美 모기지 금리, 7.5% 육박...23년 만에 최고

[파이낸셜뉴스]

미국 주택담보대출(모기지) 금리가 21일(이하 현지시간) 7.5% 수준으로 치솟았다. 2000년 이후 23년 만에 최고 수준이다.

수요와 공급이 모두 위축되면서 미 주택시장 둔화세가 가중될 전망이다.

한편 고정금리가 치솟자 이보다 금리가 낮지만 시장 상황에 따라 금리가 수시로 변하는 변동금리모기지(ARM)가 늘고 있는 것으로 나타났다.

23년 만에 최고 금리

CNBC는 이날 모기지뉴스데일리(MND)를 인용해 미국의 30년 고정 모기지 금리 평균치가 이날 7.48%를 찍었다고 보도했다. 불과 1주일 만에 0.29%p 폭등했다.

30년 고정 모기지는 30년 동안 정해진 금리로 주택구입 융자 원리금을 갚는 제도다. 미국에서 가장 일반적인 주택융자 형태다.

7.48%는 2000년 11월 이후 최고 수준이다.

미 모기지 금리는 2020년 코로나19 팬데믹 당시에는 3% 수준까지 떨어졌지만 지난해 연방준비제도(연준)가 기준금리를 대대적으로 끌어올리기 시작하면서 동반 상승했다.

모기지 금리는 연준이 금리인상에 나서기도 전인 2021년에도 인플레이션(물가상승) 속에 국채 수익률이 뛰자 들썩이기 시작한 바 있다.

호황이 금리 자극

역설적이게도 모기지 금리가 뛰면서 주택시장을 압박하는 주된 배경은 미 경제 호황이다.

연준의 공격적인 금리인상 속에서도 미 경제지표들이 탄탄한 흐름을 보이고 있고, 인플레이션도 하강 추세이기는 하지만 여전히 높은 수준에서 천천히 내려오는 흐름에 그치고 있다는 점이 모기지 금리 상승을 촉발했다.

MND 최고운영책임자(COO) 매튜 그레이엄은 "투자자들은 예상했던 종류의 경제지표 위축을 발견하지 못하고 있다"고 지적했다.

경제지표 위축은 연준의 금리인상 종료 전제조건이어서 지금의 모기지 금리 상승을 촉발하고 있다고 그는 설명했다.

그레이엄은 연준도 금리인상을 멈추는 기조전환(피벗)을 위해서는 사전에 경제 둔화가 확인돼야 한다면서 연준이 더 금리를 올릴 것이란 예상이 국채 수익률 상승으로 이어지면서 모기지 금리를 끌어올리고 있다고 지적했다.

모기지 금리는 연준 기준금리에 직접 좌우되지는 않지만 10년물 미 국채 수익률을 통해 간접적으로 영향을 받는다.

그레이엄은 연준이 경제지표 둔화로 인해 금리인하 압박을 받기 시작해야 모기지 금리도 하락하기 시작할 것으로 내다봤다.

매물 가뭄 심해지나

모기지 금리 폭등은 주택 구입자들의 수요를 위축시키는 데서 그치지 않고 매물 위축으로 이어진다.

주택 소유주들이 변동금리 대신 고정금리로 주택융자금을 갚는 것이 일반적이라는 점이 그 배경이다.

현재 집 주인들 대부분은 3% 안팎의 저금리로 고정된 이들이다. 이들은 모기지 금리가 낮았던 팬데믹 기간에 집을 샀거나, 당시에 낮은 금리로 갈아타는 이른바 재고정에 나선 이들이다.

집을 팔고 새 집으로 이사하려면 3% 수준의 저금리를 포기하고 7.5%에 육박하는 고금리로 갈아타야 한다.

특별한 사정이 있지 않고서는 집을 내놓을 이유가 없다.

변동금리 모기지 증가

고정금리가 고공행진을 지속하자 금리 수준이 낮은 변동금리모기지(ARM)가 인기를 끌고 있다.

모기지은행협회(MBA)에 따르면 30년 고정금리가 사상최저치를 거듭 갈아치우던 2020년에는 ARM이 전체 모기지의 2%에도 못미쳤다. 그러나 지금은 ARM이 전체 모기지의 7%로 비중이 높아졌다.

5년 만기 ARM 금리는 지난주 평균 6.2%를 기록했다.