[법] 신중을 기해야 하는 분양권 매매

신축 아파트에 대한 거래는 부동산 경기의 흐름을 상당히 좌우하고 그 이유로 정부 규제 대상의 가장 중심에 서 있는 내용이다. 신축 아파트의 투기적 거래를 막기 위해서 각종 대책이나 법이 지속적으로 개정되고 있지만, 그래도 여전히 신축아파트에 거래는 활발하게 이루어지고 있다.

최혜진 수석 변호사/사진제공=법무법인 센트로

단순한 부동산 거래와 달리 항상 향후 오를 가치를 기대해서, 아직 등기가 나지 않은 입주 전후의 아파트나 상가에 대해 '프리미엄'이 붙어 거래가 이루어지거나, 떳다방이라고 해서 전문적으로 중개인들이 임시로 분양 현장을 돌아다니면서 거래를 유도해서 부동산 가격이 상승하거나 시세차익을 유도하기도 한다.

이같은 거래를 통제하기 위해 법적으로 매매를 제한하기도 하지만 법의 테두리를 벗어나 불법적인 거래가 이루어지는 것이 많은데 그보다 앞서 향후 분양권을 얻을 목적으로 미리 재건축·재개발 구역 내의 부동산을 매매하는 과정에서도 문제가 많이 발생한다.

가장 많은 문제가 발생하는 것은 분양권이 나올 수 있을 것이라 기대하고 취득하였는데 수년 뒤 실제 분양신청을 하고 나서 분양대상자가 확정될 때 내가 가진 부동산에 대해서 조합이 분양대상에서 제외를 하거나, 분양 대상이 될 수 없다고 통보해오는 경우이다.

이 때는 이미 소유권도 모두 이전되고 한참 시간이 흘러서 계약을 다시 되돌리는 것이 쉽지 않아, 미리 계약을 체결하는 시점에 내 부동산의 지위를 명확하게 확인을 해 보는 것이 좋다.

사업을 시행하는 쪽에서도 아직 사업 절차가 구체화되기 전에는 분양권이 나올 수 있는지 단편적으로 판단이 어려워 장담할 수 없기 때문에 사실상 이 경우에는 계약을 체결할 때 여러 가지의 경우의 수를 고려해본 뒤 계약의 내용을 정할 수 밖에 없다.

또 다른 경우는 분양권이 나오기는 하지만 예상과 달리 단독으로 분양권을 받을 수 있는 것이 아니라 하나의 분양권을 내가 모르는 사람 또는 매도인과 함께 공유해야 하는 경우이다. 일반적으로 분양권을 취득하려는 경우는 가족이 아닌 이상 단독으로 분양권을 가질 것을 당연하게 생각하고 부동산 거래를 하는 것이지 공유가 되는 것을 예상해서 거래를 하는 경우는 없다.

내가 입주해서 살 수 있을 것을 기대하고 부동산을 취득해서 분양신청을 했는데 갑자기 신축 아파트에 대해서 하나의 분양권을 공유를 해야 한다고 하면 당황스러울 수 밖에 없다. 한 예로 투기과열지구로 지정된 곳의 정비구역 안에 여러 부동산을 가지고 있었던 사람으로부터 여러 부동산 중 하나를 취득한 경우에는 단독으로 분양권을 받을 수 없고, 여러 부동산 전체 합하여 하나의 분양권만 취득할 수 있기 때문에, 계약 과정에서 이러한 점을 명확하게 하지 않았다면 누구는 신축 아파트를 포기하거나 다시 관계를 정리해야만 하는 번거로운 상황이 발생하게 된다.

이외에도 이미 조합원으로서 분양권을 받을 수 있었는데, 더 큰 평형을 원하거나 상가도 분양을 받고자 하는 등 다른 형태의 분양을 받기 위하여 부동산 거래를 하였으나, 자세히 확인을 해보니 그 요건을 갖추지 못하여 최종적으로 그 목적을 이루지 못하게 되는 경우도 빈번히 발생하고 있다. 뿐만 아니라 무허가건축물의 경우 재개발구역 내에서 일정한 요건을 갖추면 분양권을 취득할 수 있기 때문에, 분양권을 가질 수 있다며 선량한 피해자들을 속여서 매매대금을 편취하는 경우도 있다.

분양권 취득을 목적으로 하는 부동산에 관해 계약을 할 때는 이런 여러 문제들이 발생하기 때문에 매우 신중하게 상세히 계약의 내용을 작성하고 계약을 진행해야 한다. 부동산 중개업자들은 본인들이 많은 거래를 성사시켰고, 그동안 별 문제가 없었다면서 안심을 시키지만 결국 문제가 발생하여 분쟁으로 이어지는 경우에는 전적으로 부동산 중개인의 책임으로 돌릴 수는 없기 때문이다.

법원은 대한민국의 성인이라면 특별한 사정이 없는 이상 누구나 본인의 책임과 판단 하에 행위를 하는 것이고, 단순히 몰랐다거나, 부동산 중개인의 말을 믿었다는 사정을 고려해주지 않는다.

요즘은 인터넷을 조금만 찾아보면 매매계약서를 작성할 때에 주의할 부분에 대해서 충분히 찾아볼 수 있기 때문에 예전보다는 정보의 범위가 넓어졌지만 그럼에도 불구하고 여전히 계약서상 불분명하게 기재된 부분이 존재하고 해석의 여지가 있어 분쟁이 계속 발생하고 있다. 따라서 분양권을 거래할 때에는 체결하려는 부동산 계약의 목적과 이유를 명확히 하고, 그 거래로 인해서 달성하려는 목적이 이루어지지 않았을 경우 이 거래를 어떻게 할 것인지에 대해서도 구체화하는 것이 좋다.

그럼에도 불구하고 계약의 당사자가 모두 예상하지 못한 상황이 발생한 경우에는 결국 분쟁으로 이어질 수 밖에 없는데, 소송 과정에서는 본인의 의도와 목적을 어떻게 증명을 하는지가 승패를 좌우하게 된다.

중요한 분양권 계약을 체결할 경우에는 중개인의 말만 신뢰할 것이 아니라 반드시 스스로 분양권 취득이 가능한지 여부를 조합에 확인을 하거나, 매도인을 통해서 확인하는 등의 방법을 통해 적극적으로 확인을 하거나 법률전문가의 도움을 받는 것이 바람직할 것이다. /글 법무법인 센트로 최혜진 수석 변호사

허남이 기자 nyheoo@mt.co.kr