상가임대차 10년 계약갱신청구권, 제한할 수는 없을까?[로앤톡]

임대인과 임차인은 긴장관계 속에서 만난다. 계약서로부터 시작하는 관계이고 조건에 따라 큰 돈이 좌지우지 되기도 하기에 ‘좋은 게 좋다’는 식보다는 하나부터 열까지 꼼꼼히 따지는 경우가 더 많다. 상가임대차의 경우, 권리금이니, 계약갱신청구권이니 해서 임대인에게 불리하다고만 생각하는 사람들도 꽤 있다. 하지만 불리하다고 느껴지는 규정들 속에 답이 있는 경우도 있다.

상가를 임대하거나 임차해 본 사람들은 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니할 경우, 임차인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유없이 거절하지 못하고, 계약 갱신 시, 차임과 보증금도 5% 이내에서만 올릴 수 있다는 사실을 잘 알고 있다. 그래서 임차인에게만 유리한 법이 아니냐는 말이 나오는 것이다.

법무법인 길도 윤예림 변호사

하지만 법을 자세히 들여다보면 임대인의 권리를 보호하고자 하는 규정도 다수 존재한다. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있다면 임대인은 계약갱신을 거절할 수 있다. 예를 들어 월 차임이 50만 원인데, 연속하여 3개월 동안 월 차임을 지급하지 못하는 것은 아니라도, 오랜 기간 동안 지급하지 못한 월 차임이 150만 원에 이른 적이 있다면 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 것이다.

상가건물임대차보호법에서는 “서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우” 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다고 규정한다. 즉, 퇴거를 조건으로 이사비 상당액을 제공하기로 하였다거나 보증금과 월 차임을 주변 시세에 비해 상당히 낮은 금액으로 책정하고 계약갱신기간을 일정기한으로 제한한 경우를 생각해볼 수 있다.

최초 임대차 계약을 하거나, 갱신계약을 하면서 월 임차료를 상당액을 낮추고 대신 계약갱신이 가능한 기간을 10년 미만으로 설정하면서 이러한 부분을 서로 합의하였다는 문서를 작성하였다면, 임대인은 임차인의 계약갱신을 거절할 수도 있을 것이다. 만약 임차인이 계약갱신을 요청하면서 상가에서 퇴거하지 않는다면, 임대인은 임차인과의 합의가 있었고, 상당 수준의 보상을 제공하였으니 계약갱신은 이루어지지 않았다고 하면서 명도소송을 하여 임차인을 퇴거시킬 수 있다.

물론 여기서 중요한 것은 월 임차료를 주변 시세보다 낮춰, 제3자의 시각에서 상당한 보상이라고 느낄 수 있도록 하는 것이다. 단순히 코로나 유행 시 착한 임대인으로 몇 개월 월 차임을 낮춰주었다는 것이 아닌, 서로 계약갱신기간에 대한 합의가 있었다는 점도 꼭 챙겨야 할 것. 명확한 합의 문서가 필요하다.

법은 어느 누구 하나의 편만을 들지 않는다. 상가건물임대차보호법은 상가건물임대차에 관하여 국민 경제생활의 안정을 보장하기 위하여 제정되었다. 상가 임대인과 임차인 모두 상가건물임대차보호법에 대한 공부가 필요하다.

윤예림 변호사(법무법인 길도)