최고 부촌은 뭘해도 다르네…“11억 더 줄게” 감정가 뛰어넘은 압구정

압구정 현대 4차 전용 118㎡
감정가보다 11억 높게 낙찰
신반포 76㎡ 낙찰가율 110%
“거래허가 지역도 경매 매입땐
실거주 의무 없어 투자용 몰려”

재건축을 추진하는 서울 압구정·반포 지역 아파트가 경매시장에서 인기를 끌고 있다. 사진은 서울 강남구 압구정지구 전경. [사진=연합뉴스]

지난 달 12일 서울 중앙지방법원에서 진행된 서울 강남구 압구정동 현대4차 118㎡ 경매에는 응찰자만 10명이 몰리며 뜨거운 경쟁이 펼쳐졌다. 이 물건의 감정가는 44억3000만원으로, 최근 경매가 진행된 서울 강남권 단지 감정가 가운데 가장 높은 수준으로 책정됐다.

최종 낙찰가격은 55억2799만9000원이다. 두 번째로 높은 입찰가격도 51억3800만원으로 50억원을 훌쩍 넘겼다. 경매업계 관계자는 “경매가 최종적으로는 취소됐는데, 아마도 물건 소유주가 어떻게든 빚을 다 갚았기 때문으로 보인다”며 “이 단지 뿐만 아니라 최근 강남권 단지 경매는 시세보다 높은 가격에 낙찰되는 경우가 많다”고 말했다.

서울 강남 일대 재건축 단지들에 대한 관심이 높아지면서 경매시장도 달아오르고 있다. 특히 압구정동(강남구)처럼 토지거래허가구역으로 지정된 지역의 물건의 경우 경매를 통해 사들이면 실거주 의무를 지키지 않아도 되기 때문에 경쟁이 더욱 치열하다는 분석이다.

29일 지지옥션에 따르면 최근 서울 강남·서초구 아파트 경매 9건 가운데 4건의 낙찰가율이 100%를 웃돈 것으로 나타났다. 최종 기각됐지만 현대4차 118㎡의 경우 낙찰가율이 124.80%로 가장 높은 것으로 조사됐다.

서초구 신반포 전용면적 76㎡은 경매시장에서 낙찰가율 110.20%를 기록하며 현대4차의 뒤를 이었다. 이 단지 감정가는20억300만원이고, 22억760만원에 낙찰됐다.

압구정동 현대8차 전용면적 112㎡는 38억1409만원에 낙찰되며 낙찰가율 107.90%를 기록했다. 강남구 대치동의 쌍용대치 전용면적 132㎡ 낙찰가율은 100.40%로 나타났다. 80% 중반인 이달 서울 아파트 평균 낙찰가율을 웃도는 금액에 경매가 이뤄지고 있다.

지지옥션에 따르면 이달 서울 아파트 평균 낙찰가율은 85.3%로 나타났다. 평균 낙찰가율을 훨씬 웃도는 수준에서 경매가 진행되는 셈이다.

부동산 시장 침체 영향이 경매시장까지 번졌을 때만해도 경매 참여자들은 원하는 물건이 유찰되기를 기다리는 경우도 있었다. 서울 아파트의 경우 한 차례 유찰이 이뤄지면 경매 시작가가 감정가격에서 20%씩 낮아진다.

두 차례만 유찰돼도 첫 감정가의 64% 수준까지 가격이 낮아지는 것이다.

그러나 부동산 시장에 대한 관심이 높아지고, 강남권 재건축 단지들이 속도를 내면서 유찰을 기다리지 않는 경우도 늘고 있다. 강남·서초구에서 낙찰가율 100% 이상을 기록한 4개 물건의 경우 모두 첫 경매에서 낙찰된 것으로 나타났다.

지지옥션에 따르면 지난 달 낙찰된 서울 아파트 가운데 유찰 횟수가 0~1회였던 물건은 24건으로 집계됐다. 올해 1월 10건, 2월 11건 대비 두 배 가까이 늘었다. 이달 역시 지난 17일을 기준 21건으로 집계됐다. 수요자들이 유찰을 기다리기보다는 한 발 먼저 응찰에 나서는 셈이다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 “강남권 경매 매물의 경우 재건축 호재가 겹치면 시세 뿐만 아니라 매도 호가보다 높은 가격에 낙찰되는 경우가 많다”며 “실거주 의무가 없기 때문에 투자 목적으로 들어가려는 수요가 몰리는 것으로 풀이된다”고 밝혔다.

강남권 일대 아파트 가격이 급상승하면서 경매시장에 물건을 내놓은 소유주가 어떻게든 채무관계를 청산하는 경우도 있다. 경매 낙찰자가 잔금을 납부하기 전까지 채무관계를 청산하면 경매 취소를 신청할 수 있기 때문이다.

유찰 횟수가 줄어들고, 감정가보다 높은 가격에 낙찰되는 아파트가 늘어나면서 서울 아파트 평균 낙찰가율도 회복세를 보이고 있다. 지지옥션에 따르면 지난 달과 이달 서울 아파트 낙찰가율은 각각 86.3%, 85.3%로 나타났다. 70% 후반에서 80% 초반을 기록한 올해 상반기를 웃도는 수치다.

비강남권에서도 정주 여건이 우수한 단지들을 중심으로 낙찰가율 오르는 모양새다. 용산구 이촌동 ‘엘지한강자이’ 전용면적 170㎡의 경우 유찰없이 감정가 37억원의 114.5%인 42억3700만원에 경매에서 주인을 찾았다.

다만 서울 외곽 지역은 여전히 두 차례 정도 유찰이 이뤄져야 응찰자들이 나타나는 등 ‘양극화’ 조짐도 보이고 있다. 이 선임연구원은 “몇개월 전과 비교해 상황이 좋아진 것은 사실”이라며 “비강남권 낙찰가율은 이달 들어 80%를 넘을 것으로 예상되지만 정주여건이 우수한 곳을 중심으로 응찰자가 모이는 경향이 있다”고 설명했다.