광주 방직공장터 개발 공공기여금 협상 이목

산정 기준 토지가치 상승분 40∼60%
2개 법인서 감정평가 뒤 평균값 제시
사업자 측 “수용 불가… 이의신청할 것”

광주 도심 한복판의 전남방직·일신방직 방직공장 터에 특급호텔 등을 짓는 개발 과정에서 공공기여금이 얼마나 책정될지에 관심이 모아지고 있다.

20일 광주시 등에 따르면 휴먼스홀딩스PFV는 광주 북구에 1935년 설립된 방직공장인 전방·일방이 옮겨가는 터에 현대백화점의 ‘더현대 광주’와 특급호텔, 4000여세대 공동주택을 건립하는 개발 계획안을 제출했다. 광주시는 사업자인 휴먼스홀딩스PFV와 공공기여 계획 및 협상을 진행 중이다. 공공기여는 사업자가 토지를 개발할 때 규제를 완화해 주는 대신 개발 이익 절반가량(40∼60%)을 지방자치단체에 돌려줘 공공사업에 활용하는 것을 말한다. 일반 공업 지역인 광주 북구 임동 전방·일방 공장 터를 일반 상업, 준주거, 2종 일반주거, 자연 녹지 등으로 변경하고 사업자는 여기서 발생하는 땅값 상승분의 일부를 내놓는 방식이다.

최근 광주시와 사업자가 각각 추첨해 선정한 2개 법인에서 감정평가를 마치고 그 평균값이 제시됐다. 부지 면적(29만6340㎡·8만9642평)이나 입지 조건 등을 고려하면 용도 변경으로 생길 땅값 차익은 수천억원에 달할 것으로 보인다. 감정평가액을 통보받은 사업자 측에서는 수용이 어렵다는 반응을 보였다. 휴먼스홀딩스PFV 관계자는 “산정 근거 적용이 부적절했다고 본다”며 “광주시에 이의신청하겠다”고 말했다.

공공기여금의 산정 기준은 토지가치 상승분의 40∼60%로 규정돼 있다. 광주시와 사업자는 이 범위 내에서 팽팽한 줄다리기를 펼칠 것으로 전망된다. 공공기여금 범위를 놓고는 지난해부터 치열한 논쟁이 펼쳐지고 있다. 광주시의회 주최로 지난해 12월 열린 ‘전남·일신방직 부지 제대로 개발·활성화 토론회’에서는 토지 면적의 4분의 3 정도를 공공기여해야 한다는 지적이 나왔다. 패널로 나선 박홍근 건축사는 “사업 부지 용도가 공업용지에서 상업용지로 바뀌면 3.3㎡당 764만원인 매입 가격이 최소 3000만원 수준으로 뛰어오를 것”이라며 “토지 가격이 3배 오를 경우 토지 면적의 3분의 2를 공공기여하는 것이 적절하다”고 주장했다. 하지만 소경용 휴먼스홀딩스PFV 대표는 “가치상승분의 40∼60% 수준인 2000억∼3000억원 정도를 공공기여로 내는 방안을 검토하고 있다”고 말했다.

공공기여 산정 협상이 끝나면 도시계획·건축위원회 자문을 거쳐 지구단위 계획 수립, 의견 청취, 환경·교통·재해 영향 평가 등 행정절차로 넘어간다. 내년 6월 토지 용도를 변경한 지구단위 계획이 고시되고 건축 인허가 등 과정이 순조로우면 내년 말 착공해 3년 뒤인 2027년 말∼2028년 초 완공된다.

시민사회단체는 공공기여 협상에서 공공성과 시민편의성을 최우선적으로 고려해 달라고 요구했다. 전남·일신방직부지 공공성 확보를 위한 시민대책위는 “공장 건축물 일부만 보존하고 역사문화공원 규모도 대폭 축소된 반면 사업자 개발 이익을 극대화하는 주거 복합 위주의 공간이 많은 부분을 차지하고 있다”고 주장했다.

광주=한현묵 기자 hanshim@segye.com