같은 아파트 동일 면적인데 수억원 차이…‘들쭉날쭉’ 전세가격 줄었다

서울 아파트 전세시장, 최고최저가 격차 줄어
2021년 하반기 1억3000만원 정점, 올 상반기 8065만원

롯데타워에서 바라본 서울 아파트 모습 [이승환 기자]

서울 아파트 전세시장에서 같은 단지 안에서도 가격이 크게 벌어지는 현상이 최근 잦아들고 있는 것으로 나타났다.

임대차2법(계약갱신청구권, 전월세상한제) 시행 이후 4년 동안 보증금 증액 제한을 받게 된 임대인들이 신규 계약할 때 보증금을 크게 올리자, 갱신계약과 가격 차가 확대되면서 불거진 ‘이중가격’은 전셋값이 급등했던 2021년 하반기 정점을 찍은 후 점차 축소되는 모습이다.

30일 부동산R114가 국토교통부 실거래가 자료를 토대로 서울 아파트 중 같은 단지와 면적에서 1건 이상 전세계약이 체결된 사례를 2020년 이후 반기별로 분석한 결과, 보증금 최고가와 최저가 격차는 올해 상반기 8065만원으로 집계됐다.

보증금 격차는 2020년 상반기 5995만원이었으나, 계약갱신청구권, 전월세 상한제 등 ‘임대차 2법’이 2020년 7월 시행된 이후 그해 하반기 1억228만원으로 확대됐다.

일례로 서초구 A아파트 전용 84㎡는 2022년 2월 갱신청구권을 사용해 보증금 15억2250만원에 전세계약이 성사됐다. 그런데 같은달 신규계약 두 건은 각각 18억5000만원, 21억5000만원으로 보증금이 책정됐다. 마포구 R아파트도 지난 2월 전용 59㎡가 갱신청구권을 사용해 6억8250만원에 계약이 이뤄졌다. 3월 같은 면적의 신규 계약의 보증금은 8억원에 책정됐다.

이후 격차는 2021년 하반기 1억3345만원으로 정점을 찍은 뒤 점차 줄면서 올해 1분기에는 8000만원대로 축소됐다.

‘이중가격’ 현상이 완화된 이유는 서울 아파트 전셋값 약세가 장기화돼 신규 보증금이 갱신계약 수준으로 하향평준화됐기 때문으로 보인다. 신규 전세보증금(부동산R114 기준)은 지난해 2월부터 올해 6월까지 17개월 연속 하락했다.

서울 동일단지·면적에서 계약 유형별로 전세계약이 1건 이상 발생한 사례를 대상으로 평균 보증금을 살펴보면, 신규계약 보증금은 2021년 하반기 6억6159만원에서 올 상반기 5억2453만원으로 3개 반기만에 1억3000여만원 정도 낮아졌다.

반면, 신규계약을 제외한 전세 보증금 평균은 다소 등락은 있지만 꾸준히 5억원 중반 대를 유지하는 모습을 보였다.

업계에서는 서울 아파트 신규계약 보증금은 월세 전환, 입주 여파 등으로 올해 상반기까지 하락세를 보였지만, 예전 수준을 서서히 회복할 것으로 전망하고 있다.

부동산R114 관계자는 “7월 이후 전셋값이 상승 반전한 데다, 새로운 전세 수요가 상급지 갈아타기 및 역전세 및 깡통전세 안전지대를 찾아 아파트로 꾸준히 유입되고 있기 때문”이라며 “전셋값이 상승으로 추세 전환하면서 이중가격 이슈는 재차 불거질 수 있다”고 분석했다.