세금마다 다른 과세 기준일, 정확하게 알아야 '세 폭탄' 피할 수 있다[도와줘요 부동산세금]

■박진호 법무법인(유) 율촌 조세부문 변호사

[서울경제]

#길동이는 지난해 두 개의 주택을 가진 채로 아파트 분양권을 매수했다. 길동이는 새 아파트 입주지정일을 통보 받고 고민에 빠졌다. 3번째 주택부터는 취득세가 중과된다는 이야기를 들었기 때문이다. 길동이는 일단 보유 중인 주택 가운데 하나를 팔고 새 아파트의 잔금을 납부하기로 마음먹었다. 한편, 재산세 부과기준일인 6월 1일을 넘겨 잔금을 납부하면 재산세나 종합부동산세를 아낄 수 있을 거 같아, 지연이자를 감수하고라도 분양대금 잔금 납부를 미루는 것도 고려중이다. 길동이의 계획은 괜찮은 것일까?

납세자가 보유하고 있거나 보유했던 개별 부동산의 취득시점이나 처분시점을 언제로 볼 지에 따라 납세자가 내야 할 세금은 달라진다. 세금 별로 특정한 날을 기준 시점으로 삼아 중과세 여부, 감면 여부 등을 따지기 때문이다. 손바뀜이 일어난 부동산의 재산세를 내야 하는 사람 또한 취득 시점 혹은 처분시점을 살펴보아 정한다. 구체적으로 알아보자.

먼저, 취득세를 살펴보자. 취득세 납세의무는 ‘취득일’에 성립하며, 이날 시행되는 법령에 따라 과세표준과 세율, 각종 감면규정을 적용하여 세금을 내야 한다. ‘취득일’은 언제일까? 일반적인 경우, 즉 매매나 분양계약에 따라 유상으로 부동산의 소유권을 이전받는다면 ‘사실상의 잔금지급일’이 ‘취득일’이다. 다만 분양권 상태의 주택이 완공되어 주택을 취득하는 경우에는 주의할 점이 있다. 취득세 계산에 적용되는 세율은 주택 수에 따라 달라지는데, 이 주택 수를 세는 기준일만은 잔금을 다 치른 날 대신 ‘분양권을 취득한 날’을 쓴다. 그러니 위 사례에서 길동이가 분양권의 잔금 납부 전에 기존 보유 주택 하나를 팔더라도, 여전히 3주택자에 해당하는 중과세율을 적용받는다.

보유세는 어떨까? 재산세 및 종합부동산세의 기준일은 6월 1일이다. 보유기간에 따라 보유세를 분담하는 것이 이상적이겠으나, 현행 세제는 위 기준일에 부동산을 보유한 자에게 1년분 보유세를 매긴다. 2023년 6월 1일 이전에 주택을 취득하면 그에 관한 2023년분 재산세와 종합부동산세를 내야 하고, 같은 해 6월 2일 이후로 주택의 취득시기를 미루면 2023년분 보유세는 내지 않게 된다는 뜻이다. 이와 같은 이유로, 매해 5월 31일 이전 잔금 납부를 조건으로 가격을 할인한 급매 거래가 이루어진다. 반대로, 잔금일을 6월 2일 이후로 하는 조건으로 매수인이 매도인에게 웃돈을 주는 거래도 가능하다.

그렇다면 길동이의 경우처럼 분양계약에서 정한 잔금납부일을 지나서 뒤늦게 잔금을 냄으로써 6월 2일 이후에 소유권을 취득하면 당해분 보유세 부담에서 벗어나게 될까? 통상 공동주택 분양계약서에는 잔금 미납으로 인해 시행사가 부담하게 되는 재산세나 종합부동산세를 분양계약자에게 구상청구할 수 있다는 내용이 있다. 설령 분양권 소유자가 잔금납부를 미룸으로써 관할 지방자치단체로부터 재산세 고지서를 받지 않을 수는 있어도, 위 계약내용을 근거로 시행사가 낸 보유세 납부분만큼 보전해 달라는 연락을 받게 된다. 잔금 지연에 따른 지연이자를 물게 됨은 물론이며, 간혹 중과세율 적용이나 가산세 문제로 당초 절세하려 했던 금액보다 더 큰 금액을 시행사에 물어주어야 하는 경우도 생긴다. 바로 이 점을 주의해야 한다.

양도세의 경우 원칙적으로 ‘양도일’이 과세기준일이다. 여기서 ‘양도일’은 ‘대금을 청산한 날’, 즉 사실상의 잔금지급일이다. 특별히 등기부상에 소유권이전등기일이 잔금지급일보다 앞선 경우에는 소유권이전등기의 ‘접수일’을 양도일로 본다. 1세대 1주택 양도세 비과세 규정을 적용할 때에도, 양도일 현재를 기준으로 1주택자인지 여부를 따진다. 다만, ‘조정지역에서 취득한 주택인 경우’에는 해당 주택에 ’2년 이상 거주’해야만 비과세 규정을 적용받는다. 앞 문장에서 쓴 것처럼 ‘취득 당시’ 조정지역이라면 양도일 현재 조정지역에서 해제되었더라도 2년 이상 거주해야 비과세 규정의 적용대상이 된다. 반대로, 취득 당시 비조정지역이었다면 양도일 현재 조정지역이 되었더라도 거주기간은 따지지 않는다.

앞서 길동이 사례로 돌아가 보자. 길동이는 취득세에 있어서는 분양주택의 주택수 산정 기준일에 대해 혼동했다. 아울러 재산세에 있어서는 과세기준일을 잘 고려하였으나 분양계약서에 따른 세금 부담 전가의 가능성을 간과했다. 이처럼 주택 관련 세제는 복잡하므로, 중요한 의사결정을 앞두고 다각도로 검토해 보고, 필요하다면 전문가의 도움도 받아보는 것이 좋다.

박진호 법무법인(유) 율촌 조세부문 변호사

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변수연 기자 diver@sedaily.com