지금은 성형시대! 노후 빌딩을 리모델링하라 [한경부동산밸류업센터]

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“빌딩도 성형을 해야 미인이 되는 겁니다. 이왕이면 다홍치마라고 보기 좋은 빌딩이 사람들의 관심도 끌게 마련이지요. 게다가 효용성마저 커진다면 빌딩가치가 높아지니 금상첨화가 아닐까요?” A씨(남/62세)

최근 몇 년 사이 상가빌딩시장에 리모델링 바람이 거세게 불고 있다. 리모델링을 통해 건물의 내·외관을 개선시킴으로써 임대료와 자산가치 상승을 함께 도모했다는 사례를 주변에서 흔히 접할 수 있을 정도다. 단독주택을 근린상가빌딩으로 바꾼다든지, 노후화된 빌딩의 외관을 멋지게 단장하거나 엘리베이터를 설치하는 형태가 주를 이룬다. 실제로 적지 않은 사람들이 낡고 오래된 단독주택이나 상가빌딩을 매입해 리모델링한 후 재매각하는 방법으로 큰 차익을 보고 있다. A씨 역시 그랬다.

노후 빌딩 리모델링 통해 자산가치 업그레이드 성공

대기업에서 명예퇴직한 후 마땅한 투자처를 물색 중이었던 A씨. 어느 날, 평소 안면이 있던 부동산 중개인으로부터 낡고 오래된 상가건물 하나를 소개 받았다. 중개인이 소개한 물건은 서울 OO동에 위치한 준공된지 30년 이상 된 낡고 오래된 지하1층~지상3층 규모의 상가건물이었다. 대지면적 463㎡, 건물연면적 926㎡이었으며, 엘리베이터는 따로 없었다. 임대현황을 살펴보니, 1층은 식당, 슈퍼마켓, 분식집, 약국, 문구점이 있었고, 2층은 내과병원과 한의원, 3층은 PC방과 당구장으로 채워져 있었으며, 지하층은 공실이었다. 반복되는 현장답사와 치밀한 분석과정을 통해 투자검토에 들어간 A씨. 흥미롭게도 투자에 매우 긍정적인 영향을 미칠만한 몇 가지 사실을 발견할 수 있었다.

소개받은 상가건물은 대단지 아파트로 진입하는 초입에 입지해 안정적인 상권 확보가 가능했고, 조만간 도보 5분 거리 내 지하철역 개통이 예정돼 있어 향후 상권 활성화가 기대됐다. 비록 건물의 외관은 낡고 노후화됐지만 튼튼하게 건축돼있어 뼈대가 튼튼했고, 무엇보다 대지면적이 넓은 반면, 건물의 연면적은 작아 증축 또는 리모델링시 그 효용성이 매우 클 것으로 예상됐다. 실제로 토지이용계획확인서를 열람해보니 3종일반주거지역으로 확인됐는데, 서울시의 경우 3종일반주거지역의 건폐율이 50%, 용적률이 250%임을 감안하니 2~3개 층 증축이 가능하게 돼 지상 5~6층 규모로 확장하는 것이 가능해 보였다. 따라서 이는 추후 임대면적 및 임대수입의 증가로 이어질 것이 분명했다.

해당 건물의 임대현황표를 살펴보니, 10년 이상 된 장기임차인이 많았던 반면, 임대료 수준은 주변 시세보다 30% 이상 저렴했다. 외관이 매우 낡았음을 감안하더라도 지나치게 할인된 금액이었다. 그런데 이런 상황은 오히려 A씨에게 매력 포인트이자 호재거리일 뿐이었다. 즉 상권이 양호한 만큼 향후 건물을 매입해 리모델링한 후 우량 임차인으로 교체한다면 큰 폭의 임대료 증액도 가능해 보였기 때문이다.

그로부터 얼마 후 A씨는 매도자의 급박한 자금난을 활용해 시세보다 다소 저렴한 금액에 건물을 매입할 수 있었다. 중개수수료와 취득세를 감안하더라도 총 35억 원(대출금 15억 원 포함)을 넘기지 않았다. 그리고 A씨는 다시 1년6개월 후 약 5억 원을 들여 엘리베이터 설치 및 3개 층 증축공사를 포함한 대규모 리모델링공사까지 마쳤다.

매입한지 10년이 지난 2023년 현재, 해당 상가건물은 90억 원을 호가하고 있다. 매월 들어오는 임대료 3천만 원을 제외하고도 부동산 가치상승으로 인한 순투자수익률만 125%에 달한다. 만일 여기에 대출금 차입효과까지 감안할 경우 투자수익률은 훨씬 더 높게 나타날 것이다. 노후 빌딩 리모델링으로 A씨가 얻을 수 있는 투자수익률은 그야말로 초대박임이 틀림없다.

이동현 하나은행 자산관리컨설팅센터 부동산 수석전문위원

* 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.

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