민간임대 활성화 '주택임대관리업체' 관리 부실 '논란'

자기관리형 둔갑한 위탁관리…"사기 목적 계약 성립 안돼"
"임대인, 문제 가능성 고려 안한 책임…신중히 계약했어야"
유사 사건 잇따라 임차인 승소…지자체 관리감독 부실도

보증금 사고가 발생한 인천 중구 운서동의 B오피스텔 사진=강명연 기자

[파이낸셜뉴스] 민간임대 활성화를 위해 도입된 '주택임대관리업체'에 대한 관리 부실이 도마 위에 오르고 있다. 주택임대관리업체가 임대차 계약 당사자 행세를 하지만 실제로는 집주인을 계약자로 명시하는 계약 구조 때문이다. 이런 구조에서 업체의 잠적 등 문제가 발생할 경우 임대인이 보증금을 물어줘야 한다. 업체에 대한 감독 권한이 지자체에 있지만 손을 놓고 있어 사실상 관리 사각지대라는 지적이 나온다.

"보증금 반환해야" vs "사기 계약"

29일 업계에 따르면 인천을 비롯한 전국에서 임대차 계약을 대리한 A 업체가 보증금을 들고 달아나는 사고가 지난달 발생했다.

A 업체는 임차인으로부터 받은 보증금을 가지고 잠적했다. 임대인들은 A 업체와 보증금 300만~500만원, 월 45만~60만원의 위탁계약을 맺었지만 실제 임대차 계약은 보증금 최대 5000만원에 체결됐다. A 업체가 달아나자 임대인이 보증금을 물어줄 위기에 처했다.

이에 임차인 측에서는 임대차 계약에 따라 계약 주체인 임대인에게 보증금 반환 의무가 있다고 주장한다. 위탁계약을 체결한 임대인들이 문제가 생길 경우를 충분히 고려하지 않은 책임이 있다는 것.

임차인 측을 대리하는 법무법인 명안의 김헌기 변호사는 "위탁계약을 맺더라도 보증금 등을 임대인 계좌로 입금하도록 할 수도 있다"며 "임대인들은 업체가 잘못될 경우를 고려해 신중하게 위탁계약을 맺어야 하는데 그런 부분이 부족했다"고 강조했다.

반면 임대인들은 A 업체가 처음부터 사기 목적이 있었다며 억울하다는 입장이다. 업체가 임대차 계약의 주체가 되는 '자기관리형 임대관리'로 둔갑한 위탁계약을 체결했지만 실제 계약 내용은 '위탁관리형'이라는 이유에서다.

국토교통부에 따르면 주택임대관리업은 '자기관리형'과 '위탁관리형'으로 나뉜다. 자기관리형은 주택임대관리업체가 임대차 계약 당사자가 된다. 업체가 소유자로부터 주택을 임차해 자기 책임으로 보증금 반환 등 의무를 지고 임대인에게 확정 임대료를 지급한다. 반면 위탁관리형은 집주인이 임대차 계약 주체가 되고 업체는 월세의 일정 금액을 수수료로 받는다.

지자체 관리, '유명무실'

이와 유사한 사건은 전국적으로 벌어지고 있다.

지난 2019년에는 천안, 서울, 수원, 용인 등지에서 오피스텔을 위탁 관리하면서 집주인과 세입자 사이에서 계약과 관리를 맡아 왔던 B 업체가 임대인에게는 월세를 못 주고 임차인에게는 전세보증금 반환하지 못하면서 사기 논란에 휩싸인 바 있다. B 업체는 집주인과는 월세로, 세입자와는 전세로 각각 다른 계약을 했고 세입자에게 받은 보증금을 다른 용도로 사용하기까지 한 사실이 드러났다.

또 지난 2021년 임대인은 C 업체와 체결한 위탁계약이 자기관리형이라며 임차인에게 보증금 반환 의무가 없다고 주장한 사건이 있었다.

문제는 관리를 담당하는 지자체의 감독 기능이 사실상 유명무실했다는 점이다.

예컨대 A 업체는 자기관리형 업체로 등록한 뒤 사업 현황을 제대로 신고하지 않았지만 소관 지자체인 인천 연수구청은 어떤 제재도 내리지 않았다. 주택임대관리업체는 위탁관리 주택을 분기별로 지자체에 신고해야 한다. 신고하지 않으면 지자체는 해당 업체에 대해 500만원 이하의 과태료 처분을 내릴 수 있다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "위탁업체와 정당한 위임계약을 체결했더라도 소유주와 임차인 모두 추가 확인이 필요하다"며 "업체가 보증금을 가지고 달아난 조직범죄에 대한 강력 대응도 필요하다"고 말했다.