천안 6산단, 청사진은 그럴싸한데…자금 조달 못해 사업 '불투명'

금융권 PF대출 조건 미달…사전 청약률 29%에 그쳐
내년 상반기 준공 일정도 차질 불가피
박상돈 천안시장 사법리스크도 걸림돌

(시사저널=안은혜 경기본부 기자)

충남 천안 제6일반산업단지 개발 사업이 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱)대출 실행에 어려움을 겪으면서 속도를 내지 못하고 있다. 

부동산 PF는 분양수익을 예측해 자금을 조달하는데 최근 부동산 경기 침체와 금리상승이 맞물려 부실화 우려가 커지면서 대출 문턱이 높아진 탓이다. 토지주와 주민 협조는 물론, 청약률도 턱없이 낮아 3000억원에 달하는 공사비 마련도 만만치 않은 상황이다. 

천안 6산단 위치도(왼쪽)와 천안 6산단 지구단위계획(우) ⓒ천안 6산단 홈페이지

이에 따라 2024년 12월로 예정된 준공 일정에 차질이 불가피할 전망이다.

게다가 공직선거법 위반 혐의로 재판을 받고 있는 박상돈 천안시장이 지난 8월11일 1심 판결에서 무죄를 받았지만, 검찰이 항소장을 제출하면서 사법리스크가 완전히 해소되지 않고 있다.

천안 제6일반산업단지는 천안시 풍세면 일원 29만평 규모(96만6633㎡)로 총 사업비 3670억원을 투입해 추진 중인 사업이다. 

천안시는 2022년 제6일반산업단지 조성사업을 위한 특수법인(SPC) '천안제6산단주식회사'를 설립했다. 태영건설, 활림건설, KR투자증권이 참여했다. 

6산단은 중부권 산업단지의 중심 한국자동차연구원을 기술핵심으로 한 '천안·아산 강소연구개발특구' 추진배후산업공간으로 관련 산업을 육성키 위해 추진됐다. 

당초 계획으로는 터 매입이 마무리 단계로 토목 작업이 이뤄져야 하지만, 현재 감정평가만 이뤄졌을 뿐 터 조성 착수 기일을 잡기도 어려운 상태다. 

문제는 자금이다. 천안시와 주 사업자인 태영건설 등은 신용이나 물적 담보보다 미래 분양수익을 예측해 PF대출을 추진해 왔다.

그러나 지난해 10월 강원도 춘천 레고랜드 부도 사태 이후, 새마을금고·저축은행발 PF 부실까지 겹쳐 금융권은 PF대출에 미온적인 상황이다.

금융감독원에 따르면 3월 말 기준 금융권 부동산 PF 대출잔액이 총 131조6000억원 규모이고, 연체율도 2%를 넘어섰다. 정부에서 지자체에 대출 보증을 못하게 하면서 대출 은행을 구하기가 더 어려워졌다. 

천안시는 6산단의 경우 공공성을 내세워 대출 문턱 낮추기에 행정력을 집중하고 있지만, 돈줄을 쥐고 있는 곳은 은행이다. 

금융권에서는 PF대출 실행 요건으로 6산단 시설 면적의 50%를 기업 사전 청약률로 채워야 한다는 조건을 달았다. 하지만 현재 청약률은 산업시설 용지의 약 29% 실정이다. 

천안시 산업단지조성추진단 관계자는 "사업 진행과 관련해 시행 법인과 커뮤니케이션 하고 있지만 상황이 매번 바뀌어 자금 관련 정확한 것을 알 수 없다."고 말했다. 

자금 조달의 어려움으로 사업이 무산될 것이라는 우려에는 "금융권이 산단 PF대출을 해준 사례가 없다. 사전 청약률 50% 요건을 충족해오면 금융권이 검토해 주기로 했다."면서 "PF대출 말고는 자금을 마련할 방법은 없기 때문에 현재 20%가량 남은 것을 채우기 위해 노력하고 있다."고 답했다. 사업이 지연될 뿐 손실은 없을 것이라는 설명이다. 

앞서 박상돈 천안시장은 지난해 8월 SPC설립 시점에 맞춰 천안 6산단에 자동차산업과 관련된 우수기업을 유치해 약 1600명의 일자리 창출과 인구증대에 기여한다는 구상을 내놓은 바 있다.