높은 가격으로 거래된 아파트 "어딘가 봤더니…" [부동산 변곡점]

'흥행 보증수표' 1순위로 꼽힌 곳은 강남 재건축 '대어'
은마·잠실5·신반포2·압구정현대 등 전고점 회복 기대감
서울 아파트값 상승세지만…강남3구-타지역 간 격차 커

부동산 시장이 침체 국면을 벗어나는 것일까. 통계수치로만 본다면 회복 국면에 들어섰다는 분석이 가능해진다. 전국 아파트값 평균치는 상승세로 전환됐다. 지금 시장에서는 어떤 일이 벌어지고 있으며, 향후 어떤 흐름을 보일 것인지 살펴본다.

[편집자]

[아이뉴스24 김서온 기자] "이제 강남은 전고점을 회복했다고 보면 될 것 같아요. 신고가도 쏟아지고 있어서 전고점을 되찾았다는 확신과 함께 일각에선 아직도 저점이라고 보는 시각도 있습니다. 앞으로 더 오를 거라고 본다는 얘기죠. 특히, 재건축 호재가 있는 대단지 아파트 위주로 상승세를 견인하고 있고요, 재건축 제외하고 신축·구축 추격 상승 거래도 자리 잡은 분위깁니다."

서울 아파트값이 상승세를 보이는 가운데 강남3구(강남·서초·송파)와 그 외 지역 간의 가격흐름 격차는 더 벌어지고 있다. 지난해 부동산 시장 침체에 강남3구는 다른 지역에 비해 가격 내림세가 크고 하락 속도 또한 가팔랐다. 그러나 올해는 강남권 재건축 '대어'들이 시장 반등세를 견인하며, 타지역 보다 더 빠르게 회복하는 모양새다.

24일 부동산R114에 따르면 지난달 서울 아파트 매매가격은 전월 대비 0.01% 오르며 14개월 만에 상승 전환했다. 강남3구의 매매가격은 0.11% 오르며 2개월 연속 상승했다.

강남3구를 제외한 서울 지역은 지난달 매매가격이 전월 대비 0.04% 하락했다. 강남3구와 기타 서울 지역 간의 매매가격 변동률 차이는 지난 3월 0.09%포인트, 4월 0.1%포인트, 5월 0.11%포인트, 6월 0.12%포인트, 7월 0.15%포인트로 매월 지속해서 확대되고 있다.

서울 강남구 대치동 일원 은마아파트 전경. [사진=김서온 기자]

실제 서초구, 송파구 일대 재건축 대단지들의 상승세는 두드러진다. 이미 전고점을 넘어섰거나, 전고점에 다다른 상태로 재건축 단지들 위주로 강남 주택시장 시세를 강하게 끌어올리고 있다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 재건축 대어 '은마아파트' 전용 84㎡는 지난달 매물 2건이 올해 기준 최고가인 26억5000만원(5층, 11층)에 중개 거래됐다. 올해 1월 동일면적대 매물은 21억5000만원(3층)에 계약이 성사됐으며, 현재 호가는 25~28억4000만원이다. 단지의 신고가 매물은 2년 전인 지난 2021년 11월 28억2000만원(5층)에 거래, 현재 책정된 호가에 거래가 이뤄지면 이 신고가를 경신하게 된다.

송파구 일원 대표 재건축 호재가 있는 '잠실주공5단지' 전용 82.51㎡는 지난달 28억9600만원(14층)에 계약이 성사됐다. 이 역시 올해 기준 가장 고점에 거래된 것으로, 현재 호가는 27억 후반대에서 30억원대에 책정돼 있다. 지난해 5월 30억7600만원(9층)에 팔린 매물이 단지의 동일면적대 신고가를 기록했는데, 최근 실거래가와 호가가 약 1억원 못 미치는 수준이지만 올해 1월 거래된 매물의 실거래가(23~24억원)를 기점으로 오름폭을 점차 키워나가는 중이다.

서울 서초구 일원 지하철 3·7·9호선 환승역인 고속터미널역 인근에 위치, 한강변 입지까지 갖춘 '신반포2차' 역시 강남권 핵심 재건축 추진 단지 중 한 곳이다. 전용 107.31㎡는 지난 6월 36억원(12층)에 실거래, 현재 호가는 34~38억원이다. 지난해 4월 단 1건 거래된 매물이 신고가(39억8000만원, 10층)를 경신했다. 2년 전인 지난 2021년에는 5건의 매물이 30억~37억원에 팔렸다.

인근 D공인중개업소 관계자는 "2~3년 거래가 없다가 올해 재건축 규제가 크게 완화되면서 사겠다는 사람들이 늘었고, 실거래가 이뤄지면서 잇달아 상승 거래 및 신고가가 발생하고 있다"며 "교통·교육·생활 인프라 하나 빠질 것이 없는 강남권에서 재건축을 앞둔 단지라면 긁어보지 않아도 1등 당첨이 예상되는 복권과도 같다"고 말했다.

정비업계에서 가장 주목받는 '압구정현대'도 재건축사업이 물살을 타며 몸값이 치솟고 있다. 압구정현대2차 전용 160.28㎡는 지난달 65억원(15층)에 거래가 이뤄졌다. 동일면적대 매물은 지난해 거래되지 않았으며, 지난 2021년 60억2000만원(11층), 58억원(9층)에 팔렸다. 2년 새 최고 7억원이 오르면서 지난달 신고가를 갈아치웠다. 현재 호가는 1층 급매물이 56억원에 나와 있으며, 평균 60~70억원대에 책정돼 있다.

백새롬 부동산R114 리서치팀 책임연구원은 "강남3구 아파트값은 강남구 개포동 준공 5년 이내인 신축 단지와 대치동, 서초구 반포동, 송파구 신천·잠실동 등 재건축 초기 단지가 시세 상승을 견인하고 있다"고 말했다.

재건축 진입장벽이 크게 낮아진 영향도 있다. 백 책임연구원은 "재건축 초기 단지는 연초 안전진단 기준 완화와 더불어 지난달 시행된 안전진단 비용 융자지원 등을 통해 사업 시행 문턱이 낮아졌다"며 "신속통합기획 정비사업지는 높이 제한 유연화로 사업성을 확보, 절차 축소로 속도 기대감이 커짐에 따라 재건축 유망단지의 매도호가가 높은 수준을 유지하고 있는 상황"이라고 설명했다.

/김서온 기자(summer@inews24.com)