“위험? 부동산 투자보다 안전”… NPL 투자 큰 장 선다

부실채권 투자 성공 노하우

재건축 조합과 시공사 간 공사비 갈등으로 한때 유치권 현수막이 내걸렸던 서울 아파트 공사 현장. 담보부 NPL에 투자할 때 진짜 유치권과 가짜 유치권을 제대로 구별할 수 있어야 투자 수익은 높이고 위험도는 낮출 수 있다. /연합뉴스

고금리와 경기 침체가 이어지면서 불황기 대표적 재테크 수단으로 꼽히는 NPL(부실채권) 투자가 다시 주목받고 있다. NPL은 3개월 이상 이자를 연체한 대출 채권을 말한다. 지난해 NPL시장은 1조9000억원 규모였는데 올해는 최대 5조원까지 2배 이상 불어날 것으로 보인다. 정부가 그동안 추진했던 대출 부실 방지 대책이 올 4분기에 끝나기 때문이다. 이에 따라 기관투자자들은 이미 지난해부터 1조원 가까운 NPL 펀드를 조성하면서 투자 채비를 마쳤다.

일반 투자자들 관심은 많다. 다만 “NPL은 부실채권이라서 위험이 크다”는 우려가 나온다. 전문가들은 그렇지 않다고 말한다. NPL 투자 전문가인 박수호 파워자산관리 대표는 “부실채권은 채무자가 이자를 못내 담보로 잡힌 부동산이 경·공매로 넘어간 것 뿐이지 담보 부동산 가치가 부실하다는 뜻은 아니다”라며 “오히려 싸게 살 수 있어 일반 투자보다 안정성이 더 높은 측면도 많다”고 했다.

일반적으로 NPL 투자는 토지·건물 등 담보 부동산이 딸린 대출 채권을 매입해 경매를 진행하고, 낙찰되면 배당금을 받는 방식으로 수익을 낸다. 박 대표는 “1순위 채권이라면 LTV(부동산담보비율) 50~70% 전제로 원금과 배당금을 모두 확보할 수 있어 손실을 보기 어렵다”며 “회수 기간도 1~2년에 불과해 기본 지식만 있어도 도전할만하다”고 했다. 박 대표는 오는 9월 6일 땅집고가 개설하는 ‘NPL 실전투자 전문가 2기 과정’에서 강의한다. 땅집고는 전문가들을 미리 만나 NPL 투자 성공 노하우를 들어봤다.

그래픽=백형선

◇“수익률 높지만 리스크도 커…전문 지식 필요”

NPL시장은 올4분기부터 규모가 커질 전망이다. 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 개발 금융 전문가인 신봉석 페퍼저축은행 이사는 “정부가 그동안 유지했던 대출금 상환 유예 정책이 올 9월 기점으로 단계적으로 종료한다”며 “정책적으로 막아뒀던 부실채권이 시장에 한꺼번에 쏟아질 가능성이 크다”고 했다. 실제 금융계에 따르면 5대 시중은행이 만기연장, 상환유예를 해온 대출잔액만 37조여원에 육박한다. 이 중 상환유예 대출 만기일은 오는 10월부터 본격적으로 도래하는 것으로 알려졌다.

NPL 공급이 늘면 투자자는 선택지가 많아지고 좀 더 싸게 채권을 매입할 수 있다.

NPL전문가들은 권리관계가 복잡한 담보부 NPL을 매입할 때는 리스크도 커지기 때문에 사전에 철저히 준비해야 한다고 조언한다. NPL 담보가치평가 전문가인 송정화 엔케이어드바이저스 대표는 “요즘 아파트 담보부 NPL로는 큰 수익을 올리기 어려워 유치권이나 법정 지상권 등 각종 권리가 얽힌 물건에 관심을 갖는 경우가 많다”면서 “권리관계가 복잡한 NPL투자는 위험성도 큰만큼 철저한 정보 수집과 출구전략을 미리 세워놓고 투자해야 리스크를 줄일 수 있다”고 했다. 그는 이번 과정에서 ‘유치권 등을 활용한 특수물건 해결 방법 및 출구전략’을 주제로 강의한다.

◇가짜 유치권 구분해야 수익률 높아져

고수익과 안전성을 모두 확보하려면 어떻게 투자해야 할까. 송 대표는 유치권이 걸린 담보부 NPL의 경우 ‘가짜 유치권’과 ‘진짜 유치권’을 구분할 줄만 알아도 투자 선택의 폭이 넓고 위험도가 낮아진다고 말한다. 공사 대금 연체 등 진짜 권리가 있는 유치권은 합당하게 대가를 지불해야 하고, 협상 시간이 길어지면 오히려 손해볼 수 있다.

반면 경매 낙찰가를 떨어뜨리기 위해 허위 유치권을 행사하는 경우도 적지 않다. 이를테면 아무런 권리도 없는 원래 소유주가 유찰을 유도하기 위해 경매 건물 앞에 ‘본 건물은 유치권 행사 중’이라는 허위 사실을 적은 현수막을 내거는 식이다. 초보 NPL투자자는 현수막만 보고 지레 겁먹어 입찰하지 않는다. 송 대표는 “투자하기 전에 전문가에 자문받거나, 각종 서류와 현지 조사를 통해 가짜 유치권이라는 점만 파악할 수 있다면 오히려 경쟁자가 적어 높은 수익률을 기대할 수 있다”고 말했다.

송 대표는 NPL 투자로 성공하려면 철저한 현장 조사가 뒷받침돼야 한다고 했다. 그는 “등기부등본 같은 공적 서류 정보 외에도 해당 물건지 주변 지주와 주민 대상으로 탐문해 진짜 정보를 최대한 수집하고, 출구 전략을 마련하는 것이 최선의 투자 전략”이라고 말했다.