‘용적률 500% 상향’ 재건축 치고 나오니… 시들해진 리모델링

분당·일산·평촌 등 사업 중단 움직임
강남 아파트, 10억원 이상 가격차
“사업성 떨어지는 리모델링, 선호 줄어들 것”

재건축 아파트에 용적률 상향 등 혜택이 주어지는 이른바 ‘1기 신도시 특별법’이 연내 국회를 통과할 것으로 예상되면서 리모델링을 추진해 온 아파트 단지들이 사업을 중단하고 있다. 리모델링보다 재건축이 사업성면에서 더 득이 된다고 판단하는데다, 특히 서울은 재정비 방식에 따른 거래가 차이가 더욱 벌어진다는 점에서 신중한 모양새다.

수직 증축 리모델링 추진 단지가 모여 있는 경기 성남 분당신도시 아파트 단지 전경. 사진은 기사와 직접적 관련 없음. /조선DB

21일 부동산업계에 따르면 1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본) 곳곳에서 추진 중인 리모델링 사업이 잇따라 관망세에 들어선 것으로 나타났다. 대표적으로 분당에서 리모델링을 추진 중인 6개 단지 중 5개 단지가 2021~2022년에 걸쳐 사업 승인을 받고도 관리처분계획에 착수하지 않았다.

일례로 평촌 리모델링연합회는 2021년 총 27개 단지로 출범했지만 은하수마을 청구아파트와 샘마을대우·한양아파트가 탈퇴하면서 참여 단지가 25개로 줄었다. 일산신도시의 문촌마을16단지 리모델링 조합에서도 리모델링을 철회하고 재건축을 추진하자는 움직임이 일고 있다. 이곳은 일산신도시 1호 리모델링 추진 단지로, 지난해 8월 포스코건설을 시공사로 선정하기도 했다.

평촌에서 리모델링을 추진 중인 아파트 주민 A씨는 “나이가 있으신 분들이나 조합은 사업 속도가 빠른 리모델링으로 계속 추진하자는 입장이지만, 젊은 사람들은 시간이 걸리더라도 사업성을 생각해 재건축으로 선회하자고 주장한다”고 했다. 이어 “특별법으로 용적률을 높여주면 더 이상 리모델링을 할 이유가 남아있지 않다는 것”이라면서 “인근 다른 단지에서 리모델링 사업 진행이 아예 중단된 곳이 나오면서 조합 내 분위기가 좋지 않다”고 덧붙였다.

리모델링은 재건축에 비해 규제가 적고 절차가 단순해 최근 몇 년간 붐이 일었다. 당시 서울시 등 지방자치단체와 정부에서 재건축 허가 기준을 높이면서 ‘재건축 사업’이 멈춘 것이나 다름 없는 상황이었다.

하지만 윤석열 정부가 출범한 이후 분위기가 바뀌었다. 실제로 정부는 지난 3월 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(1기 신도시 특별법)’ 발의를 통해 특별정비구역 지정 시 재건축 안전진단을 완화하고, 용적률을 최대 500%로 상향하겠다고 밝혔다. 물론 정부는 최근 리모델링 추진 단지에도 가구 수를 최대 21% 늘려주는 내용의 특례 방안을 내놓았다. 하지만 여전히 재건축 사업이 더 좋은 상황이다.

특히 서울 강남에서는 (다른 조건이 비슷하다고 전제하면) 재건축과 리모델링 아파트의 가격 차가 10억원 이상 나는 사례도 나오고 있다. 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 개포주공1단지를 재건축한 강남구 개포동 디에이치 퍼스티어 아이파크 전용 면적 112.8㎡(43평) 입주권은 지난달 17일 40억원에 거래됐다. 반면 이 단지에서 도보 5분 거리에 있는 개포더샵트리에 전용면적 105.8㎡(40평)는 지난 6월 말 24억원에 거래됐다. 이 단지는 국내 첫 리모델링 단지로 2021년 10월 준공됐다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 “리모델링은 재건축에 비해 가구 수가 많이 늘어나지 않는 데다 옛날 구조에서 크게 벗어나지 못하고, 최근 중요성이 부각되는 커뮤니티 시설이 대규모로 들어서기도 쉽지 않다”면서 “정부 정책과 더불어 앞으로도 재건축 선호 현상은 더욱 커질 것”이라고 했다.

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