동작·서초 등 후분양 줄줄이 대기… 하반기 분양가 치솟나

공정률 60% 이상땐 공급 가능
분상제·고분양가 심사 미적용
선분양보다 분양가 높아질 듯
시세차익 기대하기는 어려워

사진=연합뉴스

최근 서울과 경기 등 일부 지역을 중심으로 분양시장이 호황을 보이는 가운데 하반기에는 후분양으로 공급되는 물량이 적지 않게 나올 예정이다. 아직 분양 일정을 확실히 잡지 못한 현장도 있지만, 공정률 60% 이상 진행시 후분양 공급이 가능해 시장에서는 현재 지어지는 물량들이 올해 하반기에 나올 것으로 예상하고 있다.

다만 선분양으로 공급하려다 부지 소유권 문제가 발생하거나 분양가상한제(이하 분상제) 규제 등을 피해 후분양으로 돌린 현장들이 많아 분양가격은 선분양에 비해 꽤 높게 나올 것으로 예상된다.

22일 주택업계에 따르면, 올 하반기 서울과 경기, 인천 등 알짜입지에서 공정률 60~80% 이상인 후분양 단지들이 분양에 나설 예정이다.

서울에서는 동작구 '상도 푸르지오 클라베뉴'(상도11구역)와 서초구 '래미안 원펜타스'(신반포15차)가 분양을 준비 중이다. 경기에서는 광명 '베르몬트로 광명'(광명2R구역). 경기 용인 '용인 센트레빌 그리니에'가, 인천에서는 서구 '왕길역 로열파크씨티 푸르지오'(검단3구역), 연수구 '월드메르디앙 송도' 등이 나올 예정이다.

이 중 일부 단지는 분상제와 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사 등을 피해 후분양을 택한 현장들이 적지 않다. 사업비를 사업자(시행사)가 자체조달해야하는 부담은 추후 후분양시 분양가로 전가되는 구조다. 게다가 분양가 산정에 반영되는 택지비·공사비가 계속 오르기 때문에 선분양보다 분양가를 더 높게 책정할 수 있을 것이라는 판단도 포함됐다.

동작구 물량은 이미 분양가격이 공개됐다. 771가구가 일반분양분인'상도 푸르지오 클라베뉴' 입주자모집공고에 따르면, 이 단지의 3.3㎡ 당 분양가는 3900만원 선이다. 발코니확장비와 일부 옵션이 무상 제공이라고 제시되긴 했지만 분양가가 높다는 평이 많다.

전용면적 84㎡는 최고 13억9393만원으로 책정돼 일부 옵션을 추가하면 거뜬히 14억원을 넘어갈 것으로 예상되고, 전용 59㎡도 10억 3108만원으로 10억원대를 훌쩍 넘겼다.

원래 2021년 분양하려던 현장이었는데 부지 소유권 문제가 불거져 후분양으로 돌렸다. 당시 예상 분양가는 3.3㎡ 당 2500만~2900만원선이었다.

언덕에 위치한 단지인데 역까지의 거리도 먼데다가 현재 매물이 나와있는 인근 신축 단지들과의 가격대가 비슷해 시세 차익을 노리는 청약 수요가 몰릴지는 지켜봐야할 것으로 보인다. 2021년에 입주한 '상도역 롯데캐슬 파크엘'과 2018년에 준공된 'e편한세상 상도 노빌리티'의 전용 84㎡ 매물 호가는 각각 14억원 초반이다.

연말에는 '래미안 원펜타스'(641가구 중 일반분양 292가구)가 나온다. 애초 10월로 잡았다가 다시 일정이 약간 밀릴 것으로 예상된다. 이 곳은 공사비 증액문제로 시공사가 교체되는 이슈가 있는 단지다. 아직도 조합과 전 시공사였던 대우건설과의 법정다툼이 남아있는 상태다.

이와함께 자재값 인상 등의 이슈로 시장에서는 이 단지의 분양가가 3.3㎡ 당 6000만원을 상회할 것으로 예상하고 있다. 참고로 이달 말 입주가 시작되는 인근의 '래미안 원베일리'의 3.3㎡ 당 평균분양가는 5668만원 선이었다.

역시 후분양을 준비 중인 '베르몬트로 광명'은 얼마 전 조합원들의 투표로 단지명이 '트리우스 광명'으로 바뀌었다. 이 단지의 조합은 얼마 전 총회를 통해 공사비 950억원 인상 및 공사기간 4개월 연장안을 의결한터라 일반분양가 역시 예상보다 높게 책정될 것으로 보인다.

시장에서는 전용 84㎡ 기준으로 10억원은 넘고, 발코니 확장 등의 옵션이 더해지면 11억원선도 충분히 넘을 것이라는 예상을 내놓고 있다. 인근에서 가장 최근 분양한 '광명센트럴아이파크'(광명4R구역)의 전용 84㎡ 분양가가 최고 12억 9100만원에 공급돼 18.9대 1로 청약 1순위에서 마감했고, 현재 정당 계약을 진행 중이다.

수요자 입장에서 선분양 대비 후분양은 잔금까지 내야하는 기간이 짧기 때문에 단기간에 자금 마련이 가능한 이들만 청약에 나설 것으로 예상된다.

물론 선분양보다는 분양가를 올려 받을 수 있겠지만, 시행사 입장에서도 후분양은 부담이 크다.

실제 분상제를 피해 후분양으로 짓고 있던 영등포구 여의도 '브라이튼 여의도'(옛 MBC 부지) 아파트 물량은 연초 분양경기가 좋지 않자 예정했던 분양가(3.3㎡당 1억원 이상) 책정이 어려울 것으로 진단했다. 이에 미분양 우려가 커지자 해당 후분양 물량을 '단기 민간임대 후 분양전환'으로 선회해 공급했는데, 아직 일부 세대의 공실이 남은 것으로 알려졌다.

이미연기자 enero20@dt.co.kr