정부, 공시가 현실화율 속도조절 돌입… “객관적 산정방식 만들어야”

공시가격 산정방식 객관화, 국정감사에서 논의 예정
‘시세반영률’ 부동산 유형별로 달라 객관성에 문제
내년도 공시가격 현실화율은 75.6% 보다 낮아질 가능성

정부가 내년 공동주택 공시가격 현실화율 속도조절에 나선 가운데 공시가격의 객관성 확보를 위한 개선 방안이 필요하다는 지적이 나왔다. 기존 시세반영률만 적용하는 산정 방법에서 벗어나 객관적 가격산정에만 집중하도록 하는 방안이 필요하다는 주장이다.

26일 국회입법조사처가 발간한 ‘2023년 국토교통위원회 국정감사 이슈 분석’에 따르면 올해 건설부동산 분야 중 부동산 공시가격제도 객관성과 신뢰성 확보가 주요 과제로 다뤄질 것으로 보인다. 특히 법률상 공시가격은 ‘적정가격’으로 산정돼야 하지만 시세반영률이 부동산 유형별로 달라 객관적인 가격 산정이 어려웠다는 점에 주목했다.

/뉴스1

현행법상 적정가격은 당해년도 부동산에 대해 ‘통상적으로 시장에서 이뤄지는 정상적인 거래상 성립될 가능성이 가장 높다’고 인정되는 가격이다. 공시가격은 이 적정가격으로 산정돼야 하지만 현행 공시가격 산정 방식은 주택 산정가격 또는 토지 평가가격에 시세반영률을 곱한 값으로 도출된다.

문제는 이 ‘시세반영률’이 공동주택과 단독주택, 토지 등 모든 부동산 유형별 가격대별로 동일하지 않다는 점이다. 동일한 시장가격에도 부동산 유형별로 공시가격이 다르게 산정될 가능성이 크고, 동일한 부동산 유형 내에서도 가격대에 따라 시세반영률이 차이가 발생하기 때문에 적정가격을 산정하기 어렵다는 것이다.

과거 부동산 공시제도는 조세부담이 급격하게 인상하는 것을 방지하고 고가부동산 보유자에 대한 조세부담을 높이기 위해 시세반영률 인상에 초점을 뒀다. 이 때문에 부동산의 유형 및 가격대별로 시세반영률을 다르게 적용해 왔다.

그러나 입법조사처는 적정가격 산정을 위해 시세반영률을 적용해 공시가격을 산정하는 현행 부동산가격 공시법 체계를 탈피해야 한다고 조언했다. 부동산가격 공시는 객관적인 가격산정에만 집중하도록 하고 실제 공시 가격을 과표로 사용하기 위한 비율, 즉 공정시장가액비율 등은 개별 세법에서 직접 운영하도록 하는 방안을 검토할 필요가 있다는 것이다. 또 부동산 공시가격의 객관성 확보를 위한 지자체의 검증절차를 법제화하는 제도가 필요하다고 지적했다.

최황수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “공시가격을 산정할 때 실거래가 변화를 바로 반영하지 못하기 때문에 제도적으로 변화하는 가격에 대해 대처할 수 있도록 공정시장가액비율 구간을 넓게 잡는 것이 중요하다”며 “주택가격이 한두 건 거래된 것을 가지고 올랐다고 보기 보다는 기준을 보수적으로 잡고 가격을 반영하는 것이 국민들의 조세부담을 줄이는 데 기여할 수 있을 것”이라고 말했다.

한편 정부도 전 정부의 공시가격 현실화율 정책을 수정하는데 집중하고 있다. 최근 국토교통부는 ‘부동산 공시가격 현실화 계획 재검토 연구용역’을 발주했다. 현재 90%인 공시가격 현실화 목표치가 하향 조정될 가능성이 커진 것이다. 지난 정부 계획대로라면 내년 공동주택 공시가격 현실화율은 75.6%를 적용할 예정인데, 재검토가 이뤄지면 실제로는 이보다 더 내릴 수 있을 것으로 보인다.

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