50년 만기 주담대…무엇이 불을 당겼나[금알못]

[서울=뉴시스] 권창회 기자 = 21일 오후 서울 남산에서 바라본 아파트 단지 모습. 이날 부동산R114에 따르면 7월 서울 아파트 매매가격은 0.01% 오르면서 지난해 5월(0.09%) 이후 14개월 만에 상승 전환됐다. 2023.08.21. kch0523@newsis.com

[서울=뉴시스] 이정필 기자 = 요즘 금융시장에서는 50년 만기 주택담보대출이 이슈입니다. 금융당국이 가계대출 급증의 원인 중 하나로 지목하면서 은행들은 잇달아 상품 판매를 중단하거나 연령을 제한하는 모습입니다. 이에 막차를 타려는 고객들은 더 빠르게 몰리고 있습니다.

50년 주담대는 기존 대출의 만기를 30~40년에서 최대 50년까지 연장한 상품입니다. 차주는 만기를 늘려 매달 나눠 갚는 원금과 이자를 낮추면서 총부채원리금상환비율(DSR)이 하락해 보다 큰 액수를 빌릴 수 있게 됩니다. 반면 총 이자액은 큰 폭으로 늘어나기 때문에 은행들은 안정적인 수익을 장기적으로 가져갈 수 있게 됩니다.

금융당국은 최근 가계대출이 급증하게 된 배경 중 하나로 50년 만기 주담대와 인터넷전문은행의 비대면 주담대가 큰 영향을 끼쳤다고 판단해 점검에 나섰습니다. 은행권에서는 월 상환액 부담을 낮추고 대출 편의성을 높였는데 가계대출 급증의 주범이란 지적을 받는다는 목소리도 나옵니다.

시중은행이 주담대 만기별 대출가능금액과 원리금을 시뮬레이션 한 결과를 보겠습니다. 기준은 연봉 5000만원의 직장인이 주담대 외 다른 대출 없이 4.45% 금리로 빌린 경우입니다. DSR 규제 40%를 준수해 원리금균등분할상환방식으로 갚는 것을 상정했습니다.

이 때 만기별 대출가능금액은 10년 약 1억6000만원에서 50년 4억원까지 늘어나게 됩니다. 구체적으로 보면 ▲10년 1억6100만원 ▲20년 2억6400만원 ▲30년 3억3000만원 ▲40년 3억7300만원 ▲50년 4억원 규모입니다.

대출금액 3억원을 가정했을 때 만기별 월 납입액과 총이자는 ▲10년 310만1827원, 7223만1203원 ▲20년 188만9861원, 1억5356만6593원 ▲30년 151만1156원, 2억4401만6261원 ▲40년 133만9062원, 3억4274만8536원 ▲50년 124만7915원, 4억4874만9059원으로 변하게 됩니다.

30년과 50년을 비교하면 매달 갚는 원리금은 약 151만원에서 125만원으로 26만원 낮출 수 있습니다. 총이자는 약 2억4400만원에서 4억4875만원으로 2억원 넘게 급증하게 됩니다.

대출금액 5억원을 가정했을 때 30년 만기 원리금은 251만8594원, 총이자는 4억669만3769원이란 계산이 나옵니다. 40년 만기는 원리금 223만1769원, 총이자 5억7124만9227원 규모입니다. 50년 만기의 경우 원리금 207만9858원, 총이자 7억4791만5099원이 됩니다.

30년과 50년을 비교하면 매달 원리금은 약 252만원에서 208만원으로 월 44만원 내려갑니다. 이자 총액은 약 4억670만원에서 7억4790만원으로 3억4000만원 넘게 뛰게 됩니다.

은행들은 주담대를 빌린 차주가 만기까지 그대로 가는 경우는 거의 없다고 설명합니다. 대부분 한집에서 평생 살지 않고 중도에 주택매매와 이사, 금리 변동 등의 사유로 상환하거나 대환하면서 대출을 갈아타기 때문입니다.

한동안 주춤했던 집값이 최근 다시 반등하고 거래가 살아나면서 주담대 만기를 연장해 보다 큰 금액을 대출하려는 수요는 늘어나고 있습니다. 생애주기별 예상 소득수준과 주거계획을 고려해 알맞은 상품을 선택해야 향후 금리와 집값 변동 리스크를 줄일 수 있다는 게 업계 관계자들의 조언입니다.

※인간의 중대 관심사인 돈의 흐름을 알기 위해서는 금융 지식이 필수입니다. 하지만 금리, 투자, 환율, 채권시장 등 금융의 여러 개념들은 어렵고 낯설기만 합니다. 그런 면에서 우리는 모두가 '금알못(금융을 알지 못하는 사람)'에 가까울지 모릅니다. 금융을 잘 아는 '금잘알'로 거듭나는 그날까지 뉴시스 기자들이 돕겠습니다.

☞공감언론 뉴시스 roman@newsis.com