[부동산 라운지] "수익 안나는데…산단 조성으로 수백억 날릴판"

민간 산업단지 조성 시행사
분양이익 재투자시기 코앞
"이익 과다 계상, 재투자 불가"
킬러 규제에 손해만 늘 듯

경기도 용인시 약 8만㎡ 용지에 조성 중인 A도시첨단산업단지. 600여 실의 지식산업센터와 900여 실의 오피스텔과 아파트, 상가 등 1차 용지의 건축물이 2019년 준공됐다. 하지만 산단 사업시행자는 2차 용지에 대한 사업을 수년째 진행시키지 못하고 있다. 전체 산단의 건축사업이 종료되면 분양수익의 50% 재투자 의무가 부여되기 때문이다.

문제는 현행 제도상 분양수익의 규모가 실제보다 훨씬 과다 계상되는 점이다. 사업시행자인 민간 업체가 A산단 1차 용지 내 건축물을 분양하는 데 들인 비용은 판관비(판매 및 일반관리비)만 628억원이다. 그러나 현 제도상으론 이에 한참 못 미치는 147억원만이 판관비로 인정된다. 나머지 481억원은 수익으로 산정돼 재투자금액이 터무니없이 불어나는 것이다.

가뜩이나 건축물 분양 일정이 코로나19 팬데믹과 겹치면서 현재까지도 상가, 오피스텔, 지식산업센터 등에서 미분양 물량이 상당수 남아 있는 A산단은 재투자금액이 실제보다 훨씬 높게 책정될 우려 때문에 사업을 진행시키지 못하고 있다.

A산단은 2014년 정부가 민간 사업자에게도 산단 내 건축사업을 허용한 이후 실제 사업이 진행된 몇 안 되는 사례 중 하나다. 정부는 산업단지에 대한 민간 투자를 활성화하기 위해 민간사업시행자가 산단 용지 조성뿐 아니라 산단 내 건축사업을 할 수 있도록 2014년 규제를 완화했다. 단 건축사업에서 발생한 분양수익의 50%는 다시 산단에 재투자해야 한다는 조건이 달렸다.

문제는 산정 기준이다. 현 '산업입지의 개발에 관한 통합지침'은 용지조성사업의 원가 산정체계를 그대로 건축사업에 준용토록 하고 있다. 용지사업의 원가산정체계에서 판관비는 공사비 등 직접비의 6% 이하로만 인정된다. 이를 매출 대비로 따지면 약 4% 선이다. 그마저도 일반관리비를 제외하면 지식산업센터와 상가 등을 분양하는 데 지출한 광고비, 분양대행수수료 등 판매비는 매출의 약 2%까지만 인정해주는 것이다.

산단 민간사업자 측 관계자는 "산단의 용지조성사업과 건축사업은 사업 범위, 기간, 공급 대상 등 성격이 전혀 다른 사업인데도 현 통합지침은 동일한 산정 기준을 준용하도록 규정하고 있다"며 "이에 건축사업에서 실제 지출한 비용이 상당 부분 인정되지 않아 이익이 과다 추정되는 불합리한 문제가 발생한다"고 토로했다.

같은 용인시에 위치한 B산단은 이미 지난 3월 산단 내 모든 건축물에 대한 준공을 마쳤다. B산단은 2014년 민간사업자의 산단 내 건축사업 허용 이후 첫 분양수익 재투자 대상이 되는 곳이다. 용인시에 따르면 B산단의 사업시행자는 산단 내 지식산업센터 등을 분양하면서 505억원의 판관비를 썼으나 이 중 절반도 안되는 185억원만 판관비로 인정돼 나머지는 수익으로 산정될 예정이다.

용인시도 이 같은 문제점을 인식해 통합지침의 개정을 국토교통부에 건의해 놓은 상태다. 용인시 관계자는 "판관비 산정 문제 등 통합지침이 현실과 괴리된 부분들에 대해 개정을 적극적으로 건의하고 있다"고 말했다. 국토부는 당장 지침을 개정할 순 없다는 입장이다. 국토부 관계자는 "불합리한 부분이 있는지에 대해선 잘 살펴볼 것"이라면서도 "워낙 금액이 커 예민한 문제다. 필요시 전문가 의견이나 연구용역을 진행할 것"이라고 말했다.

산단 민간시행사 관계자는 "민간업체들이 1년 전부터 문제제기를 해왔으나 후속 절차가 진행되지 않고 있다. 이대로라면 최대 수백억 원의 재투자금액이 산정될 수밖에 없다"며 "이 같은 킬러규제를 해소하지 않고 신규 산단 지정을 늘리면 피해만 누적될 것"이라고 말했다.

[연규욱 기자]