[김노향의 부동산톡] 서울 아파트 미등기 신고, 올해 '10건 중 4건'

올들어 7월까지 신고된 서울시내 아파트 매매계약은 총 2만532건(해제 계약 포함)으로 이 중 등기일자가 표시되지 않은 미등기 거래는 8910건(43.4%)에 달했다. /사진=이미지투데이

#. 서울시 강남구의 입주 3년차 A아파트(2300가구)는 올들어 7월까지 모두 47건의 실거래가 신고가 이뤄졌다. 이 중 등기일자가 표시된 거래는 24건뿐이었다. 이 아파트의 전용면적 84㎡는 올 3월 23억2000만원에 실거래가 신고됐다가 3개월 후인 6월에 계약 취소돼 등기가 이뤄지지 않았다. 해당 거래는 한 달 전의 동일 면적 신고가 대비 1억원 비싼 가격이었다.

정부가 고의로 아파트값을 올리려는 목적의 시세조종 거래를 막기 위해 올해 매매계약된 아파트의 실거래가 신고 시 등기일자를 공개토록 했다. 지난 7월26일부터 등기 여부가 공개됐다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올들어 7월까지 신고된 서울시내 아파트 매매계약은 총 2만532건(해제 계약 포함)으로 이 중 등기일자가 표시되지 않은 미등기 거래는 8910건(43.4%)에 달했다. 거래 10건 중 4건 이상이 등기 신청을 하지 않은 것이다.

등기는 잔금을 치른 날로부터 60일 이내 이뤄져야 한다. 정부는 통상 계약일 두 달 뒤 잔금 일을 정하는 점을 감안, 계약 후 4개월이 지나도 등기가 안된 경우 시세조종 거래일 가능성이 있다고 본다. 다만 서울 아파트의 경우엔 가격이 높다 보니 당사자 간 합의에 따라 잔금 일정을 길게 정하는 경향도 있다는 게 부동산업계 설명이다.

그럼에도 이를 악용하는 사례 역시 의심되고 있다. 올 4월 정부가 실거래가 조종 의심거래를 조사한 결과 계약과 잔금일자가 1년 넘게 차이 나는 사례가 다수 발견됐다. 국토부는 현재 최고가 거래 신고 후 계약 해제된 사례와 계약 6개월 후에도 등기가 이뤄지지 않은 건에 대해 지방자치단체의 실태조사를 요청했다.

그래픽=이강준 디자인 기자

━

미등기 전매 과태료 '1억원', 불법이 이득…

━

국회 국토교통위원회 소속 김병욱 의원(더불어민주당·경기 성남분당을)이 국토부로부터 제출받은 아파트 미등기 현황에 따르면 저금리 장기화로 집값이 급등한 2020년부터 2022년 6월까지 매매 후 미등기 건수는 총 1만3923건에 달했다. 아파트를 매매거래하고 60일 이내 등기하지 않아 과태료 처분을 받은 사례는 206건 발생했다. 과태료 외 세무서 통보 등 기타 행정처분을 받은 사례도 60건 있었다.

세부적으로 ▲계약해제 미신고 173건 ▲등기 지연 25건 ▲허위신고 8건 등의 순으로 집계됐다. 현재 274건이 소송 등의 절차가 진행되고 있는 만큼 향후 과태료 등 행정처분 건수는 더욱 늘어날 전망이라고 김 의원은 예상했다. 김 의원은 "아파트 매매 후 미등기가 이른바 '집값 띄우기'에 악용될 수 있어 국토부는 미등기 신고 절차에 대한 안내를 강화하고 등기 의무를 이행하지 않은 사람에게 조사 확대와 함께 행정처분을 통해 공정한 주택거래 질서를 만들어가야 한다"고 지적했다.

'부동산등기 특별조치법'에 따라 주택 매매계약 잔금일 후 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하지 않으면 행정처분을 받는다. 미등기 전매 적발 시 3년 이하 징역 또는 1억원 이하 벌금(부동산등기 특별조치법)과 5년 이하 징역 또는 2억원 이하 벌금(부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률) 등을 처분받는다.

하지만 조사 기간 실거래가 상승 폭은 과태료 수준을 뛰어넘고 있다. A단지의 경우 전용 102㎡ 실거래가가 2020년 8월 31억7000만원(21층)에서 2022년 4월 36억9000만원(13층)으로 1년 8개월 새 5억2000만원 상승했다. 해당 기간 동안 미등기 건수는 2020년 2420건에서 2021년 8906건으로 3.7배나 급등했으나 2022년의 경우 상반기에 2597건으로 조사, 한국은행 기준금리 인상이 시작된 이후 감소로 돌아선 것으로 나타났다.

━

미등기 불법거래 만연

━

일각에선 미등기 아파트의 법적 재산권이 일부 인정됨에 따라 이 같은 불법 거래를 부추길 가능성이 있다고 지적했다. 미등기 거래의 사유는 여러 가지이지만 주택담보대출 등 재산권 행사가 일부 제한된다. 그럼에도 미등기 상태에서 매매나 임대차 거래가 이뤄지기도 한다.

2017년 입주한 '서울역 센트럴자이'는 4년 후인 2021년 이전고시가 확정돼 소유권이전등기를 신청할 수 있었다. 이처럼 정비사업(재개발·재건축) 조합이 입주 이후에도 추가 분담금 등을 정산하지 못해 소유권 이전이 불가능했던 사례가 적지 않다.

서울 성북구 장위1구역의 B아파트 조합은 2019년 입주 기간에 서울시의 장위재정비촉진지구 변경지정 및 재정비촉진계획 변경 결정으로 부분준공인가를 받아 미등기 상태가 됐다. 일반분양 계약자들은 조합에 미등기로 인해 발생한 대출 제한과 시세 하락 등 손해를 배상하라는 소송을 제기해 일부 승소했다.

A변호사는 "민사 소송에선 사인 간의 거래가 불법이거나 합법인지를 다투는 것이 아니기 때문에 미등기 거래나 불법 전매로 발생한 손해에 대해 배상을 요구하는 소송이 적지 않게 일어난다"고 설명했다.

김노향 기자 merry@mt.co.kr
<저작권자 ⓒ '성공을 꿈꾸는 사람들의 경제 뉴스' 머니S, 무단전재 및 재배포 금지>