[미국 투자이민 A to Z] ⑤ 안전한 프로젝트를 찾아라

미국 영주권 취득과 원금 상환은 프로젝트의 성공 여부에 달려
프로젝트의 재정구조와 개발사 실사, 원금 상환을 위한 안전장치 확인 필요
좋은 프로젝트 선정을 위해서는 경험 많고 믿음 가는 이주업체 선정 중요
국민이주㈜, 원금 상환이 매우 유리한 우량 프로젝트 30여 개 확보

코로나 팬데믹 이후 미국 투자이민에 대한 미국 이민국(USCIS)의 승인이 빨라지고 있다. 국내 최대 미국 투자이민 전문업체인 국민이주㈜에 따르면 미국 이민국이 지난 7월 18일, 국민이주㈜가 BRS 프로젝트로 제출했던 I-526E 투자이민 청원서에 대해 승인을 내렸다. 바이든 정부에서 새로 내놓은 투자이민법에 따라 투자금이 80만 달러로 바뀐 이래 세계 처음으로 투자이민 청원서의 승인이 난 것이다. 해당 투자자는 지난 2022년 8월 25일 접수자로 청원서를 제출한 지 10개월여 만인 매우 짧은 기간에 승인이 떨어진 셈이다. 미국 이민국은 지난해 미국 투자이민을 비롯한 모든 이민 카테고리 수속을 코로나 이전 속도로 끌어올리겠다고 밝힌 바 있어 미국 이민국의 이민 신청서(I-526E)의 심사 승인 기간에 속도가 붙을 전망이다.

미국 투자이민(EB-5)은 소정의 투자금(고용 촉진 지역/TEA 지역 80만 달러, 일반지역 105만 달러)을 투자하고 그 투자금으로 10명 이상의 고용 창출 시 투자자에게 영주권이 주어지는 이민 제도이다. 또한 투자원금의 상환은 투자했던 프로젝트가 성공하면 그 프로젝트를 매매하거나 재융자를 통해 실현된다. 그런데 미국 투자이민은 캐나다나 유럽 과는 달리 미국 정부가 영주권 취득 및 원금 상환을 보장해 주지는 않는다. 심지어 투자이민법 상에서 이를 금지한다. 이 때문에 투자이민에서 투자자가 프로젝트를 선정하는 일은 절대적으로 중요하다. 투자자의 영주권 취득과 조건 해지, 그리고 원금 상환이 프로젝트의 성공 여부에 달려 있기 때문이다. 미국 투자이민은 투자의 본질인 위험(At Risk)과 복잡한 절차, 그리고 여러 관련 회사의 법률행위를 포함하고 있다. 결국 투자자가 주의 깊게 살펴봐야 할 부분은 이주회사, 지역센터(리저널센터), 프로젝트 내용, 이 세 가지라고 할 수 있다.

먼저 이주회사는 투자자의 자격 판단을 시작으로 투자자를 대신해 지역센터와 프로젝트의 분석, 이민법과 관련한 상담을 해 준다. 그리고 영주권 신청부터 원금 환수 시까지의 제반 법률적 서비스를 지원한다. 지역센터(리저널 센터)는 미국 이민국(USCIS)의 승인을 받아 투자자를 모집한다. 그리고 투자이민 조건에 적합한 프로젝트를 선정하고 투자자를 대신해 투자금을 관리한다. 투자회사의 중대한 일을 결정하는 일종의 경영자(회사)인 셈이다. 프로젝트 개발 회사는 리저널센터에서 자금을 지분투자, 또는 융자를 통해 프로젝트를 완성하며 프로젝트가 완성되면 이를 매매 또는 재융자한 이익금으로 투자자들에게 원금을 돌려준다. 결국 어떻게 하면 안정적이고 신뢰할 만한 프로젝트를 잘 선정해서 10명 이상의 고용 창출 증빙을 통해 미국 영주권도 취득하고 프로젝트의 성공으로 투자 원금도 돌려받을 수 있을까? 이것이 바로 미국 투자이민의 요체일 것이다.

그렇다면 안전한 프로젝트를 선별하기 위한 방법은 무엇일까?

첫째, 프로젝트의 재정구조를 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 프로젝트의 재정 구조란 해당 프로젝트의 시작 단계부터 완성단계까지의 자금 상태를 말한다. 일반적으로 프로젝트의 재정구조는 개발사(프로젝트 소유자)의 투자 비율과 은행의 융자 비율, 투자자의 투자 비율로 구분된다. 통상 개발사의 투자 비율이 높고 투자자 투자금의 비율이 낮을수록 더 안전한 프로젝트라고 할 수 있다. 특히 EB-5 투자금 없이도 개발사의 추가 자본만으로 프로젝트를 완성할 수 있다면 더 안전하다. 투자금 없이도 프로젝트를 완성할 수 있어야 투자자가 다 모집되지 않을 경우에라도 프로젝트가 계획 대로 진행될 수 있기 때문이다.

둘째, 궁극적으로 EB-5 투자이민의 영주권과 원금 상환은 프로젝트의 주인인 프로젝트 개발사의 능력에 달려 있으므로 프로젝트 개발사의 재정 능력, 경력, 전문성, 평판 등에 대해서도 꼼꼼히 살펴보는 게 좋다. 과거의 경력이나 실적이 미래의 결과를 보증하는 것은 아니지만 얼마나 많은 프로젝트를 얼마나 오랫동안 성공적으로 수행해 왔는지 확인해 보는 것도 안전한 프로젝트 선택에 도움이 된다.

셋째, EB-5 간접투자의 경우 지역센터(리저널센터)가 투자자의 투자금을 모집해서 개발사에 융자해 주거나 개발사의 우선주식을 매입 방식으로 투자하는데 이런 융자 조건으로 개발사는 투자자에게 담보권, 선취득권, 채권, 우선주식 등의 우선 변제를 위한 안전장치를 해 준다. 이러한 안전장치는 특히 프로젝트에 문제가 생기거나 개발사가 변제능력이 없을 때 그 프로젝트에 우선권을 부여하는 것이기 때문에 투자자의 권리 보호를 위해서 아주 중요하다. 그러므로 이와 관련된 서류를 꼼꼼히 실시하고 EB-5 투자자의 권리 내용을 주의 깊게 확인할 필요가 있다.

이를 위해서는 프로젝트별로 장단점을 분석하고 자본구조가 탄탄해서 원금 상환이 유리한 프로젝트를 선별해 내는 능력을 갖춘 이주회사의 도움을 받는 게 중요하다. 더구나 투자금 성격과 출처, 미국 대사관 인터뷰 시 범죄 경력, 사면 요건 등 다양한 변수가 있는 미국 이민법 트렌드를 잘 파악하는 이주업체를 선택하는 게 현명하다. 특히 회사 내에 미국 변호사, 공인회계사, 국제 금융분석가 등 다년간의 상담 경험과 지식을 축적한 전문 인력을 확보한 이주업체를 고르는 것도 좋은 방법이 될 수 있다.

< DVRC로부터 원금 상환 증서를 받음 국민이주㈜ 김지영 대표(가운데) / 국민이주㈜ 제공 >

‘안전하고 좋은 프로젝트 선정 등’ 미국 투자이민 성공을 위해 미국 투자이민 신청자들이 궁금해하는 내용을 일문일답의 형태로 정리해 보았다. 국내 대표적인 미국 투자이민 전문업체인 국민이주㈜ 김지영 대표와 일문일답을 벌였다. 국민이주㈜는 그동안 15차례에 걸쳐 100% 원금 상환을 달성한 기록을 가지고 있다.

Q. 미국 투자이민을 신청하는 사람들이 좋은 프로젝트를 선정하려 할 때 가장 먼저 이주업체를 체크하는 이유는 무엇인가요?

A. 이주업체는 미국 투자이민의 시작부터 마지막 단계에 이를 때까지 투자자를 대신해서 모든 사항을 검토합니다. 그래서 미국 투자이민에서 프로젝트 선정이 가장 중요하지만 프로젝트 선정보다 더 중요한 게 이주업체의 선택이라는 말이 나올 정돕니다. 이주업체는 투자자 입장에서 많은 프로젝트에 대해서 실사를 벌이고 리저널 센터를 조사합니다. 그리고 그런 실사를 통해 투자자에게 가장 안전하고 위험이 적은 프로젝트를 추천합니다. 더 나아가서 투자자 대신 영주권 취득부터 원금 상환에 이르기까지 모든 서류를 검토하고 확인합니다.

Q. 그렇다면 이주업체를 선정할 때 가장 중요한 기준은 무엇일까?

A. 누가 뭐래도 이주업체의 전문성을 살펴보는 게 중요하겠지요? 미국 투자이민에는 반드시 위험을 수반한(At Risk) 투자, 최소한의 투자 기간, 최소 고용 창출 조건 등을 내용으로 하는 이민법이 적용됩니다. 게다가 투자자 모집을 위한 절차 및 위험 요소 고지의무, 관리 감독 의무 등 증권법에 관한 이해도 필요합니다. 융자 기간, 연간 수익, 안전치 등 계약법도 미국 투자이민 수속 진행을 위해 잘 알고 있어야 합니다. 한 마디로 투자자나 리저널 센터, 프로젝트 개발사 등이 반드시 지켜야 할 이민법, 증권법, 당사자 합의로 결정되는 계약법 등에 대해 소상히 알고 있어야 영주권 취득과 원금 상환을 빠르고 안전하게 달성할 수 있는 것입니다.

Q. 안전하고 원금 상환이 유리한 프로젝트를 선정하기 위해서 이주업체의 도움을 받을 경우 이주업체의 전문성을 확인하기 위한 체크 포인트! 어떤 것들이 있을까요?

A. 우선 이주업체 내부에 전문 인력이 상주해서 프로젝트를 전문적으로 분석하는지 꼼꼼히 살펴야 합니다. 내가 선택한 이주업체가 연도별로 투자이민 청원서(I-526E) 접수 및 승인 건수는 얼마나 되는지, 연도별 접수 및 승인 건수를 다 합쳤을 때 얼마나 되는지, 그리고 이주업체의 조건해지(I-829) 접수 및 승인 건수는 얼마나 되는지, 특별히 원금 상환 건수는 얼마나 되는지를 살펴볼 것을 권유합니다. 또한 투자이민을 전문으로 하는 미국 변호사가 그 이주업체 내에 상주 근무를 하고 있는지를 체크해 보는 것도 좋은 방법입니다. 이런 모든 조건을 두루두루 갖춘 이주업체에서 상근하는 투자이민 전문 미국 변호사와 수속팀에 의해 실사가 진행된 프로젝트 및 리저널 센터라면 얼마든지 신뢰해도 좋습니다.

Q. 이와 함께 이주업체가 리저널 센터를 대상으로 한 협상력을 확인하는 게 중요하다고 하던데요. 왜 그렇습니까?

A. 이주업체로서는 프로젝트를 내세워 투자자를 모집하는 미국의 리저널 센터와 협상 능력을 갖추고 있는 게 매우 중요합니다. 이주업체가 리저널 센터와 역학관계상 약자이거나 교섭력에서 밀릴 경우 투자자에게 불리한 계약을 체결할 우려가 발생합니다. 실제로 계약서를 꼼꼼히 살펴보면 리저널 센터에 유리하게 작성된 경우가 적지 않은데요. 바로 이 지점에서 능력 있는 이주업체는 투자자인 고객들에게 불리한 조항들을 면밀히 체크합니다. 우월한 협상력을 통해서 이런 조항들을 수정하거나 투자자들에게 불리한 옵션을 행사하지 못하도록 막을 수 있습니다. 사실 이주업체가 리저널 센터를 상대하는 협상력의 원천은 오랜 세월 투자이민을 진행해 온 투자자의 규모와 고객 유치 능력, 그리고 이주업체의 전문성입니다. 말하자면 이주업체로서는 투자자가 많을수록 리저널 센터를 상대로 협상력 우위에 설 수 있고 개별 투자자들로서는 까다롭고 어려운 부분까지 유리하게 협상을 끌어낼 수 있습니다. 결국 투자자로서는 이주업체의 투자이민 진행 실적과 원금 상환 달성 능력, 그리고 전문가 인력 구성에 관한 확인은 반드시 필요한 항목이라고 말씀드릴 수 있겠습니다.

Q. 최근 국민이주㈜가 진행해 오던 프로젝트가 마감 단계에 돌입했다는 소식이 있더군요?

A. 맞습니다. 그동안 저희 국민이주㈜ 독점으로 진행해 오던 ‘맨해튼 메리어트 호텔 프로젝트’가 투자자 모집을 거의 다 마치고 마감 단계에 돌입했습니다. 맨해튼 메리어트 호텔 프로젝트는 모집 투자자 총 110세대, EB-5 총투자금 8800만 달러의 프로젝트로 국민이주㈜를 통해서 국내에 처음 소개될 때부터 미국 투자이민 희망자들로부터 많은 관심을 끌었던 프로젝트였습니다.

맨해튼 메리어트 호텔은 미국 투자이민 프로젝트 가운데 유일하게 뉴욕 맨해튼 상업지구에 위치하고 있으며 충분한 담보 비율로 안전하게 투자자를 모으는 맨해튼 리저널센터(MRC)가 투자 원금을 조기에 상환한 기록도 있습니다. 영주권 조건을 충족할 수 있는 충분한 일자리 창출이 보장되는 우량 프로젝트였는데요. 이제는 총 모집 투자자 110세대 가운데 이제 잔여 세대가 3세대 정도밖에 남아 있지 않습니다. 국내뿐 아니라 전 세계의 미국 투자이민 희망자들을 대상으로 모집하는 프로젝트여서 잔여분이 빠르게 소진될 우려가 크니까 이 프로젝트에 관심 있는 고객들이라면 서두르시는 게 좋을 것 같습니다.

Q. 국민이주㈜가 국내 대표적인 미국 투자이민 전문업체로서 이제 하나의 우량 프로젝트의 마감하면서 또 하나의 훌륭한 우량 프로젝트를 새로 선보이고 계신다고요?

A. 네, 그렇습니다. 사실 저희 국민이주㈜는 지난 20여 년 동안 공공성이 강한 사회 인프라 프로젝트들을 많이 선보여서 고객들로부터 큰 호응을 얻은 바 있습니다. 이주업체의 수익만 따진다면 공공 프로젝트보다는 민간 프로젝트가 이익이 더 큰 게 사실입니다. 그러나 저희 국민이주㈜는 회사의 이익 이전에 고객의 안정적 투자와 원금 상환을 더 우선시 하기 때문에 더 큰 수익을 포기하고 더 안정적인 공공 프로젝트들을 투자자들에게 제공해 드리고 있습니다. 이번에 저희가 고객 여러분께 자신 있게 추천해 드리는 공공 프로젝트는 ‘로드아일랜드 축구장 건설 프로젝트’입니다.

Q. ‘로드아일랜드 축구장 건설 프로젝트’는 어떤 장점을 갖춘 프로젝트인가요?

A. 한 마디로 미국 영주권 취득은 물론이고 원금 상환이 절대적으로 유리한 공공 인프라 프로젝트라고 말씀드리고 싶습니다. ‘로드아일랜드 축구장 건설 프로젝트’는 미국 동북부의 로드 아일랜드 주 파투켓 시에 건설될 사회 기반 시설 공사입니다. 대형 축구 경기장과 함께 주변 지역에 대규모의 상용 및 주거시설을 개발하는 프로젝트입니다. 총공사비 1억3200만 달러 가운데 개발사 지분이 6천만 달러로 45.5%에 이르며 선순위 EB-5 투자금은 4천만 달러로 총사업비 30.3%입니다. 프로젝트를 위한 건설 자금이 모두 확보된 상황입니다. 투자이민 자금은 선순위 대출로 확실한 담보를 통해 투자금이 안전하게 보호되고 있습니다. 특별히 이 프로젝트는 로드아일랜드 주 정부가 강력하게 지원하는 사회 기반 시설 공사라는 점도 매력 요인입니다. 이와 함께 투자자가 투자금을 회수하는 출구전략(Exit Plan)이 매우 다양하다는 장점도 있습니다.

2024년 프로젝트 완공 시 토지자산 자체만의 가치가 1억2400만 달러로 이것을 전부, 혹은 일부만 매각하더라도 EB-5 투자금(4천만 달러) 상환이 충분히 가능합니다. 이와 함께 임대 수입, 운영이익, 재융자를 통한 자본 회수 등 다양하고 안정적인 출구 전략이 설정돼 있다는 점을 알려드립니다.

Q. 이 외에도 국민이주㈜가 현재 보유하고 있는 프로젝트들은 어떤 것들이 있나요?

A. 국민이주㈜는 국내 이주 업체 중 안정적인 투자이민 프로젝트를 가장 많이 보유하고 있습니다. 개발사의 재정 안정성과 개발 경험, 프로젝트 성공률, 리저널 센터의 원금 상환 경력 등을 자세히 따져서 원금 상환 100% 가능성이 있는 프로젝트만을 엄선하고 있습니다. 물론 법률, 회계, 투자, 등 국민이주㈜의 상주 전문가팀이 철저한 실사를 통해서 프로젝트를 선정하고 있습니다. 이런 과정을 통해서 국민이주(주)는 30 여개의 우량 프로젝트들을 보유하고 있습니다. 공공 프로젝트, 정부 기간산업 프로젝트, Rural 프로젝트 등 각각의 고객들 니즈에 맞는 프로젝트들을 제안해 드리고 있습니다.

※ [미국 투자이민 A to Z] 연재는 매주 수요일에 총 6회 발간됩니다.