"일본 부동산, 이미 많이 올랐다"…투자 신중론도

[일본 부동산 머니무브] ③
일본, 기준금리 마이너스…부동산가격 조정 없어
부동산 투자수익률 낮아…지금 투자는 위험 부담
임대료 인상 어려워…'한일관계' 불확실성도 고려

이 기사는 2023년08월29일 06시20분에 마켓인 프리미엄 콘텐츠로 선공개 되었습니다.

[이데일리 김성수 기자] 지금이 일본 부동산 투자를 하기에 적절한 시점인지에 대해서는 ‘신중론’이 나온다. 일본 부동산 가격이 이미 많이 오른 만큼 향후 추가 상승할 가능성이 다른 지역들보다 낮다는 이유에서다.

또한 일본은 향후 임대료 상승을 크게 기대하기 어려운 만큼 지금 투자하기에는 위험 부담이 있다는 의견도 있다. 게다가 한국 투자자들에게는 ‘한일관계’ 등 정치적 불확실성도 고려해야할 요인이다.

28일 금융투자업계에 따르면 일본 도쿄의 프라임 오피스 캡레이트(cap rate)는 2%대로 다른 주요 도시들보다 낮다. 캡레이트가 낮은 부동산은 가격이 비싸서 투자 수익률이 낮다는 뜻이다.

‘프라임 오피스’란 연면적 3만㎡(약 9000평) 이상인 대형 빌딩 중 접근성과 인지도 등이 상대적으로 우수한 빌딩을 일컫는다.

‘캡레이트’는 부동산 투자로 얻는 순수익이 부동산가격 대비 몇 퍼센트인지 나타내는 수치다. 부동산 임대수익에서 경비를 뺀 순영업소득(NOI)을 부동산 투자금액(시가 기준)으로 나눠 산출한다.

부동산 리서치 자문회사 프로퍼티 마켓 어낼리시스(PMA)에 따르면 지난 2분기 기준 각 아시아태평양(APAC) 지역 도시별 캡레이트는 △도쿄 2.25% △홍콩 3.25% △싱가포르 3.6% △서울 4.5% △베이징 4.5% △시드니 5.1% 순이다.

특히 작년부터 시작된 급격한 금리인상 여파로 다른 도시들은 작년부터 캡레이트가 전반적으로 오른 반면 도쿄는 캡레이트가 오히려 하락하는 추이를 보였다.

일본은 미국 등 주요국과 달리 기준금리를 올리지 않아서 부동산시장이 타격을 받지 않았다. 일본은행(BOJ)은 지난 2016년 이후 기준금리를 마이너스(-) 0.1%로 유지하고 있다.

이를 놓고 일본 부동산 시장이 ‘과열 상태’라고 해석하는 의견도 있다.

금융투자업계 관계자는 “일본은 그동안 금리 상승이 없어서 다른 아태지역 국가들과 달리 부동산시장이 수혜를 받았다”며 “다만 일본 부동산이 가격 조정이 없었다는 것은 그만큼 향후 가격이 추가 상승할 여지가 다른 지역보다 상대적으로 낮다는 뜻”이라고 말했다.

또한 일본 부동산시장은 임대료 상승을 크게 기대하기 어렵다는 특성이 있어서 지금 투자하기에는 위험 부담이 있다는 분석도 나온다.

일본은 임대차계약 기간이 긴데다, 임차인이 임대료 인상에 불복할 수 있는 소송 등 장치가 마련돼 있어 임대료 인상이 녹록지 않다. 일본에서 상가건물임대차보호법에 해당하는 차지차가법은 임대인이 일방적으로 임대료를 인상하거나 계약갱신을 거부할 수 없도록 하고 있다.

또한 임대인의 계약갱신 거절(기간이 정해진 임대차의 경우) 또는 해약신청(기간을 정하지 않은 임대차의 경우)에 정당한 사유가 있는지 여부를 판단해서 정당성이 인정되는 경우에만 그 임대차계약이 종료되도록 규정하고 있다.

한 부동산 자산운용사 임원은 “지금 일본 상업용부동산에 투자해서 수익을 내려면 임대료 상승도 같이 이뤄져야 한다”며 “다만 일본은 임대료 상승 여력을 크게 기대하기 어렵기 때문에 지금 투자하기에 부담스러운 측면이 있다”고 말했다.

게다가 국내 투자자들은 ‘한일관계’ 등 정치적 불확실성도 고려해야 해서 일본 부동산에 대한 관심이 전반적으로 낮다는 의견이다.

금융투자업계 관계자는 “일본 부동산을 매입할 때는 수익률 외에도 한일관계 등 다양한 측면을 고려해야 한다”며 “일본에서 비즈니스를 하는 기업은 부동산에 대한 수요가 있겠지만, 일본 부동산 가격이 크게 올랐기 때문에 자금력이 있지 않으면 실행하기 어렵다”고 말했다.

김성수 (sungsoo@edaily.co.kr)

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