미 주택시장 둔화 가속...고금리 속에 매물 24년 만에 최저

[파이낸셜뉴스]

고금리 속에 매물이 24년 만에 최저 수준으로 줄어들면서 미국의 7월 기존주택 거래가 7월 기준으로는 17년 만에 최저 수준을 기록한 것으로 22일(현지시간) 확인됐다. 매사추세츠주 콩코드의 한 주택 앞에 20일 매물 입간판이 세워져 있다. AP뉴시스

미국 주택시장 둔화세가 가팔라지고 있다.

주택담보대출(모기지) 금리가 고공행진을 하면서 기존 소유주들의 이사 수요가 급격하게 줄어 매물이 24년 만에 최저 수준으로 추락했다.

고금리에 따른 주택 수요 부진까지 겹쳐 미국의 7월 기존주택 거래는 감소하고, 집 값은 뛴 것으로 확인됐다.

주택 거래, 13년 만에 최저

CNBC 등 외신에 따르면 전미부동산중개인협회(NAR)가 22일(이하 현지시간) 공개한 7월 기존주택 판매 동향은 매우 저조했다.

계절치를 적용한 7월 기존주택 거래는 연율기준 407만 채에 그쳐 한달 전보다는 2.2%, 1년 전보다는 16.6% 급감했다.

7월 거래 규모로는 2010년 이후 13년 만에 가장 저조한 수준이다.

13년 만에 가장 저조한 기존주택 거래는 5월이나 6월 상황을 보여주는 것이다. 주택 거래가 통상 계약부터 잔금 납부까지 1~2개월 걸리는 점을 감안할 때 7월의 저조한 거래는 5월, 6월 상황을 나타내는 것이라고 볼 수 있다.

고금리

기존주택 거래가 부진한 것은 고금리 영향이 크다.

NAR은 높은 모기지 금리와 이에따른 매물 부족이 주택 거래 발목을 잡고 있다고 지적했다.

모기지 금리는 가장 일반적인 30년 고정금리가 5~7월 사이 6.5%에서 7% 이상으로 뛰었다.

모기지 금리 상승은 매물 부족을 부른다.

수요도 수요지만 기존 주택 소유주들이 대개 모기지 금리가 3% 안팎으로 떨어졌던 2020년 코로나19 팬데믹 기간에 새로 주택을 구입하거나 금리 재고정에 들어간 이들이다. 이들은 집을 팔고 이사하려고 할 경우 고금리를 각오해야 한다. 모기지 금리가 3% 안팎에서 그 두배가 넘는 7% 이상으로 뛰기 때문이다. 섣불리 이사를 생각하기 힘들다.

매물, 24년 만에 최저

이는 심각한 매물 부족으로 이어지고 있다.

NAR에 따르면 7월말 현재 매물로 나온 기존주택 규모는 111만채로 지난해 7월에 비해 14.6% 급감했다.

1999년 이후 24년 만에 최저 수준이다. 매물규모는 코로나19 팬데믹 이전에 비해 절반 수준에 그치고 있다.

지금의 거래 속도라면 111만채는 단 3.3개월 공급물량이다. 신규 매물이 없다면 3.3개월 뒤 주택시장에 기존주택 매물이 사라진다는 뜻이다.

정상적인 수급균형 상태에서는 재고 물량이 6개월치는 돼야 한다.

21일 미 모기지 금리가 23년 만에 가장 높은 7.48%를 찍은 점을 감안할 때 앞으로 매물이 더 줄어들고, 기존주택 거래 역시 하강 흐름이 지속될 것으로 보인다.

집 값은 상승

고금리가 수요만 줄이는 것이 아니라 공급마저 줄어들게 하면서 수요 부진 속에서도 주택 가격은 뛰고 있다.

수요가 줄기는 했지만 공급보다는 많다는 의미이기도 하다.

리앨터닷컴 수석이코노미스트 대니얼 헤일은 주택 소유주들이 고금리 여파로 지금 사는 집에 만족하면서 매물을 내놓지 않아 주택 구매자들의 선택 폭이 좁아지고 있다고 지적했다.

이때문에 매물 하나를 놓고 여러 경쟁자들이 서로 높은 가격을 제시해 가격이 뛰고 있다. 또 대개 집을 살 때 은행 융자가 나면 최종 구매가 가능하다는 조건을 제시하는 것이 일반적이지만 치열한 경쟁 속에 이런 조건을 걸지 않는 '현금 구매'도 늘고 있다.

전형적인 공급자 중심 시장이다.

이때문에 7월 거래된 기존주택 가격 중앙값은 거래 부진 속에서도 1년 전보다 1.9% 상승한 40만6700만달러(약 5억4400만원)를 기록했다.