“역전세 위험 줄어드니 갭투자 걱정”…서울 전세가율 상승의 두얼굴

서울의 한 아파트 단지 내 중개업소 시세표를 보고 있는 시민 모습 [사진 = 연합뉴스]

올해 4월 이후 전세가율이 상승세를 보이고 있다. 올 하반기 ‘역전세’, ‘깡통전세’가 더욱 확산될 것이란 우려는 다소 진정된 모습이다.

다만, 줄어든 매매가격과 전세가격 격차로 인한 ‘갭투자’ 증가 우려가 나온다.

29일 KB부동산 통계 자료에 따르면 이달 21일 기준 서울 아파트 전세가율은 51.00%를 기록했다. 지난 4월 50.80%(10일 기준)까지 떨어진 이후 서서히 오르면서 51%대를 회복했다.

전세가율은 매매가격 대비 전세가격 비율을 말한다. 매매가격이 10억원인 아파트의 전세가격이 5억원이면 전세가율은 50%다.

전세가율 상승은 최근 전세가격 상승률이 매매가격 상승률 보다 높았기 때문으로 풀이된다. 서울 아파트 매매가는 이달 7일 0.00%에서 14일 0.03%, 21일 0.08%의 상승률을 기록한데 비해, 같은 기간 전세가는 0.04%, 0.04%, 0.10%로 매매가 보다 큰 상승폭을 보였다.

하지만 올해 초에만 해도 시장 및 업계 전문가들 사이에서는 서울 아파트 전세가율이 50% 이하로 떨어질 것이란 전망이 많았다. 하지만 지난 4월부터 전세대출 금리가 3%대로 낮아지고, 하락폭이 컸던 급전세 매물이 소화되면서 전셋값이 상승세로 전환됐다.

전세가율이 크게 낮으면 전셋값에 비해 집값이 높다고 평가할 수 있기 때문에 거품이 끼었다는 의미로 해석된다. 반대로 전세가율이 높으면 세입자들이 집을 사고, 전세를 끼고 집을 매입하는 ‘갭투자’가 늘어나는 경향이 있다. 또 세입자가 전세 보증금을 받지 못하는 ‘깡통전세’의 위험도 높아지게 된다.

아실 자료를 보면 이달 22일 기준 최근 6개월 동안 서울에서 갭투자가 많았던 지역은 송파구로 전체 거래 1426건 중 11.2%를 차지하는 160건의 갭투자가 이뤄졌다. 이어 강동 144건(12.1%), 강남 131건(11.1%), 노원 124건(10.1%), 서초 103건(13.3%)로, 노원구를 제외한 강남4구 지역이 갭투자 비율 상위권을 차지했다.

최근 서울에서 이뤄진 갭투자 사례를 보면 매매와 전세 차이(갭)가 5억원 이내인 단지에서 주로 발생했다.

정성진 어반에셋매니지먼트 대표는 “이달 들어 서울 전셋값 상승폭이 커지고 있어 ‘역전세’ 리스크는 차즘 사라지고 있다”면서도 “매매와 전세가 동반 상승세를 보이고 있는 만큼, 전세가율이 높아지면 갭투자 수요를 자극할 수 있다”고 말했다.