해외부동산 투자시 반드시 알아야 할 세무지식은? [한경부동산밸류업센터]

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이제 핸드폰 하나만 있으면 전세계 부동산의 정보를 손쉽게 알아볼 수 있다. 그래서일까? 이제는국내뿐만 아니라 해외 부동산에 대한 투자 수요도 증가하고 있다. 투자에 따른 수익만큼이나 중요한 것이 세금이라고 할 수 있는데, 이는 국내소재 자산과 국외소재 자산에 대한 세무상의 차이점이 발생하기 때문이다. 이번 시간에는 해외부동산, 특히 미국부동산 투자시 반드시 알아야 할 세무지식은 어떤 것이 있는지 단계별로 살펴보고자 한다. 

미국 뉴욕 맨하탄 다운타운 스카이 라인(사진=게티이미지뱅크)

1. 해외 부동산 취득시 고려해야 할 세금이슈

국내 부동산을 취득할 때 대한민국은 취득세를 납부해야 등기가 가능하지만, 미국부동산의 경우일반적으로 취득세가 존재하지 않는다. 다만, 신규주택의 경우 매수자가 1%미만의 ‘거래세’를 부담해야 한다. 거주자가 타인으로부터 자금을 증여받아 해외부동산을 취득하는 경우 수증자는 증여세 납세의무가 존재하게 된다. 또한, 직업·연령·소득 및 재산상태 등으로 보아 자력으로 재산을 취득하였다고 인정하기 어려운 경우 이를 증여받은 것으로 추정하여 수증자에게 증여세가 부과될 수 있으니 사전에 철저한 준비가 필요하다.

거주자가 해외부동산을 취득했다면, 그리고 그 취득가액이 2억원 이상이라면 다음해 6월말까지 「해외부동산 취득·보유·투자운용(임대) 및 처분 명세서」를 해외부동산 취득계약서·등기부등본과 함께 관할세무서에 제출하여야 한다. 만일, 취득한 해외부동산을 개인사업장으로 사용한다면 「해외영업소 설치현황표」도 함께 제출해야 한다. 다만, 해당 과세기간 종료일 10년 전부터 국내에 주소나 거소를 둔 기간의 합계가 5년 이하인 ‘외국인 거주자’의 경우 제출의무가 없다. 

2. 해외부동산 보유시 고려해야 할 세금이슈

거주자가 해외부동산(주택, 상가, 토지 등)을 취득한 후 그 부동산을 타인에게 임대하여 임대소득발생시 종합소득세 신고의무(5월)와 함께 「해외부동산 취득·보유·투자운용(임대) 및 처분 명세서」 제출의무(6월)가 발생한다. 이는 세법상 국내 거주자의 경우 국내·외에서 발생한 모든 소득을 합산하여 신고할 의무가 있기 때문이다.

만약 해외에서 임대소득에 대한 세금을 냈다면, 한국에 또 내야 하는 것일까? 이미 외국에서 납부한 세금이 있다면 이를 외국납부세액으로 공제받을 수 있기 때문에 이중과세의 문제는 발생하지 않는다. 다만, 해당 과세기간 종료일 10년 전부터 국내에 주소나 거소를 둔 기간의 합계가 5년 이하인 ‘외국인 거주자’의 경우 해외부동산 임대소득에 대한 납세의무가 없으나, 해당임대소득 중 국내로 송금된 소득에 대해서는 신고의무가 있으니 주의해야 한다.

해외 부동산 임대에 따른 임대수입금액 계산 시 외화환산은 어떻게 할까? 외화환산은 다음에 정한 날 현재 「외국환거래법」에 의한 “기준환율” 또는 “재정환율”을 적용한다. 

만일 해외부동산 임대소득에 대한 결손금이 발생한다면, 국내 부동산 임대소득에 한하여 공제할 수 있으며, 남은 미공제액은 다음연도로 이월하여 공제가 가능하다. 이를 이월결손금이라 하는데 이월결손금은 발생연도 종료일부터 15년간 발생하는 소득과 상계처리 가능하다.(단, 19년 과세기간 이전 발생분은 10년)이때 이월결손금 공제를 받기 위해서는 반드시 비치·기록한 장부에 의하여 종합소득세 신고를 하여야 하며, 추계신고한 경우에는 적용이 불가능하니 꼭 기억하자.  

3. 해외부동산 처분시 고려해야 할 세금이슈

(1) 납세의무자
국외자산 양도에 대한 양도소득세 납세의무자는 "해당 자산의 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 거주자" 이다. 따라서, 가족의 일부(혹은 일시적으로 가족전체)가 해외에서 거주하였더라도 국외자산의 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 국내 거주자에 해당되는 경우에는 양도소득세 납세의무가 있으며, 양도일 직전 5년 중 일정기간 동안 출국하한 경우도 포함한다고 국세청에서는 답변하고 있다. (서면4팀-2981, 2007.10.17)

(2) 해외부동산 양도세 계산구조
납세의무자인 거주자가 국외에 있는 부동산을 양도하는 경우 양도소득세 과세대상에 해당한다. 국외자산에 대한 양도소득세 계산구조는 국내자산의 양도에 따른 양도소득세 계산구조와 유사하며, 국내·외 자산의 양도소득을 구분하여 계산한다. 다만, 다음 자산의 양도소득이 국외에서 외화를 차입하여 취득한 자산을 양도하여 발생하는 소득으로서 환율변동으로 인하여 외화차입금으로부터 발생하는 환차익을 포함하고 있다면 해당 환차익은 양도소득의 범위에서 제외한다.

해외부동산 거래와 관련된 외화환산은 다음에 정한 날 현재 「외국환거래법」에 의한 "기준환율" 또는 "재정환율"을 적용한다.

(자료 출처: 국세청 2022년 해외부동산과 세금)

표에서 보는 것처럼 해외부동산은 국내부동산과 달리 보유기간에 따른 장기보유특별공제를 받을 수 없다. 뿐만 아니라, 국내 주택의 경우 일정요건 충족시 1세대 1주택자는 12억원까지 양도세 비과세가 가능하지만, 해외주택의 경우에는 비과세 규정을 적용받을 수 없다.

같은 해에 국내외 부동산을 함께 양도했다면? 이때는 국내부동산과 국외부동산의 양도소득과세표준 및 산출세액은 이를 각각 구분하여 산정한다. 따라서, 국외부동산의 양도에서 발생한 결손금은 국내부동산의 양도에서 발생한 소득금액과 통산할 수 없으며, 다른 국외부동산의 양도차익에서만 통산 가능하다.

(3) 신고 및 납부

해외부동산 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 관할 세무서에 양도소득세 예정신고를 하여야 한다. 만약, 동일 연도에 부동산 등을 여러 건 양도한 경우에는 각 물건별로 예정신고를 하고, 다음 해 5월에 주소지 관할세무서에 양도소득세 확정신고·납부를 해야 한다.

또한, 양도소득세 확정신고·납부와는 별개로 「해외부동산 취득·투자운용(임대) 및 처분 명세서」, 「해외영업소 설치현황표」(개인사업장인 경우 폐업여부)를 다음 해 6월까지 주소지 관할세무서에 함께 제출하여야 한다. 해외 부동산 소재지국 세법에 따라 현지국가에서 부동산 양도와 관련된 양도소득세를 신고·납부한 경우 외국에서 납부한 세액은 우리나라에 신고·납부하는 양도소득세 계산 시 세액공제 받거나 또는 필요경비에 산입하는 방법으로 공제받을 수 있다.

이환주 하나은행 자산관리컨설팅센터 세무전문위원

* 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.

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