세금폭탄 날벼락을 맞다···취득세 중과 사례 분석 [한경부동산밸류업센터]

밸류업가이드

상황분석

서울에 거주하고 있는 최영재(가명) 씨는 노후 대비 수익형 빌딩을 매입하기 위해, 직접 서울 전 지역을 돌며 본인의 컨셉에 맞는 건물들을 찾아 다녔다. 하지만, 서울지역 대부분 빌딩의 수익률은 年 3% 미만인 것을 깨닫고 서울과 가까운 수도권역으로 눈을 돌렸다.
이렇게 여러 지역 부동산에 발품을 팔아가며 답사하다가, 경기도 부천시 원미구 심곡동 먹자골목 상권에 위치한 지하 1층~지상 4층 꼬마빌딩을 구입하게 됐다.

알짜 빌딩을 발견하다.

해당 빌딩 지하는 노래방, 1층 유명 프랜차이즈 음식점, 2층 디저트 카페, 3~4층 독서실이 입점해 있었다. 건물에서 발생하는 임대료는 보증금 1억5,000만원, 월세 1,500만원으로, 매각이 진행됐던 최초 금액은 45억원이었다. 하지만, 건물주의 개인 사정으로 인해 40억원에 매입할 수 있다는 얘기를 전해 들었다. 투자 금액 대비 年 수익률은 4.67%, 서울 지역의 평균 투자수익률이 3% 미만인 것에 비하면 상당히 높은 것이었다.

최영재 씨는 신중히 생각해 보기로 하고, 약 3일 동안 해당 건물의 유동 인구를 분석하기 위해 매일 건물 주변을 살폈다. 낮에는 별다른 유동 인구가 없었지만, 오후 4시가 지나면서부터 인근 부천대학교 학생들과 주변에 거주하는 20대 젊은 층들이 눈에 많이 띄기 시작했다. 오후 6시가 지나자 마치 불야성을 이룬 시장처럼 사람들이 바글바글하게 모였다.

최영재 씨는 가족과의 논의 끝에 결국 해당 건물을 매입하기로 했다.

취득세 중과라는 생각지 못한 추가금이 발생하다.

매매계약서에 도장을 찍고, 2주일 내 잔금까지 모두 납부한 그는, 이제 안정적인 월세를 받을 수 있다는 생각으로 들떠 있었다. 또한 개인적으로 잘 알고 있는 세무사무소를 통해 취득세 납부도 의뢰해 놓은 상태였다.

그런데 며칠 후, 한 통의 전화를 받은 최씨. 눈앞이 캄캄해지고야 말았다.

“최 대표님. 큰일 났습니다! 건물의 취득세가 중과돼 기존 취득세 금액에 8.8%가 넘는 추가 금액이 발생할 것 같습니다.”

취득세 납부를 담당하는 담당 세무사에게 걸려 온 전화였다. 최영재 씨는 부리나케 세무사를 찾아갔다. 그리고 어떻게 된 일인지 자세하게 물었다.

“대표님, 건물 매입하실 때 혹시 지하층 노래방의 실제 건축물 용도와 내부는 자세히 둘러보셨어요?” 그는 답답하다는 듯이 물었다.

“아니요, 건물에 지하층이 노래방인 줄은 알았는데 그 내부에는 못 들어가 봤어요. 세입자가 장사하고 있는데 내가 함부로 들어갈 수는 없잖아요.”

* 부동산 매매계약 체결 시, 반드시 층별 실제 사용 용도와, 건축물 대장상의 층별 용도를 반드시 확인해야 한다.

취득세가 중과된 근본적인 이유는?

“대표님, 부동산 거래를 하실 때에는 취득일로부터 60일 이내에 해당 건물 소재지의 시, 군, 구에 취득세를 납부해야 합니다. 그리고, 통상적인 건물 매입에 관한 취득세율은 [취득세 4%, 지방교육세 0.4%, 농어촌특별세 0.2%] 합계: 4.6%를 납부하셔야 합니다.”

최영재 씨는 이미 알고 있다는 듯 고개를 끄덕였다.

“하지만 건축법 시행령에 분류된 위락시설의 종류(단란주점, 유흥주점, 그리고 유흥주점이 아니더라도 이와 유사한 형태로 영업하고 있는 노래연습장 등)는 사치성 재산에 포함되며, 실제 건물 영업장의 바닥면적 합계가 100㎡(30평)를 초과하는 경우, 기존 납부해야 하는 취득세보다 중과됩니다. 따라서 기존 취득세 4.6%가 아닌 중과 취득세 13.4%를 추가로 납부해야 합니다.”

“세금 추가 납부라니요? 면제받을 방법은 없나요?”

“중과세를 피할 수 있는 경우가 있기는 합니다. 해당 영업장의 실제 사용 부분이 전용면적 기준 100㎡(30평) 미만이며, 별도의 진/출입구가 있는 통로 및 스프링 쿨러가 설치돼 있고, 각 업체에 별도의 사업자등록증이 있으면 중과세 대상에서 제외됩니다.”

그러나, 최영재 씨가 매입한 건물의 지하층 세입자는 매장 전체를 하나의 사업자등록증으로 개설해 사용하고 있었고, 도우미(아가씨)를 부르는 단란주점으로 운영 중이었다. 그 때문에 취득세 중과세 대상에 포함된 것이다.

최영재 씨는 부천시 소재 빌딩을 매입할 때 지하층 세입자의 실제용도 및 내부구조를 간과했다. 그는 지하층 세입자를 단순히 노래연습장으로만 생각했지, 도우미를 부르는 단란주점으로 사용할 줄은 꿈에도 생각지 못한 것이다. 게다가 해당 층은 건축물 대장상 유흥음식점으로 허가받아 사용하고 있는 위락시설 (유흥음식점) 업종이었다.

이렇게 건물의 용도가 위락시설로 등재된 것을 확인하지 않은 채 매매계약을 체결한 것이 취득세 중과가 되어 최영재 씨는 취득세 13.4%라는 세금을 더 물고 말았다.

배준형 수석전문위원 landvalueup@hankyung.com

'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터

▶ 클래식과 미술의 모든 것 '아르떼'에서 확인하세요
▶ 한국경제신문과 WSJ, 모바일한경으로 보세요