변수도 주목해 봐야 되고 역전세난 얘기가 많았는데 그것도 연말까지 계속 지켜봐야 되는 거군요. 그러면 마지막으로 지금 아직 집을 매입하지 못하신 분들이나 이런 분들은 시점을 계속 가늠하고 계신 분들도 많을 텐데 앞으로 개인들이 어떻게 시장의 지표들을 주목해 봐야 되는지 팁을 주시죠.

[한문도]

일단 다주택자분들하고 또 다주택자분들은 두 종류겠죠. 무리하게 하신 분들, 아니면 월세를 받으면서 여유 있는 분들. 무리하게 하신 분들은 제가 볼 때는 좀 자산 유동성을 확보하기 위해서 어느 정도 긴축으로 들어가는 게 낫다고 보고요. 무주택자나 내집마련을 위하시는 분들 입장에서는 현재는 무리하게 쫓가시는 건 아닌 것 같습니다. 다시 한 번 확인할 부분이 있고 여러 가지 리스크들이 아직 다 제거가 안 됐거든요. PF문제, 역전세 문제, 중국발, 새마을금고 여러 가지가 있지 않습니까? 이런 부분들이 정리가 된 뒤에 들어가도 되는데 다만 너무 기다리기 힘들거나 신혼부부 특히 급하게 아이들 학교 이런 문제 이런 분들이 매입을 들어가실 때는 대출원리금 상환액이 소득의 30% 이내면 그건 아무때나 들어가셔도 됩니다. 그건 충분히 감내하고 부동산 시장에 등락이 있더라도 감내할 수 있거든요. 우상향하는 건 중장기적으로 다 우상향하기 때문에. 중요한 건 무리해서 하는 분들이 문제인 거죠. 지금 여력이 안 되는 주택가격이라고 판단되시는 분들은 제가 볼 때는 충분히 연말까지 확인한 다음에 리스크라든지 정부의 정책 이런 시장 상황을 체크하신 다음에 접근하셔도 좋고 특히 정부에서는 결정적으로 가을 이후에 또 내년 초에 아까 원희룡 장관이 이야기하신 것처럼 사전청약 공공분양 물량을 많이 내놓을 것 같아요. 2030세대들에게 저렴한 가격으로. 이때 내 집 마련 기회로 삼으시는 것도 좋은 전략이 될 것 같습니다.

[앵커]

내 집 마련을 위한 조언도 해 주셨습니다. 참고하시면 되겠습니다.

한문도 서울디지털대학교 부동산학과 교수와 함께했습니다. 고맙습니다.

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