전세보증금도 ‘금융’으로 봐야 할까?... “DSR 포함해야” vs “주거 사다리 끊겨”

국토연구원 “DSR에 포함해 과잉 대출 억제해야”
”통상적 대출 개념은 곤란” 반론도

전세보증금의 성격이 ‘임대인의 채무’라는 점에서 총부채상환비율(DSR)에 포함해야 한다는 의견이 나왔다. 최근 정부가 전세보증금 반환이 어려운 집주인에 한해 DSR을 완화하면서 이 같은 주장이 힘을 받고 있는 것이다. 하지만 전통적으로 서민의 주거 사다리 역할을 했던 전세 보증금에 대해 통상적인 ‘대출 개념’을 적용해 해석하는 것은 곤란하다는 반론도 나온다.

국토연구원과 한국주택학회가 지난 17일 주최한 ‘주택시장에서 전세의 의미와 역할’ 세미나에서는 “전세보증금 미반환 사태, 연체율 증가, 역전세, 깡통전세는 모두 빌린 돈을 갚지 못하는 채무 불이행과 관계가 있다”는 주장이 나왔다.

박진백 국토연구원 부연구위원은 “주택 시장이 연착륙한 이후 전세금을 DSR에 포함해 과잉 대출을 억제할 필요가 있다”면서 “높은 대출 성향은 지속적으로 경제에 위협이 될 가능성이 있기 때문에 대출 규모 절대량을 축소할 필요가 있다”고 강조했다. 그러면서 “상환 능력이 있는 사람 중심의 시장이 되도록 제도적 장치가 필요하다”고 제안했다.

DSR이란 주택담보대출과 신용대출 등 모든 가계대출의 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율을 말한다. 전세보증금을 DSR에 포함시키자는 주장은 전세를 금융의 관점에서 다뤄야 한다는 것을 의미한다. 금리가 주택시장에 미치는 영향이 뚜렷해지면서 주택 매입자 상당수에게 전세는 타인의 자금을 활용해 주택을 구입하기 위한 용도가 되고 있다.

전세 보증금은 최근 정부가 시행한 정책과 맞물려 더욱 ‘뜨거운 감자’가 됐다. 지난달 정부는 전세보증금 반환이 어려운 집주인에 한해 DSR 40% 대신 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용하는 내용의 대출 규제 완화 방안을 한시 시행(1년간)한다고 발표했다.

이에 정부의 규제 완화가 투기를 용납하겠다는 뜻으로 잘못 읽힐 소지가 있다는 비판이 나온다. 무리하게 전세를 끼고 주택을 매수한 갭투자자들을 정부가 나서 구제해준다는 것으로 오해할 여지가 크다는 뜻이다. 집주인에게 다시 빚을 내서 대응해도 된다는 메시지를 주면서 집값 상승에 대한 기대감을 주고, 결국 가계부채 증가 우려를 키운다는 지적이다.

반면 전세 보증금을 대출로 보는 것을 반대하는 의견도 있다. 서민의 주거 사다리 역할을 하는 전세를 전통적인 대출의 개념으로 대하는 것은 ‘정서상 무리’라는 의견이다.

최황수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “우리나라에서 전세는 서민의 주거 사다리에 기여한 측면이 있는데, 단순 돈의 가치로만 바라보려고 한다면 정서적 장벽이 클 것”이라면서 “전세금 대출은 대출을 활용해 특정 자산을 구입한 뒤 이자 수익을 얻는 것과는 개념이 근본적으로 다르다”고 했다. 이어 “전세를 금융의 관점에서 바라보고 가계 대출 문제를 해결하려 한다면 전세 보증금을 줄인 임대인에게 세제 혜택을 주는 등 구체적인 정책을 먼저 쓰는 게 효과적일 것”이라고 했다.