[투자의 창] '부동산 투자' 성공하려면

■지철원 트러스톤자산운용 연금포럼 연구위원

지철원 트러스톤자산운용 연금포럼 연구위원

[서울경제]

현실적으로 볼 때 소액의 자본에서 발생하는 수익으로 편안히 노후를 보내려면 적절한 수익률을 평생 꾸준하게 얻어야 한다. 투자자 대다수가 꿈꾸는 것은 전 재산과 대출까지 ‘영끌(영혼까지 끌어모으다)’해 가급적 짧은 기간 안에 엄청나게 높은 수익률을 얻는 일이다. 이런 행운이 일어날 확률은 로또 1등에 당첨될 확률 만큼이나 낮다. 로또 1등 주인공이 매주 발표되는 것처럼 우연한 투자 기회에 대박이 나서 떼돈을 벌었다는 인물이 종종 매스컴을 탄다. 대개 벼락 부자가 되면 과시·과장을 하기 마련이라 이런 운 좋은 사람의 숫자가 훨씬 부풀려지지만 사실과는 다르다.

엄청나게 높은 수익률을 기대할 정도의 투자라면 당연히 성공할 확률이 희박하다. 이런 투자처에 큰 돈을 걸 사람은 없다. 심지어 80%의 매우 높은 성공 확률을 가졌다고 해도 전 재산을 걸어야 한다면 응할 사람이 별로 없을 것이다. 투자는 원래 결과가 불투명하기 때문에 전 재산 가운데 일부만 걸게 돼 있다. 그것도 모자라 이중 안전장치를 두기도 한다. 성공 확률을 조금이라도 높이기 위해 기대수익률이 너무 높은 투자를 피하는 행위다. 장기로 투자하면 극적인 복리 효과를 얻을 수 있기에 성공했을 때 결과적으로 거액이 될 뿐이다.

우리는 주변에서 투자로 큰 돈을 번 결과만 보며 흔히 오해를 한다. 그들이 단번에 큰 수익을 낸 것처럼 보이지만 오랜 세월 동안 인내하며 기다린 경우가 태반이다. 투자의 수익률은 이자율과는 달리 들쑥날쑥하기 때문에 손실을 볼 때도 십중팔구 있었을 것이다. 평균수익률이 기대 만큼 높지는 않지만 이자율보다는 높은 덕분에 남들이 부러워하는 결과를 얻게 된 셈이다. 대표적인 사례로 부동산 투자를 들 수 있다. 최고의 투자였다는 상식과는 달리 과거의 장기 데이터를 살펴보면 서울 아파트의 평균수익률은 그다지 높지 않다. 같은 기간 코스피 평균 수익률을 넘지 못하는 수준이다.

귀에 못이 박히도록 들어도 장기 투자를 하지 못하는 이유가 비단 의지 부족 때문만은 아니다. 필요조건인 굳은 의지 외에도 장기 투자를 할 수 있는 환경을 사전에 마련해 놓는 것도 중요하다. 결실을 보기까지 상당히 오랜 기간을 기다려야 하기 때문에 장기 투자자는 대출을 피하고 일정 수준의 현찰을 보유해야 한다. 장기 투자에 나서기 위해 놓쳐서는 안 될 또 다른 전제는 미래 우량 자산을 선택해야 한다는 점이다. 이는 장기 투자를 어렵게 만드는 요인이기도 하다. 인덱스펀드 등은 이를 극복할 수 있는 수단이다.

과거의 수익률이 미래를 보장하지 않는다. 만약 앞으로 크게 성장할 자산이 아니라고 판단된다면 장기로 투자해서는 안 된다. 불량 자산에 투자한다면 아무리 오랜 세월 기다려도 수익을 얻기는커녕 기회비용만 날릴 수 있다.

정다은 기자 downright@sedaily.com