치솟는 한·미 국채 금리…진짜 문제는 부동산 [조재길의 마켓분석]

美채권값 급락에 모기지 금리 최고치
한국 코픽스에도 영향…집값 악재로

미국에 이어 한국 채권 금리도 상승세로 전환하면서 부동산 시장 악재로 작용할 것이란 분석이 많다. 서울의 한 재건축 공사 현장 모습. 연합뉴스

대표적인 안전 자산으로 꼽히는 미국 국채 가격이 연일 큰 폭으로 하락하고 있습니다. 가격과 반대로 움직이는 국채 금리는 급등세입니다.

다양한 이유로 국채 수요가 부진하면 가격이 하락 압력을 받고 금리는 뛰기 마련입니다. 이번엔 다릅니다. 미 중앙은행(Fed)의 기준금리 및 국채 금리가 떨어지지 않거나, 최소한 현 수준을 오래 유지할 것이란 관측이 국채값 하락을 유도하고 있습니다.

미국의 국채 금리가 연일 치솟고 있다. 6개월짜리 국채에 투자하면 연 5.58%의 확정 금리를 얻을 수 있다. 미 재무부 홈페이지 제공

미국 재무부 홈페이지를 보면, 21일(현지시간) 10년물 금리는 연 4.34%로, 2007년 11월 이후 최고치를 또 경신했습니다. 전날 대비 8bp(0.08%포인트) 올랐습니다.

통화 정책 변화를 잘 반영하는 2년물 금리는 연 4.97%로, 다시 5%에 근접했습니다. Fed의 추가 금리 인상 가능성을 배제할 수 없다는 의미입니다. 시카고상품거래소(CME) 페드워치에 따르면, 9월 연방공개시장위원회(FOMC)에서 현재 5.25~5.5%인 기준금리를 인상할 가능성이 15%에 그칩니다만 11월 회의 땐 45%로 높습니다.

근원 물가(기저 인플레이션)가 여전히 불안한데다, 미국 경제는 현 수준 또는 지금보다 조금 더 높은 금리를 버틸 수 있다는 인식이 바탕에 깔려 있습니다. 미 동부시간 기준 25일 오전 10시5분(한국시간 같은 날 오후 11시5분) 와이오밍주 잭슨홀에서 전해질 제롬 파월 Fed 의장의 금리 정책 발언이 주목을 받게 됐습니다.

미국의 재정 적자는 1990년대 말을 제외하고 50년 넘게 이어져왔다. 세인트루이스연방은행 제공

국채 금리 상승은 기업·가계뿐만 아니라 정부에도 부담을 줍니다. 빚이 눈덩이처럼 불어날 수 있기 때문입니다. 미 정부의 재정 적자는 1990년대 말과 2000년대 초를 제외하면 50년 넘게 이어져 왔습니다. Fed가 지난 2년간 기준금리를 올린 뒤엔 이자 부담이 훨씬 커졌습니다.

문제는 팬데믹(전염병의 세계적 대유행) 이후 오히려 견조한 모습을 보였던 주택 시장입니다. 국채 금리와 연동하는 모기지 금리가 급등세입니다. 모기지뉴스데일리에 따르면, 30년 원리금 분할상환 조건의 모기지 평균 금리는 이날 연 7.48%를 기록했습니다. 2000년 11월 이후 최고치였습니다.

모기지 금리가 단기간 가파르게 뛰면서 주택 매수 심리가 확 꺾였습니다. 더구나 “그동안 집값이 너무 뛰었다”는 인식이 팽배한 상황입니다.

그나마 주택 가격 하락을 막고 있는 건 공급 사이드(매물 부족)입니다. 주택 보유자 중 상당수는 연 3%대 고정금리로 매수했는데, 거주하는 집을 팔고 새 주택 매수에 나설 경우 두 배 이상 치솟은 금리를 감당해야 됩니다. 기존 주택을 매물로 내놓을 엄두가 나지 않는 겁니다.

한국 상황을 바라보는 시각도 크게 다르지 않습니다. 한·미 금리차를 감안할 때, 한국 채권 금리 역시 상승 압력을 받을 수밖에 없기 때문입니다.

한국의 국채 10년물 금리도 최근 들어 가파른 상승세를 기록 중이다. 현재 연 4%에 근접해 있다. 대신증권 제공

올해 2월 연 3%대 초반으로 연 저점을 찍었던 10년물 채권 금리는 현재 4%에 가깝습니다. 주택담보대출의 산정 기준(코픽스)으로 쓰이는 은행채 5년물(AAA 등급) 금리는 연 4%대 중반을 향하고 있습니다. 대출 금리가 뛰면 부동산 매수 심리는 더 위축될 겁니다.

부동산 가격에 영향을 끼치는 요인은 금리 외에도 수요·공급, 정부 규제, 세제 변화 등 다양합니다. 다만 금리 동향이 결정적인 역할을 한다는 건 여러 연구에서 확인이 됐습니다.

모든 자산 가격이 부침합니다만, 최근 뜀박질하고 있는 금리가 당분간 부동산 시장에 악재로 작용할 것이란 점은 분명해 보입니다.

조재길 마켓분석부장 road@hankyung.com

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