중국發 부동산 리츠 시장 냉각 가속화…불안감 증폭

국토부, 리츠 감독체계 전환 발표…불안심리 진화 나서

[스포츠한국 홍성완 기자] 부동산 리츠(REITs: Real Estate Investment Trusts) 시장의 위기감이 고조되고 있다. 헝다 사태와 미래에셋증권의 홍콩 오피스 빌딩 투자 손실 등에 이어 이번 비구이위안 사태까지 리츠 시장에 대한 불안감이 증폭되고 있기 때문이다.

실제로 국내 리츠 시장의 지표들은 지속적인 하락세를 보이면서 연일 연저점을 갱신하고 있다. 이에 정부는 리츠 감독체계를 사후적발에서 사전 예방 중심으로 전환하는 등 향후 발생할 수 있는 투자 피해를 최소화시키기 위해 대비하는 모습이다.

◆ 중국發 부동산 리츠 시장 위기와 리츠 투자 위축

최근 외신과 JP모건 등 글로벌 투자은행들은 중국의 성장률 전망치를 하향 조정하고, 중국 부동산발 경제 위기 가능성을 경고하고 나섰다.

이는 비구이위안(컨트리가든)의 채무불이행이 현실화되면서 금융시장 위기로 번지고 있기 때문이다. 비구이위안은 지난 6일 만기 도래한 10억달러의 채권 이자 2250만달러를 상환하지 못했다. 오는 30일까지 이를 해결하지 못할 경우 최종적으로 디폴트를 선언할 수 있는 상황이다.

여기에 지난 18일(현지시간), 2년 간 '산송장'처럼 버티던 헝다그룹은 결국 뉴욕 법원에 파산 보호 신청을 냈다. 헝다의 부채는 450조원이 넘는 것으로 알려졌다. 헝다의 자산총액은 331조원이다. 알려진 자산을 모두 정리한다고 해도 120조원에 달하는 부채를 갚지 못하는 상황으로 치닫고 있다.

외신들은 비구이위안이 추진 중인 프로젝트 규모가 헝다의 4배에 달하는 것으로 파악하고 있다. 따라서 비구이위안이 디폴트를 선언하면 헝다 사태에 더해 엄청난 파급력이 있을 것으로 우려하고 있다.

문제는 이 같은 문제가 중국 부동산과 금융시장에만 한정된 상황이 아니라는 점이다.

글로벌 투자회사들은 비구이위안의 채권을 다수 보유한 것으로 확인되고 있다. 일부 언론에 따르면, 세계 최대 자산운용사 블랙록이 보유한 비구이위안 채권은 3억5850만달러에 이르는 것으로 알려졌다. 또한 알리안츠가 3억100만달러, 피델리티 1억8700만달러, UBS 1억3370만달러, JP모건 1억1600만달러 등이다.

지난 15일 불룸버그는 "부진한 경제 지표에 더해 부동산 시장의 위기가 중국 경제 성장에 압박을 주고 있다"며 "비구이위안이 최종 디폴트를 선언하면 글로벌 기관투자자들의 피해는 불가피하다"고 지적했다.

이 같은 우려에 대해 한국도 자유롭지 못한 상황이다. 특히, 중국의 리오프닝 효과를 기대하고 있던 우리나라 관광 기업들과 중국 의존도가 높은 수출기업들도 직‧간접적인 피해 범위에 놓여있다.

특히 중국발 부동산 위기가 더해지며 국내 리츠 시장의 투자 위축이 가속화되는 모습이다.

실제로 'KRX 리츠 TOP 10 지수'는 연일 연저점을 갱신하고 있다. 18일 기준 KRX 리츠 TOP 10 지수는 775.39로 전일 대비 2.39(0.31%) 하락했다. 한 달 전(831.88)과 비교하면 6.8%(56.49) 떨어진 수치다. 지난해 4월26일 최고점이 1249.96으로 1250에 조금 못 미쳤던 때와 비교하면 1년 반 만에 38%가 폭락했다.

일부 언론에 따르면, 리츠 종목들의 연간 수익률도 1년 만에 마이너스 20~30%대를 기록한 것으로 나타나고 있다.

◆ 정부, 리츠 시장 감독체계 사후적발에서 사전 예방으로 전환

이처럼 리츠 시장의 불안감이 커지면서 정부도 투자자 보호를 위한 선제적인 조치에 나서고 있다.

지난 18일 국토부는 리츠 관리감독체계의 효율성 증대와 리츠 투자자 보호 강화, 리츠회사들의 수검 부담을 완화하는 내용이 담긴 '리츠 감독체계 개편방안'을 발표했다.

국토부에 따르면, 연도별 리츠 수(자산)는 2017년 193개(34조2000억원), 2020년 286개(61조3000억원), 올해 상반기(2023.7월 기준)에는 355개(91조7000억원)로 지속 증가했다.

국토부 관계자는 "리츠시장은 점차 확대되고 있는데 반해, 현행 인력 투입식 사후적 관리 체계로는 시장 확대 상황에 효과적인 대응이 곤란하다는 지적이 있었다"고 밝혔다.

이에 국토부는 지난 4월 리츠 감독체계 개편 민관합동 TF를 구성하고, 리츠 자문위원회의 자문 등을 거쳐 투자자 보호와 리츠회사의 부담 완화를 모두 고려한 개편방안을 마련했다.

개편안을 살펴보면 우선 투자자보호를 위한 사전 예방에 초점을 맞추기로 했다. 이를 위해 공시‧보고 등 법정의무의 이행 일정을 사전에 알려주는 조기경보 시스템 구축 등 감독체계를 사후적발 위주에서 사전예방 중심으로 전환하고, 운용인력에 대한 교육도 강화하기로 했다.

검사 간 연계성도 강화한다. 현장검사와 온라인검사 간 검사항목의 중복을 최소화하고, 사전 온라인검사 단계에서 포착된 중요 위반의심사항에 대해 현장에서 집중 확인하고 검사하는 등 검사의 효율성을 높이기로 했다.

검사기준도 개편해 검사종류별 도입 취지와 법령의 위임범위에 명확히 부합되도록 검사 세부규정을 합리적으로 재설계한다는 계획이다.

제재의 실효성도 강화한다. 다소 경미한 위반행위에 대한 행정형벌을 과태료로 전환하되, 과태료 금액을 상향 조정하고 행정처분(경고, 주의) 적용 대상을 확대한다는 방침이다. 또한 주식처분명령 미이행 등에 대한 이행 강제금 제도를 도입하기로 했다.

남영우 국토부 토지정책관은 "이번 개편방안을 통해 리츠 투자자 보호는 강화하는 반면, 리츠회사의 수검 부담은 완화돼 리츠시장이 더욱 건전하게 성장할 것으로 기대한다"고 밝혔다.

스포츠한국 홍성완 기자 seongwan6262@gmail.com